0시작하기 전에 — 용어 8개

0시작하기 전에 — 용어 8개

이 단원의 문장은 대출을 설명하는 용어 위에 서 있습니다. 그 용어를 모르는 채로 1절을 읽으면 문장은 읽히지만 뜻은 남지 않습니다. 8개를 먼저 정리하고 시작합니다.

0-1금융과 부동산금융

금융(金融)이란 돈이 남는 쪽에서 모자란 쪽으로 돈을 옮겨 주는 일입니다. 돈을 맡기는 사람, 돈을 빌리는 사람, 그 사이에서 돈을 옮겨 주는 금융기관이 등장합니다.

부동산금융이란 부동산을 대상으로 하여 그 취득·개발·운용에 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정입니다. 2015-9 ④가 이 정의를 그대로 옳은 선지로 냈습니다.

그중에서 주택에 관한 것이 주택금융이고, 이것이 1절의 내용입니다.

0-2원금·이자·원리금

돈을 빌리면 갚아야 할 것이 두 가지 생깁니다.

• 원금(元金) — 빌린 돈 그 자체입니다.
• 이자(利子) — 돈을 빌려 쓴 값입니다. 빌린 기간과 아직 갚지 않은 금액에 따라 정해집니다.
• 원리금(元利金) — 원금과 이자를 합한 금액입니다.

이 단원에서 「매기 상환액」이라고 하면 그 회차에 실제로 통장에서 빠져나가는 금액, 곧 원리금을 말합니다. 4절과 5절에서 방식마다 이 원리금이 어떻게 달라지는지를 비교합니다.

제12단원 「부동산투자이론」에서 배운 부채서비스액이 바로 이 원리금입니다. 그 단원에서는 순영업소득에서 무엇을 빼는지를 보느라 원금과 이자를 나누지 않았습니다. 이 단원에서는 그 안을 열어 회차마다 원금이 얼마이고 이자가 얼마인지를 계산합니다.

0-3대출잔액

대출잔액(殘額)이란 지금까지 갚은 원금을 빼고 아직 갚지 않은 원금입니다. 잔금이라고도 합니다. 이자는 이 잔액에 대해 붙습니다. 그래서 잔액이 빨리 줄어드는 방식일수록 내는 이자가 적어집니다. 4절의 총이자 비교와 5절의 회차별 계산이 모두 이 한 문장에서 나옵니다.

이자가 잔액에 붙는다는 사실에서 n회차의 이자는 그 회차가 시작될 때의 잔액에 금리를 곱한 값이라는 계산 규칙이 따라 나옵니다. 1회차가 시작될 때의 잔액은 아직 한 번도 갚지 않은 상태이므로 대출원금 전액입니다. 5절의 금리 역산이 이 사실을 씁니다.

0-4저당과 저당권

저당(抵當)이란 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 잡히는 것입니다. 빌린 사람이 갚지 못하면 빌려준 사람은 그 부동산을 팔아 우선하여 돈을 회수할 수 있습니다.

• 저당권(抵當權) — 그렇게 우선하여 회수할 수 있는 권리입니다. 담보로 잡히더라도 부동산은 빌린 사람이 계속 쓰고 삽니다. 등기부에 저당권이 기록될 뿐입니다.
• 주택저당대출 — 주택에 저당권을 설정하고 받는 대출입니다. 주택담보대출과 같은 말입니다.
• 주택저당채권 — 그 대출을 해 준 금융기관이 갖는 「돈을 받을 권리」입니다.

「빌린 사람이 계속 살면서 쓴다」는 점이 6절 주택연금을 이해하는 출발점입니다. 담보로 제공했다는 것과 소유권을 넘겼다는 것은 다릅니다.

0-5회차와 거치기간

• 회차(回次) — 갚는 순번입니다. 매년 갚기로 했으면 1회차는 첫해 말, 2회차는 이듬해 말입니다. 5절의 문항은 「2회차에 상환할 원리금」처럼 회차를 지정해 묻습니다.
• 거치기간(据置期間) — 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 거치기간을 두면 그동안 원금이 줄지 않으므로 나중에 내는 이자가 늘어납니다. 2024-31 ㄷ이 이것을 옳은 선지로 냈습니다.

0-6유동화

유동화(流動化)란 당장 현금으로 바꾸기 어려운 것을 사고팔 수 있는 증권으로 바꾸는 것입니다.

금융기관이 30년짜리 주택담보대출을 해 주면 그 돈은 30년에 걸쳐 조금씩 돌아옵니다. 그 30년을 기다리지 않고 「앞으로 들어올 원리금을 받을 권리」를 증권으로 만들어 투자자에게 팔면, 금융기관은 지금 현금을 손에 쥐고 그 돈으로 다시 대출을 해 줄 수 있습니다. 이것이 유동화이고, 1절의 2차 저당시장이 하는 일입니다.

0-7소구와 비소구

소구(遡求)란 빌려준 돈을 받지 못했을 때 빌린 사람의 다른 재산에까지 청구하는 것입니다.

• 비소구(非遡求) — 다른 재산에는 청구할 수 없는 것입니다.
• 제한적 소구 — 정해진 범위에서만 청구할 수 있는 것입니다.

7절 프로젝트 금융이 비소구 또는 제한적 소구라는 특징을 갖습니다. 이 말의 뜻을 넓게 해석해 「그러면 돈을 못 받아도 손해가 없다」로 읽는 것이 그 절에서 반복된 함정입니다.

0-8특수목적회사

특수목적회사(special purpose company, SPC)란 하나의 사업만을 하려고 따로 세운 회사입니다. 사업이 끝나면 없어집니다. 사무실도 직원도 없이 서류상으로만 존재하는 경우가 많아 명목회사(paper company)라고도 합니다.

따로 세우는 이유는 그 사업의 돈과 빚을 원래 회사의 것과 섞이지 않게 하기 위해서입니다. 2절의 자산담보부기업어음과 7절의 프로젝트 회사가 이 구조를 씁니다.

0-9앞 단원에서 배운 것 되짚기

이 단원의 계산은 앞 단원에서 배운 도구를 그대로 씁니다. 다시 찾아 읽지 않아도 되도록 여기에 적어 둡니다.

두 가지를 확인해 둡시다.

첫째, 저당상수와 연금의 현가계수는 서로 역수입니다. 제13단원 「부동산투자분석 및 기법」에서 배운 관계입니다.

매기 원리금 = 대출원금 × 저당상수 = 대출원금 ÷ 연금의 현가계수

           저당상수 × 연금의 현가계수 = 1

저당상수는 매기 갚는 금액이 같은 방식, 곧 원리금균등상환에만 씁니다. 원금균등상환에는 쓰지 않습니다. 5절의 두 방식이 계산이 전혀 다른 것은 이 때문입니다.

둘째, 제13단원에서 배운 대부비율이 이 단원의 담보인정비율입니다. 대부비율·담보인정비율·저당비율은 모두 같은 것을 가리키는 이름이고, 3절에서는 시험이 쓰는 이름인 담보인정비율(loan to value ratio, LTV)로 적습니다.