1거래사례비교법

1거래사례비교법

§0에서 배율의 뜻과 조건박스의 용어를 봤습니다. 이 절에서는 그 배율을 어디에 어떻게 곱해 사례의 값을 대상토지의 값으로 옮기는지를 다룹니다.

13개년 14문항 가운데 2문항(2017-34 · 2018-36)이 이 절에서 출제되었습니다. 두 문항 모두 가액 전체가 아니라 배율 하나를 구하는 계산형입니다.

1-1근거 조문 — 감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호 · 제14조 제3항

거래사례비교법의 정의는 규칙 제2조 제7호에 있습니다.

정의 안에 손질 3가지가 순서대로 들어 있습니다. 사정보정 → 시점수정 → 가치형성요인 비교이고, 이 순서가 그대로 계산 순서가 됩니다.

토지를 감정평가할 때 거래사례비교법을 적용하는 경우는 규칙 제14조 제3항이 정합니다.

토지의 원칙적인 방법은 공시지가기준법이고(제14조 제1항, 3절), 거래사례비교법은 적정한 실거래가를 기준으로 평가할 때 적용합니다.

1-2정의와 공식 — 비준가액의 산식

거래사례비교법으로 구하는 값은 아래 곱셈 하나입니다.

비준가액 = 사례가격 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치 × 면적비

앞의 3가지 배율은 규칙 제2조 제7호가 정한 손질을 배율로 옮긴 것입니다. 가치형성요인은 일반요인 · 지역요인 · 개별요인 3가지이고(규칙 제2조 제4호), 그 가운데 지역요인과 개별요인을 비교하므로 비교치가 두 개가 됩니다.

면적비는 조문에 없습니다. 사례가격이 그 필지 전체의 금액이라서 대상토지의 면적에 맞춰 옮기기 위한 배율이고(§0-8), 2절의 4문항이 모두 이 배율을 곱해야 정답에 이릅니다.

아래에서 배율을 하나씩 봅니다.

1-3사정보정치 — 사례를 정상가격으로 되돌립니다

사정보정은 그 거래에 특수한 사정이 끼어 값이 정상보다 높거나 낮았다면 그것을 걷어내는 손질입니다(제19단원 「감정평가의 기초이론」 §0-6). 사례를 정상가격으로 되돌리는 작업이므로 방향이 정해져 있습니다.

사례가격 = 정상가격 × (1 ± 벗어난 비율)

     따라서

사정보정치 = 1 ÷ (1 ± 벗어난 비율)

저가에 팔린 사례는 올려서 되돌리고, 고가에 팔린 사례는 내려서 되돌립니다.

조건박스가 사정보정치를 직접 주기도 합니다. 2022-39는 계산할 조건 없이 「사정보정치: 0.9」로 값을 그대로 줍니다. 이때는 그 값을 곱하기만 합니다.

사정보정이 필요 없다고 밝히는 조건도 있습니다. 아래 세 가지 표현은 모두 사정보정치가 1.00이라는 뜻입니다.

1-4계산으로 확인하기 — 2017-34

빈칸이 두 개인 문항입니다. 앞의 빈칸은 원가법의 매년 감가율이고 제20단원 「원가방식」 §3-6에서 다뤘습니다. 여기서는 뒤의 빈칸을 봅니다.

① 사례가격과 정상가격의 관계를 확인합니다

• 20% 저가에 팔렸으므로 사례가격 = 정상가격 × (1 − 0.2) = 정상가격 × 0.8

② 사례를 정상가격으로 되돌립니다

• 정상가격 = 사례가격 ÷ 0.8 = 사례가격 × 1.25

정답은 1.25입니다(앞 빈칸과 함께 3, 1.25).

1-5시점수정치 — 거래시점의 값을 기준시점으로 옮깁니다

시점수정치 = 1 + 지가변동률

5% 상승이면 1.05입니다. 대상토지의 용도지역에 해당하는 지가변동률을 고릅니다(§0-7). 2절에서 계산할 4문항이 준 조건은 다음과 같습니다.

2022-39와 2024-37은 지가변동률을 2개 주고 고르게 합니다. 2024-37은 대상토지의 이용상황이 상업용이어서, 용도지역이 아니라 이용상황을 보면 상업지역 5%를 고르게 됩니다.

1-6요인비교치 — 항목이 여럿이면 전부 곱합니다

가치형성요인 비교는 지역요인과 개별요인으로 나뉩니다.

• 지역요인비교치 — 「대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함」이라는 조건이 붙으면 1.00입니다. 인근지역은 부동산의 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역이므로 (규칙 제2조 제13호, 제19단원 「감정평가의 기초이론」 3절) 지역요인의 차이가 없습니다.
• 개별요인비교치 — 항목별 배율을 전부 곱합니다(§0-4의 상승식).

1-7계산으로 확인하기 — 2018-36

개별요인비교치 하나만 구하는 문항입니다.

① 항목마다 배율로 바꿉니다

• 우세는 (1 + 증감률), 열세는 (1 − 증감률), 동일은 1.00입니다.

② 상승식으로 전부 곱합니다

• 1.05 × 0.97 × 1.00 × 1.04 = 1.05924

③ 무엇을 물었는지 확인합니다 — 소수점 넷째자리에서 반올림하라고 했습니다

• 1.05924 → 1.059

정답은 1.059입니다.

반올림 지시가 있으면 마지막에 한 번만 반올림합니다. 항목마다 반올림하면 값이 달라집니다.

1-8면적비 — 사례와 대상토지의 면적이 다를 때

면적비 = 대상토지의 면적 ÷ 거래사례의 면적

분자가 대상토지, 분모가 거래사례입니다. 사례가격은 사례 필지 전체의 금액이므로, 면적이 다르면 그대로 쓸 수 없습니다.

2018-40의 조건으로 확인하면 두 경로가 같은 값에 이릅니다.

단가를 거쳐서   3억원 ÷ 100㎡ = 300만원/㎡  →  300만원/㎡ × 120㎡ = 3억 6천만원

면적비로       3억원 × (120㎡ ÷ 100㎡) = 3억원 × 1.2 = 3억 6천만원

면적비가 나누어떨어지지 않으면 곱셈을 먼저 하고 마지막에 나눕니다. 2020-39의 면적비는 110 ÷ 120이라 중간에 계산하면 소수가 길어집니다.

거래사례가 토지와 건물을 함께 거래한 것이면 토지분만 뽑습니다. 2024-37은 거래가격 625,000,000원에 「가격구성비율은 토지 80%, 건물 20%임」을 붙였습니다. 평가 대상이 토지이므로 사례가격은 토지분 500,000,000원입니다.

1-9어떤 거래사례를 고를 수 있나

배율을 곱하기 전에 그 거래가 사례로 쓸 수 있는 것인지를 먼저 판단합니다. 규칙 제2조 제7호와 확정 해설이 옳다고 판정한 처리에서 조건 3가지가 나옵니다.

2013-38의 보기 ㄷ은 「C리에 소재하는 유사물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 최근에 거래되었는데, 어느 정도 저가로 거래되었는지는 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았다」이고, 확정 해설이 옳은 처리로 판정했습니다. 저가 거래라는 사실만으로는 사례에서 빠지지 않습니다. 저가의 정도를 알 수 있으면 사정보정치를 계산해 쓸 수 있고, 알 수 없으면 되돌릴 방법이 없으므로 그 사례를 쓰지 못합니다.