1소유권보존등기

1소유권보존등기

앞 절에서 소유권보존등기는 미등기 부동산에 소유권을 처음으로 기록하는 등기라고 정했습니다. 이 절에서는 그 등기에 무엇을 기록하고, 누가 신청할 수 있으며, 등기관이 스스로 하는 경우는 언제인지를 다룹니다. 30문항 중 11문항이 이 한 가지에서 나왔습니다.

1-1근거 조문 — 법 제64조

권리에 관한 등기를 할 때 등기관이 무엇을 기록하는지는 법 제48조 제1항이 정하고 있습니다. 보존등기의 등기사항을 정한 법 제64조는 이 조문을 전제로 하고 있으므로 함께 읽습니다.

권리에 관한 등기는 5가지를 기록하는데, 보존등기는 그중 제4호 하나만 기록하지 않습니다. 순위번호·등기목적·접수연월일 및 접수번호·권리자는 그대로 기록하고, 등기원인과 그 연월일만 빠집니다.

이 규정은 신청하는 쪽에도 그대로 적용됩니다. 등기관이 기록하지 않는 사항이므로, 신청인도 신청정보의 내용으로 등기원인과 그 연월일을 제공하지 않습니다. 「등기절차 총론」에서 배운 대로 신청정보란 신청서에 적어 등기소에 내는 내용을 말하고, 그것을 증명하기 위해 함께 내는 서류를 첨부정보라 합니다. 확정판결로 소유권을 증명해 신청하는 경우에도 마찬가지입니다.

등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다 — 이 한 문장이 11문항 중 7문항에 나왔습니다 (2013-57 · 2014-54 · 2018-23 · 2019-21 · 2020-17 · 2022-18 · 2025-18). 이 절에서 가장 여러 번 반복된 내용이므로 문장 그대로 숙지하고 기억하십시오.

1-2누가 신청할 수 있는가 — 법 제65조

보존등기는 소유권을 넘겨받은 것이 아니라 자기가 소유자임을 밝히는 등기이므로, 누가 신청할 수 있는지를 법이 직접 정해 두었습니다.

신청인은 4유형이고, 서로 다른 방법으로 자기가 소유자임을 증명합니다.

제4호의 괄호에 "건물의 경우로 한정한다"고 되어 있는 점을 확인하십시오. 나머지 3개 호에는 그런 한정이 없습니다. 이 차이는 §1-3에서 다시 봅니다.

제3호의 수용은 보존등기에도 이전등기에도 나옵니다. 미등기 부동산이 수용되면 사업시행자가 제3호에 따라 보존등기를 신청하고, 이미 등기된 부동산이 수용되면 4절에서 볼 이전등기를 신청합니다. 어느 쪽인지는 등기기록이 있는지 없는지로 정해집니다(§0-3의 표).

1-3제2호의 확정판결과 제4호의 확인 — 토지와 건물에서 달라집니다

제2호의 확정판결에 관해서는 두 가지를 알아 두어야 합니다.

첫째, 판결의 종류를 가리지 않습니다. 조문이 "확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자"라고만 정하고 있으므로, 소유권확인판결뿐 아니라 신청인이 소유자임이 확정되는 판결이면 됩니다. 그 토지가 신청인의 소유임을 이유로 다른 사람의 소유권보존등기 말소를 명한 판결도 여기에 해당합니다(2015-63 ③).

둘째, 국가를 상대로 한 소유권확인판결은 토지에 대한 것만 인정됩니다. 건물에 대해서는 국가가 아니라 건축물대장상 소유자 등을 상대로 확인판결을 받아야 합니다(2015-63 ①).

그리고 제4호의 확인은 조문 자체가 건물로 한정하고 있습니다. 두 가지를 나란히 놓으면 서로 방향이 반대입니다.

특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 방법은 건물에만 있고, 국가를 상대로 한 소유권확인판결은 토지에만 있습니다. 이 두 항목이 반대 방향이라는 점을 함께 기억해 두면 판별이 빨라집니다.

1-4대장상 소유자와 신청인이 다를 때 — 상속·포괄유증·매매

제1호는 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자를 신청인으로 정하면서, 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인도 함께 적어 두었습니다. 그렇다면 대장상 소유자가 사망하거나 그 부동산을 팔고 난 뒤에는 누구 명의로 보존등기를 하는지가 문제됩니다. 승계의 종류에 따라 처리가 달라집니다.

앞의 두 경우는 제1호의 "그 밖의 포괄승계인"에 해당하므로 대장상 소유자를 거치지 않습니다. 피상속인 명의로 먼저 보존등기를 하고 상속인에게 이전등기를 하는 것이 아닙니다(2016-63 ⑤). 반면 매매는 특정승계여서 제1호에 해당하지 않으므로, 먼저 매도인 명의로 보존등기를 하고 그다음에 매수인 앞으로 이전등기를 합니다.

