0시작하기 전에 — 용어 15개

0시작하기 전에 — 용어 15개

이 절에서는 1절부터 설명 없이 사용할 용어를 정리합니다. 먼저 이 단원이 「권리에 관한 등기」 안에서 어디를 맡는지 정하고(§0-1), 2·3절을 떠받치는 가등기와 본등기(§0-2), 가등기가 무엇을 지키는 등기인지 알기 위해 필요한 청구권(§0-3), 어떤 청구권이 대상이 되는지 나누는 조건과 기한(§0-4), 마지막으로 5절에서 쓰이는 신탁의 세 당사자(§0-5)를 정리합니다.

0-1이 단원의 범위 — 「권리에 관한 등기」의 마지막 자리

「등기제도 총칙과 등기부」에서 등기기록이 표제부·갑구·을구로 나뉜다는 것을 배웠습니다. 그중 갑구와 을구에 기록되는 것이 권리에 관한 등기입니다. 이 세 단원이 그 권리에 관한 등기를 나누어 맡습니다.

이 단원이 맡은 네 가지는 성격이 서로 다릅니다. 그래서 하나로 묶는 이름을 붙이기 어렵고, 단원 이름도 「가등기·신탁·기타 등기」가 되었습니다. 다만 네 가지 모두 특정한 권리에 매여 있지 않다는 점은 같습니다. 소유권이든 저당권이든 가등기를 할 수 있고, 어느 권리의 등기든 말소할 수 있습니다.

1절은 이 세 단원 전체에 걸리는 일반론을 다룹니다. 어떤 권리가 등기의 대상이 되는지, 권리에 관한 등기라면 무엇을 공통으로 기록하는지입니다. 앞의 두 단원에서 이미 나온 조문이 여럿 나오므로, 다시 나오는 자리에서는 그 사실을 밝힙니다.

0-2가등기와 본등기

「등기절차 총론」 §0-4에서 가등기의 뜻과 근거 조문을 이미 보았습니다. 이 단원의 2·3절이 가등기를 정면으로 다루므로 여기서 다시 정리하고 시작합니다.

• 가등기(假登記) — 장래에 할 등기의 순위를 미리 확보해 두는 등기입니다.
• 본등기(本登記) — 나중에 그 권리를 실제로 취득했을 때 하는 등기입니다.

「가」(假)는 임시라는 뜻입니다. 가등기를 해 두었다고 해서 그 권리를 가지게 되는 것은 아닙니다. 가등기가 하는 일은 자리를 잡아 두는 것 하나입니다.

「등기절차 총론」 §8-3에서 배운 대로, 조문이 정하는 것은 순위뿐입니다. 권리가 언제 넘어오는지는 정하고 있지 않습니다.

그림에서 乙은 1번으로 가등기를 해 두었고, 그 뒤에 丙이 2번으로 소유권을 넘겨받았습니다. 나중에 乙이 본등기를 하면 그 순위는 2번이 아니라 1번입니다. 그러면 뒤로 밀린 丙의 등기는 어떻게 되는지가 3절의 주제이고, 乙이 소유자가 되는 시점이 언제인지가 2절의 주제입니다.

0-3청구권 — 채권적 청구권과 물권적 청구권

가등기가 무엇을 지키는 등기인지는 법 제88조가 정합니다.

가등기가 지키는 것은 권리 자체가 아니라 청구권입니다. 이 용어부터 봅니다.

• 청구권(請求權) — 상대방에게 무엇을 해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 「이 땅의 소유권을 나에게 넘겨 달라」고 요구할 수 있는 권리가 소유권이전등기청구권입니다.

청구권은 그것이 어디에서 나오는지에 따라 두 가지로 나뉩니다. 이 구분이 2절에서 반복해서 쓰이므로 여기서 정리합니다.

