0시작하기 전에 — 용어 8개
이 단원의 문항은 조건박스에 숫자와 용어를 늘어놓고 답만 묻습니다. 조건박스의 용어를 모르면 계산을 시작할 수 없습니다. 아래 8가지를 먼저 봅니다.
0-1비교방식 · 거래사례비교법 · 공시지가기준법
제19단원 「감정평가의 기초이론」 7절과 제20단원 「원가방식」 §0-1에서 「감정평가에 관한 규칙」 제11조를 봤습니다. 감정평가방식이 3가지이고, 그중 두 번째가 비교방식입니다.
제2호를 자세히 보면 「및 공시지가기준법」이 문장 끝에 따로 붙어 있습니다. 거래사례비교법과 임대사례비교법은 「시장성의 원리에 기초한 감정평가방식」이고, 공시지가기준법은 그 뒤에 「및」로 더해집니다. 따로 적혀 있어도 비교방식 안입니다.
이 단원에서 다루는 것은 거래사례비교법과 공시지가기준법 2가지입니다. 임대사례비교법은 가액이 아니라 임대료를 산정하는 방법이고, 이 단원의 14문항에서 계산으로 나온 적이 없습니다.
0-2비준가액 · 시산가액
발문이 「얼마인가」를 물을 때 쓰는 이름이 여러 가지입니다.
| 발문의 말 | 어느 문항 |
|---|---|
| 비준가액 | 2020-39 · 2022-39 |
| 시산가액 | 2023-35 · 2024-37 · 2025-37 |
| 감정평가액 · 토지 평가액 · 가액 | 2018-40 · 2015-35 · 2019-39 · 2021-40 |
세 가지가 모두 같은 것을 묻습니다. 어느 이름으로 물어도 계산은 달라지지 않습니다.
- 비준가액은 거래사례비교법으로 산정한 값을 부르는 이름입니다. 규칙에는 이 용어의 정의가 없고, 2020-39와 2022-39의 발문이 이 이름을 씁니다.
- 시산가액은 규칙이 정의한 용어입니다. 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말하고(규칙 제12조 제2항), 제19단원 「감정평가의 기초이론」 7절에서 배웠습니다.
0-3보정치 · 수정치 · 비교치 — 전부 배율입니다
조건박스는 사정보정치 · 시점수정치 · 지역요인비교치 · 개별요인비교치 · 그 밖의 요인 보정치라는 이름을 씁니다. 이름은 5가지지만 하는 일은 같습니다. 전부 1을 기준으로 한 배율입니다.
- 1보다 크면 기준이 되는 값을 올립니다
- 1보다 작으면 기준이 되는 값을 내립니다
- 1.00이면 값이 그대로입니다
이름이 「보정」·「수정」·「비교」로 나뉘는 것은 조문이 그렇게 쓰기 때문입니다. 제19단원 「감정평가의 기초이론」 §0-6에서 배운 3가지 손질입니다.
| 조문의 말 | 무엇을 하는 손질인가 |
|---|---|
| 사정보정 | 그 거래에 특수한 사정이 끼어 값이 정상보다 높거나 낮았다면 그것을 걷어냅니다 |
| 시점수정 | 거래가 다른 시점에 있었다면 기준시점의 값으로 맞춥니다 |
| 가치형성요인 비교 | 사례와 대상토지의 조건 차이를 값에 반영합니다 |
손질의 이름 뒤에 「치」가 붙으면 그 손질을 숫자 하나로 나타낸 배율입니다. 사정보정을 배율로 나타낸 것이 사정보정치입니다.
0-4상승식 — 더하지 않고 곱합니다
조건박스는 거의 매번 「상승식으로 계산할 것」이라고 지시합니다. 배율을 전부 곱하라는 뜻입니다. 계산형 11문항 가운데 10문항에 이 지시가 있습니다.
상승식 1.05 × 0.97 × 1.04 = 1.05924 가감식 1 + 0.05 − 0.03 + 0.04 = 1.06
두 값이 다릅니다. 배율이 여럿일수록 차이가 커집니다.
