0시작하기 전에 — 용어 10개

0시작하기 전에 — 용어 10개

이 단원의 조문들은 아래 용어를 설명 없이 사용합니다. 「등기제도 총칙과 등기부」에서 배운 등기부·등기기록·표제부·갑구·을구·등기소·등기관 위에 10개를 더 얹으면, 1절부터는 조문을 그대로 읽을 수 있습니다.

0-1등기는 어떻게 시작되는가 — 신청·촉탁·직권

등기부는 등기관이 마음대로 고치는 장부가 아닙니다. 기록을 남기려면 누군가가 그것을 요구해야 합니다. 그 요구가 어디에서 오는지를 정한 조문이 법 제22조 제1항입니다.

여기서 등기가 시작되는 길이 3가지로 정리됩니다.

촉탁은 관공서가 등기소에 등기를 해 달라고 요구하는 것입니다. 관공서가 스스로 등기부를 고치는 것이 아니라, 신청과 마찬가지로 등기소에 요구하는 절차라는 점이 제2항의 준용 규정에 나타납니다. 직권은 등기관이 신청이나 촉탁을 기다리지 않고 스스로 하는 것인데, 제1항 단서가 말하는 "법률에 다른 규정이 있는 경우"가 여기에 해당합니다.

3가지 길은 서로 자리를 바꿀 수 없습니다. 촉탁으로 해야 할 등기를 당사자가 신청하면 등기소는 그 신청을 물리칩니다. 그 근거는 6절에서 조문으로 확인합니다.

0-2등기권리자 · 등기의무자 · 등기명의인

신청으로 시작하는 등기에서는 두 사람이 등장합니다. 법 제23조 제1항이 그 두 사람의 이름을 정하고 있습니다.

• 등기권리자 — 그 등기가 이루어지면 등기부상 권리를 얻거나 이익을 받는 쪽입니다.
• 등기의무자 — 그 등기가 이루어지면 등기부상 권리를 잃거나 불이익을 받는 쪽입니다.
• 등기명의인 — 등기부에 권리자로 이름이 올라 있는 사람입니다. 소유권이라면 소유자이고, 저당권이라면 저당권자입니다.

甲이 자기 땅을 乙에게 팔아 소유권이전등기를 한다면, 소유권을 얻는 乙이 등기권리자이고 잃는 甲이 등기의무자입니다. 등기가 끝나면 乙이 등기명의인이 됩니다.

주의할 점은 이 판단을 등기부에 어떻게 적히는지만 보고 한다는 것입니다. 실제로 누가 돈을 냈고 누가 소송에서 이겼는지는 따지지 않습니다. 왜 그렇게 하는지, 그렇게 하면 어떤 사례에서 답이 달라지는지는 §1-4에서 다룹니다.

0-3신청정보와 첨부정보

등기를 신청할 때 등기소에 내는 것은 두 종류입니다. 법 제24조 제2항이 이름만 정하고 내용은 대법원규칙에 넘겼습니다.

• 신청정보 — 신청서에 적어 넣는 내용입니다. 어느 부동산인지, 누가 신청하는지, 무엇을 왜 등기하려는지 등입니다(부동산등기규칙 제43조).
• 첨부정보 — 신청서와 함께 내는 자료입니다. 신청정보에 적은 내용이 사실임을 증명하는 서류라고 보면 됩니다(같은 규칙 제46조).

신청정보와 첨부정보를 나누어 두는 이유는 시험에서 곧바로 확인됩니다. 같은 「토지대장」이라도 대장에 적힌 지목과 면적은 신청서에 적는 신청정보이고, 그 대장 자체는 함께 내는 첨부정보입니다. 어느 쪽에 속하는지를 묻는 문항이 반복됩니다. 항목별 목록은 §4-6과 §4-7에서 조문과 함께 봅니다.

0-4가등기와 본등기

이 단원의 여러 절에서 가등기가 나옵니다. 가등기를 정면으로 다루는 것은 뒤의 「가등기·신탁·기타 등기」 단원이지만, 여기서는 이 단원의 조문을 읽는 데 필요한 만큼만 정리해 둡니다.

「등기제도 총칙과 등기부」에서 배운 법 제3조의 8가지 권리를 떠올리면 됩니다. 그 권리를 지금 당장 얻는 것은 아니지만 장래에 얻기로 되어 있을 때, 그 순위를 미리 확보해 두는 등기가 가등기입니다.

• 가등기 — 청구권을 보전하기 위해 미리 해 두는 등기입니다.
• 본등기 — 나중에 그 권리를 실제로 취득했을 때 하는 등기입니다.

가등기를 해 두면 무엇이 좋은지는 법 제91조가 답합니다.

즉 본등기를 나중에 하더라도 순위는 가등기를 한 때로 되돌아갑니다. 이것을 순위보전의 효력이라고 합니다. 다만 순위가 되돌아가는 것과 권리 자체가 언제 넘어오는지는 다른 문제인데, 그 구분은 §8-3에서 다룹니다.