§0-4에서 포괄승계와 특정승계를 먼저 정해 둔 것이 여기에서 쓰입니다. 포괄승계이면 건너뛰고, 특정승계이면 거쳐 갑니다.

1-5등기관이 직권으로 하는 보존등기 — 법 제66조

지금까지는 소유자가 신청하는 경우였습니다. 그런데 미등기 부동산에 법원이 등기를 촉탁해 오는 경우가 있습니다. 채권자가 가압류나 가처분을 받아 내거나 경매개시결정이 난 경우입니다. 이때 등기기록이 없으면 촉탁받은 등기를 기록할 자리가 없으므로, 법은 등기관이 먼저 보존등기를 하도록 정했습니다. 「등기절차 총론」에서 배운 대로 직권이란 등기관이 신청이나 촉탁을 기다리지 않고 스스로 하는 것이고, 법률에 규정이 있을 때만 할 수 있습니다.

제1항이 정한 요건은 두 가지입니다. 법원의 촉탁이어야 하고, 그 촉탁의 내용이 소유권의 처분제한의 등기여야 합니다. 처분제한의 등기란 소유자가 그 부동산을 마음대로 처분하지 못하게 하는 등기로, 가압류등기·가처분등기·경매개시결정등기가 여기에 해당합니다.

촉탁의 주체가 법원이어야 한다는 점을 정확히 확인하십시오. 세금을 걷기 위한 체납처분으로 과세관청이 압류등기를 촉탁하는 경우는 법원의 촉탁이 아니므로 이 조문의 대상이 아닙니다.

임차권등기명령의 경우에도 같은 처리를 합니다.

미등기 주택에 대하여 이 명령에 따른 등기촉탁이 오면, 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 주택임차권등기를 합니다. 순서가 보존등기 먼저입니다.

제2항은 직권보존의 대상이 건물인 경우를 정합니다. 제65조를 적용하지 않는다고 했으므로, §1-2에서 본 4유형의 증명이 필요하지 않습니다. 등기관이 법원의 재판을 근거로 삼기 때문입니다. 다만 사용승인을 받아야 하는데 받지 않은 건물이라면 그 사실을 표제부에 기록해 두고, 나중에 사용승인이 이루어지면 등기명의인이 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청합니다.

1-6보존등기의 단위 — 부동산 하나 전체

보존등기는 그 부동산의 등기기록을 여는 등기이므로 부동산 하나 전체를 단위로 합니다. 여기에서 두 가지가 나옵니다.

• 자기 지분만에 대한 보존등기는 신청할 수 없습니다. 일부지분에 대한 보존등기 신청은 각하됩니다(2015-63 ②). 「등기절차 총론」에서 배운 대로 각하란 등기관이 신청을 받아 주지 않고 이유를 적은 결정으로 물리치는 것입니다.
• 미등기 부동산의 공유자 1인은 부동산 전부에 대하여 보존등기를 신청할 수 있습니다. 민법 제265조 단서가 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정하고 있고, 다른 공유자를 위한 보존행위에 해당하기 때문입니다(2018-22 ③ · 2019-24 ①). 8절에서 다시 봅니다.

같은 부동산에 이미 보존등기가 되어 있으면 새로 보존등기를 할 수 없습니다. 기존 등기를 먼저 말소해야 합니다(2019-21 ②). 이런 상태를 중복등기라 하고, 그 정리 절차는 「표시에 관한 등기」에서 배웠습니다.

구분건물은 단위가 조금 다릅니다. 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만 보존등기를 신청할 때에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 합니다(법 제46조 제1항). 이것도 「표시에 관한 등기」에서 배운 내용입니다.

1-7신청할 때 함께 확인할 것

보존등기의 신청정보와 첨부정보에서 확인해 둘 것이 두 가지 있습니다.

• 등기필정보는 제공하지 않습니다. 「등기절차 총론」에서 배운 대로 등기필정보는 이미 등기된 권리자가 다음 등기를 신청할 때 본인 확인용으로 내는 것입니다. 보존등기는 그 부동산의 첫 등기이므로 제공할 등기필정보 자체가 없습니다(2018-23 ⑤).
• 건물의 보존등기에는 건물의 표시를 증명하는 정보를 제공합니다. 건축물대장 등본처럼 그 건물의 구조·면적을 증명하는 자료입니다(2019-21 ④).

두 가지를 더 확인해 둡니다.

• 부속건물도 독립한 건물로 등기할 수 있습니다. 본 건물의 사용에만 제공되는 부속건물이라도 소유자가 신청하면 본 건물과 별도의 독립건물로 등기할 수 있습니다(2016-63 ④).
• 규약상 공용부분이었던 부분을 취득한 자는 지체 없이 보존등기를 신청합니다. 「표시에 관한 등기」에서 배운 법 제47조 제2항입니다. 규약이 폐지되면 그 부분은 통상의 전유부분으로 돌아가므로 새로 소유권을 공시해야 합니다(2016-62 ④).