• 채권적 청구권 — 계약처럼 사람 사이의 약속에서 나오는 청구권입니다. 매매계약을 맺으면 매수인은 매도인에게 소유권을 넘겨 달라고 요구할 수 있는데, 이 권리는 그 계약에서 나온 것이고 계약 상대방에게만 주장할 수 있습니다.
• 물권적 청구권 — 이미 가지고 있는 물권에서 나오는 청구권입니다. 소유자가 자기 땅을 함부로 쓰는 사람에게 나가 달라고 요구할 수 있는 권리가 여기에 해당합니다. 소유권을 이미 가지고 있기 때문에 생기는 권리입니다.

가등기의 대상이 되는 것은 채권적 청구권입니다. 물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기는 허용되지 않습니다(2017-22 ①). 이미 물권을 가지고 있는 사람은 그 물권을 등기해 두면 되고, 장래에 얻을 것을 위해 자리를 잡아 둘 이유가 없기 때문입니다.

0-4조건과 기한 — 정지조건 · 해제조건 · 시기

법 제88조 후단은 시기부와 정지조건부 청구권도 가등기의 대상이라고 정하고 있습니다. 2절의 12문항 가운데 2문항이 이 자리를 뒤집어 냈으므로, 조건과 기한이 무엇인지부터 정리합니다.

• 조건 — 법률행위의 효력을 일어날지 안 일어날지 모르는 장래의 일에 걸어 두는 것입니다.
• 기한 — 법률행위의 효력을 반드시 오기는 하는 장래의 때에 걸어 두는 것입니다.

「내년에 내가 시험에 합격하면」은 합격할지 알 수 없으므로 조건이고, 「내년 3월 1일이 되면」은 반드시 오므로 기한입니다. 민법이 조건과 기한을 각각 두 가지로 나누고 있습니다.

네 가지를 한자리에 놓으면 이렇게 됩니다.

법 제88조가 든 것은 정지조건부와 시기부입니다. 표의 오른쪽 칸에서 「효력이 생깁니다」에 해당하는 두 가지입니다. 그리고 조문은 그 뒤에 "그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다"를 붙여 두었습니다.

해제조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기는 할 수 없습니다(2023-19 ①). 시험이 정지조건과 해제조건을 바꿔 놓는 자리가 여기입니다.

0-5신탁 — 위탁자 · 수탁자 · 수익자

5절이 다루는 신탁등기는 이 단원에서 두 번째로 많은 7문항이 걸려 있는데, 앞의 어느 단원에도 나오지 않은 용어를 씁니다. 신탁등기의 등기사항을 정한 법 제81조 제1항 제1호가 세 사람을 한 줄에 늘어놓고 있습니다.

신탁(信託)이란 자기 재산을 믿을 만한 사람에게 맡겨, 정해 둔 목적에 따라 관리하거나 처분하게 하는 것입니다. 그 관계에 세 사람이 있습니다.

• 위탁자(委託者) — 재산을 맡기는 사람입니다. 원래 그 부동산의 소유자입니다.
• 수탁자(受託者) — 재산을 맡아 관리하는 사람입니다. 신탁을 하면 등기부상 소유자가 수탁자로 바뀝니다.
• 수익자(受益者) — 그 재산에서 나오는 이익을 받는 사람입니다.

여기서 두 가지 용어가 더 나옵니다.

• 신탁재산 — 맡겨진 재산입니다. 등기부상 소유자는 수탁자이지만, 수탁자가 원래부터 가지고 있던 자기 재산과는 구분해서 다루어야 합니다. 수탁자가 원래부터 가지고 있던 재산을 고유재산이라고 합니다.
• 신탁원부(信託原簿) — 위 조문이 정한 16가지 사항을 적어 두는 별도의 장부입니다. 등기기록에는 그 번호만 적습니다. 법 제81조 제3항은 이 신탁원부를 등기기록의 일부로 본다고 정하고 있습니다.

그림에서 보듯 등기부의 갑구에는 수탁자가 소유자로 적힙니다. 그런데 그 소유권은 수탁자가 마음대로 쓰라고 준 것이 아니라 맡아 관리하라고 넘긴 것이므로, 그 사실을 함께 공시해야 거래하는 사람이 사정을 알 수 있습니다. 그 역할을 하는 것이 신탁등기입니다.