0시작하기 전에 — 용어 10개

0시작하기 전에 — 용어 10개

이 절에서는 1절부터 설명 없이 사용할 용어 10개를 정리합니다. 이 단원이 어디를 다루는지를 정하는 소유권에 관한 등기(§0-1), 소유권 등기의 두 가지 형태인 소유권보존등기와 소유권이전등기, 그리고 그 전제인 미등기 부동산(§0-2), 권리를 어떻게 얻었는지를 나누는 원시취득과 승계취득(§0-3), 승계의 범위를 나누는 포괄승계와 특정승계(§0-4), 마지막으로 여러 사람이 함께 소유하는 형태인 공유와 합유(§0-5)입니다.

0-1소유권에 관한 등기 — 이 단원의 범위

「등기제도 총칙과 등기부」에서 등기가 무엇에 대하여 하는 것인지를 정한 법 제3조를 읽었습니다. 그 조문을 다시 봅니다.

등기의 대상이 되는 권리는 8가지이고, 그중 제1호가 소유권입니다. 그리고 그 소유권이 적히는 자리도 법이 따로 정해 두었습니다.

따라서 「소유권에 관한 등기」란 등기기록의 갑구에 기록되는 등기를 말합니다. 이 단원이 다루는 범위가 그것입니다. 제2호부터 제8호까지의 권리는 을구에 기록되고, 「용익권·담보권에 관한 등기」와 「가등기·신탁·기타 등기」에서 다룹니다.

0-2미등기 부동산 · 소유권보존등기 · 소유권이전등기

갑구에 기록되는 등기는 여러 가지이지만, 그 출발점은 두 가지입니다. 소유권을 등기부에 처음 기록하는 등기와 이미 기록된 소유권을 다른 사람에게 넘기는 등기입니다. 앞의 것이 소유권보존등기이고 뒤의 것이 소유권이전등기입니다.

먼저 미등기 부동산이라는 용어를 정해 두어야 합니다. 미등기 부동산이란 그 부동산에 관한 등기기록이 아직 만들어지지 않은 부동산을 말합니다. 「등기제도 총칙과 등기부」에서 등기기록은 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 하나씩 둔다고 배웠는데, 그 등기기록 자체가 없는 상태입니다. 법도 이 상태를 가리켜 "미등기의 토지 또는 건물"이라고 적고 있습니다(법 제65조).

토지나 건물이 미등기라고 해서 나라가 그 존재를 모르는 것은 아닙니다. 토지대장·임야대장·건축물대장에는 이미 올라 있는 경우가 많습니다. 대장은 있는데 등기기록만 없는 상태를 떠올리면 됩니다. 이 점은 1절에서 보존등기를 누가 신청하는지와 곧바로 이어집니다.

• 소유권보존등기 — 미등기 부동산에 대하여 소유권을 등기부에 처음으로 기록하는 등기입니다. 이 등기가 이루어지면 그 부동산의 등기기록이 개설되고, 갑구 순위번호 1번에 소유자가 적힙니다.
• 소유권이전등기 — 이미 등기되어 있는 소유권이 다른 사람에게 넘어간 것을 기록하는 등기입니다. 갑구에 순위번호 2번, 3번으로 쌓여 갑니다.

이 단원의 1절이 보존등기를 다루고, 2절부터 6절까지가 이전등기를 다룹니다.

0-3원시취득과 승계취득

소유권을 얻는 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 앞 사람이 가지고 있던 권리를 그대로 이어받는 경우와 앞 사람의 권리와 관계없이 새로 권리가 생기는 경우입니다.

• 승계취득 — 앞 사람의 소유권을 그대로 이어받는 것입니다. 매매·증여·상속이 여기에 해당합니다. 이어받는 것이므로 앞 사람의 권리에 붙어 있던 제한도 함께 따라옵니다. 저당권이 설정된 토지를 사면 그 저당권은 그대로 남습니다.
• 원시취득 — 앞 사람의 권리를 이어받는 것이 아니라 그 사람에게 소유권이 새로 생기는 것입니다. 건물을 새로 지은 경우와 토지가 수용된 경우가 여기에 해당합니다. 이어받은 것이 아니므로 종전 권리에 붙어 있던 제한은 따라오지 않습니다.