0-5우세 · 열세 · 동일
조건박스는 개별요인을 이렇게 씁니다 — 「대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 10% 우세, 환경조건 20% 열세하고, 다른 조건은 동일함」.
| 조건박스의 말 | 배율 |
|---|---|
| N% 우세 | 1 + N ÷ 100 |
| N% 열세 | 1 − N ÷ 100 |
| 동일 | 1.00 |
주어가 언제나 대상토지입니다. 「대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세」는 대상토지가 사례보다 못하다는 뜻이므로, 사례의 값을 0.95배로 낮춰서 대상토지의 값으로 옮깁니다.
「동일」한 항목은 빼지 말고 1.00으로 곱합니다. 곱셈에서 1.00은 값을 바꾸지 않으므로 결과가 같지만, 항목을 세는 습관을 지키면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.
0-6기준시점 · 거래시점 · 공시기준일
시점수정이 어느 날짜와 어느 날짜 사이를 메우는 손질인지를 정하는 용어입니다.
| 용어 | 무엇인가 | 어느 방법에서 |
|---|---|---|
| 기준시점 | 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜(규칙 제2조 제2호) | 두 방법 모두 |
| 거래시점 | 거래사례가 실제로 거래된 날짜 | 거래사례비교법 |
| 공시기준일 | 표준지공시지가가 정해진 날짜. 조건박스는 「2025.01.01. 기준 공시지가」로 씁니다 | 공시지가기준법 |
조건박스가 주는 지가변동률은 이미 그 구간의 것입니다. 「지가변동률(2022.06.01. ~ 2022.10.29.) 주거지역 5% 상승」처럼 구간이 함께 적혀 있으므로, 기간이 몇 개월인지를 따로 계산하거나 연 단위로 나눌 일이 없습니다.
0-7지가변동률 — 용도지역의 것을 씁니다
지가변동률은 그 기간에 땅값이 몇 % 올랐는지를 나타낸 수치이고, 국토교통부장관이 조사·발표합니다(규칙 제14조 제2항 제2호). 시점수정치는 여기에서 나옵니다.
조건박스는 지가변동률을 용도지역별로 여러 개 줍니다. 어느 것을 고르는지가 이 단원에서 되풀이된 출제 지점이므로, 다음 두 용어를 정확히 나누어 알아야 합니다.
| 구분 | 무엇인가 | 조건박스의 표기 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 토지마다 지정되어 있는 지역 | 제2종일반주거지역 · 제3종일반주거지역 · 일반상업지역 · 일반공업지역 · 준주거지역 · 자연녹지지역 |
| 이용상황 | 그 토지가 실제로 쓰이고 있는 모습 | 상업용 · 주상용 · 공업용 |
지가변동률은 용도지역을 기준으로 고릅니다. 규칙 제14조 제2항 제2호가 「같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것」이라고 정하고 있습니다.
2024-37과 2025-37은 용도지역이 주거지역이고 이용상황이 상업용인 토지를 내고, 주거지역과 상업지역의 지가변동률을 함께 줬습니다. 이런 조건에서 골라야 하는 것은 용도지역인 주거지역의 지가변동률입니다.
0-8단가와 총액 — 원/㎡와 면적
발문이 묻는 값의 단위가 두 가지입니다.
| 발문이 묻는 것 | 단위 | 문항 |
|---|---|---|
| 단위면적당 가액 | 원/㎡ | 2015-35 · 2019-39 · 2021-40 · 2023-35 · 2025-37 |
| 총액 | 원 | 2018-40 · 2020-39 · 2022-39 · 2024-37 |
공시지가기준법 5문항은 모두 원/㎡를 묻고, 거래사례비교법 4문항은 모두 총액을 묻습니다. 비교표준지의 공시지가가 원/㎡로 공시되고(2019-39·2023-35의 자료 표가 「공시지가(원/㎡)」로 줍니다), 거래사례의 가격은 그 필지 전체에 대해 오간 금액이기 때문입니다.