0시작하기 전에 — 용어 9개
지적을 다루는 단원들을 먼저 읽으셨다면, 이 단원부터는 법률도 장부도 담당 기관도 모두 바뀝니다. 이 절에서 정리할 용어는 9개입니다. 등기가 무엇에 대하여 하는 것인지(§0-1), 그 결과를 담는 등기부와 등기기록, 그 내용을 증명하는 등기사항증명서(§0-2), 등기기록을 이루는 표제부·갑구·을구(§0-3), 그리고 그 일을 하는 등기소와 등기관(§0-4)입니다. 1절부터는 이 용어들을 설명 없이 사용합니다.
0-1등기 — 무엇에 대하여 하는가
부동산등기법은 등기를 정의하는 조항을 따로 두지 않고, 대신 등기를 무엇에 대하여 하는지를 정하고 있습니다. 그 조문이 법 제3조입니다.
조문을 읽으면 등기의 대상이 두 가지로 나뉩니다.
- 부동산의 표시 — 그 부동산이 어디에 있는 무엇인지를 나타내는 사항입니다. 토지라면 소재와 지번·지목·면적이고, 건물이라면 소재와 지번·구조·면적 등입니다.
- 8가지 권리 — 소유권 · 지상권 · 지역권 · 전세권 · 저당권 · 권리질권 · 채권담보권 · 임차권. 이 목록에 없는 권리는 등기하지 못합니다.
그리고 권리에 대해 등기하는 내용도 조문이 한정하고 있습니다. 6가지 용어의 뜻은 다음과 같습니다.
| 용어 | 무엇인가 |
|---|---|
| 보존 | 아직 등기되지 않은 부동산에 그 권리를 처음으로 등기하는 것 |
| 설정 | 소유권 외의 권리를 새로 만들어 등기하는 것 |
| 이전 | 권리자가 다른 사람으로 바뀌는 것 |
| 변경 | 권리의 내용이 바뀌는 것 |
| 처분의 제한 | 권리자가 마음대로 처분하지 못하도록 제한하는 것 |
| 소멸 | 권리가 없어지는 것 |
보존이 "아직 등기되지 않은 부동산"에 관한 것이라는 점은 법 제65조가 소유권보존등기를 "미등기의 토지 또는 건물에 관한" 것으로 정하고 있는 데서 확인됩니다. 6가지가 각각 어떤 절차로 이루어지는지는 뒤의 단원들이 다룹니다.
등기를 왜 하는지는 민법이 정하고 있습니다.
부동산을 사고파는 계약을 맺었더라도 등기를 하지 않으면 소유권이 넘어가지 않습니다. 등기가 권리 변동의 요건이기 때문에, 그 등기를 언제 접수한 것으로 볼지와 언제부터 효력이 생기는지가 1절의 문제가 됩니다.
0-2등기부와 등기기록 — 장부 전체와 부동산 하나 몫
등기한 내용을 담는 장부의 이름이 등기부입니다. 법이 정의를 두고 있습니다.
두 정의를 나란히 놓으면 관계가 정리됩니다. 등기기록은 부동산 하나 몫의 자료이고, 등기부는 그 등기기록들을 편성해 놓은 장부 전체입니다. 제2호의 등기부부본자료와 제4호의 등기필정보는 뒤에서 다시 나옵니다(부본자료는 2절, 등기필정보는 「등기절차 총론」 단원).
이 단원의 조문들은 두 용어를 정확히 나누어 씁니다. 함부로 옮기지 못하게 하는 대상은 등기부이고(법 제14조), 옮겨 적은 뒤 닫아 두는 대상은 등기기록입니다(법 제20조). 어느 쪽을 가리키는 조문인지 확인하면서 읽어야 합니다.
등기부는 전산자료이므로 사람이 그것을 직접 열어 보는 것이 아니라, 그 내용을 증명하는 문서를 발급받아서 봅니다. 그 문서가 등기사항증명서입니다.
내용을 그 자리에서 확인하는 것이 열람이고, 그 내용을 증명하는 문서를 받는 것이 발급입니다. 이 조문의 나머지 부분은 2절에서 다시 읽습니다.
0-3등기기록의 세 부분 — 표제부·갑구·을구
등기기록 하나가 어떻게 생겼는지는 법 제15조 제2항이 정하고 있습니다.
세 부분이 담는 것은 §0-1에서 읽은 법 제3조의 등기 대상과 그대로 대응합니다.
| 부분 | 기록하는 사항 | 제3조의 어느 부분인가 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시 | 조문 첫머리의 "부동산의 표시" |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 제1호 소유권 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항 | 제2호~제8호 — 지상권 · 지역권 · 전세권 · 저당권 · 권리질권 · 채권담보권 · 임차권 |
즉 제3조가 정한 8가지 권리 가운데 소유권 1가지만 갑구에 들어가고, 나머지 7가지는 전부 을구에 들어갑니다. 소유권을 기준으로 안과 밖을 나눈 것입니다.
갑구와 을구에 무엇을 적는지는 법 제48조가 정하고 있습니다.
제1호의 순위번호와 제3호의 접수번호는 1절에서, 제5호의 권리자는 3절에서 다시 나옵니다. 같은 조 제2항은 3절에서 읽습니다.
0-4등기소와 등기관 — 누가 하는가
등기 사무를 어디에서 맡는지는 법 제7조 제1항이 정하고 있습니다.
지적 제도에서 장부를 관리하는 것은 지적소관청, 곧 특별자치시장·시장·군수·구청장이라는 행정청입니다. 등기는 그와 달리 법원의 사무입니다. 조문이 지방법원과 그 지원까지 함께 "등기소"라고 부르고 있는 것도 그 때문입니다.
등기소에서 등기 사무를 실제로 처리하는 사람이 등기관입니다. 이 단원에 나오는 조문들은 등기부부본자료를 작성하고(법 제16조), 등기기록을 폐쇄하며(법 제20조 제1항), 중복된 등기기록을 발견해 정리하는(법 제21조 제1항) 주체를 모두 등기관으로 정하고 있습니다.
등기는 등기관이 스스로 시작하는 것이 아닙니다.
신청이나 촉탁이 있어야 등기 절차가 시작되고, 법률에 규정이 있으면 등기관이 직권으로 하는 경우도 있습니다. 신청이 있어야 접수가 있고, 접수가 있어야 1절에서 볼 시점 문제가 생깁니다. 신청과 촉탁의 절차 자체는 「등기절차 총론」 단원에서 다룹니다.