이 구분이 이 단원 전체에 걸쳐 나타나므로 먼저 정해 두는 것입니다. 4절에서 볼 수용의 여러 특칙은 수용이 원시취득이라는 사실 하나에서 나옵니다.

여기서 주의할 것이 있습니다. 원시취득인지 승계취득인지는 「권리를 어떻게 얻었는가」의 구분이고, 보존등기인지 이전등기인지는 「등기부가 어떤 상태인가」의 구분입니다. 서로 다른 기준이므로 짝이 맞지 않는 경우가 생깁니다.

표의 마지막 경우를 특히 확인하십시오. 수용은 원시취득인데도 등기는 「이전」등기입니다. 이미 등기기록이 있고 그 갑구에 종전 소유자가 적혀 있으므로, 새 등기기록을 만드는 것이 아니라 그 갑구에 사업시행자를 적는 방법으로 처리하는 것입니다. 4절에서 다시 확인합니다.

민법도 이 두 가지를 나누어 정하고 있습니다.

공용징수는 수용을 가리키는 민법의 용어입니다. 제187조에 열거된 것들은 등기를 하지 않아도 소유권이 넘어가고, 등기는 그 사실을 뒤늦게 공시하는 절차가 됩니다. 3절의 상속과 4절의 수용이 모두 이 조문에 걸립니다.

0-4포괄승계와 특정승계

승계취득은 다시 두 가지로 나뉩니다. 어떤 사람의 재산상 지위를 통째로 이어받는 것과 특정한 권리 하나만 이어받는 것입니다.

• 포괄승계 — 앞 사람의 재산상 지위를 통째로 이어받는 것입니다. 상속과 법인의 합병이 대표적이고, 유언으로 재산을 통째로 물려주는 포괄유증도 여기에 해당합니다.
• 특정승계 — 특정한 권리 하나만 이어받는 것입니다. 매매와 증여가 여기에 해당합니다.

포괄유증이 포괄승계인 근거는 민법에 있습니다.

이 구분을 먼저 정해 두는 이유는, 부동산등기법이 포괄승계인만 다르게 취급하는 조문을 세 곳에 두고 있기 때문입니다.

두 번째 조문의 「대법원규칙으로 정하는 포괄승계」는 범위가 좁습니다. 부동산등기규칙 제42조가 법인의 분할로 분할 전 법인이 소멸하는 경우와 법령에 따라 법인이나 단체의 권리·의무를 포괄승계하는 경우 둘로 한정하고 있어, 포괄유증은 여기에 들어가지 않습니다. 그래서 포괄유증으로 인한 소유권이전등기는 3절에서 볼 대로 공동신청입니다.

뒤의 두 조문은 「등기절차 총론」에서 배웠습니다.

0-5공유와 합유

한 부동산을 여러 사람이 함께 소유하는 형태에는 여러 가지가 있습니다. 이 단원의 8절과 9절이 다루는 것은 그중 공유와 합유입니다. 민법이 두 가지를 각각 정의하고 있습니다.

공유는 여러 사람이 각자 지분을 가지고 함께 소유하는 형태입니다. 여기서 지분이란 그 부동산 전체에 대해 각자가 가지는 권리의 몫입니다. 600㎡ 한 필지를 세 사람이 공유한다고 하여 땅이 200㎡씩 잘려 있는 것이 아닙니다. 부동산은 여전히 하나이고, 그 전체에 대한 권리를 2분의 1·4분의 1·4분의 1처럼 나누어 가지는 것입니다.

합유는 여러 사람이 조합체로서 함께 소유하는 형태입니다. 여기서 조합이란 여러 사람이 재산을 내고 함께 사업을 하기로 약정하여 만들어진 단체이고, 그 단체로서 하나가 되어 소유하는 것이 조합체로서 소유하는 것입니다. 「등기절차 총론」에서 조합재산인 부동산은 조합원 전원의 합유로 등기한다는 것을 배웠습니다. 합유에서는 각자의 몫을 마음대로 처분하지 못합니다.

두 형태를 나란히 놓고 정리하면 다음과 같습니다.

마지막 항목이 8절의 출발점입니다. 등기부에 지분이 적히는지 아닌지가 공유와 합유를 등기에서 구분하는 지점이고, 그 근거는 법 제48조 제4항입니다. 8절에서 조문과 함께 확인합니다.