1주택금융의 구조와 기능

1주택금융의 구조와 기능

주택을 사려면 큰 돈이 필요하고, 모자란 돈은 빌려야 합니다. 그 돈을 빌려주는 일이 주택금융이고, 돈이 어디에서 나와 어디로 가는지를 보는 것이 이 절의 내용입니다. 13개년 동안 4문항이 1절에서 출제되었습니다.

1-1정의와 공식 — 주택금융이란 무엇인가

주택금융이란 주택의 구입·건설·임대에 필요한 자금을 조달하고 공급하는 금융입니다. 2022-27 ④가 「주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다」로 냈고 옳은 선지였습니다.

돈이 누구에게 가는지에 따라 두 가지로 나뉩니다.

이 단원의 3절부터 6절까지가 다루는 주택담보대출과 주택연금은 모두 주택소비금융입니다.

1-2주택금융시장은 4가지로 나뉜다

주택금융이 이루어지는 시장은 하는 일에 따라 4가지로 나뉩니다.

대출시장과 공급시장의 이름을 서로 바꾸는 것이 이 절에서 반복된 출제 형태입니다. 2014-24 ⑤가 「금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금공급시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 주택자금대출시장」이라고 적었고, 그것이 정답이었습니다.

이름이 곧 뜻입니다. 대출시장은 대출을 해 주는 시장이고, 공급시장은 그 대출에 쓸 자금을 공급하는 시장입니다. 헷갈릴 때는 「누가 누구에게 돈을 주는가」를 확인하면 됩니다.

신용보강이란 대출채권의 신용도를 높여 주는 것입니다. 보증기관이 「이 대출이 부실해지면 대신 갚겠다」고 약속하면 그 채권은 더 안전해지고, 그만큼 낮은 금리로 자금을 모을 수 있습니다. 한국주택금융공사가 하는 신용보증이 여기에 해당합니다.

1-31차 저당시장과 2차 저당시장

1-2에서 나눈 대출시장과 공급시장을 다른 이름으로 부르면 1차 저당시장과 2차 저당시장입니다. 같은 것을 가리키는 이름이 두 가지인 셈이고, 시험은 이쪽 이름으로도 저쪽 이름으로도 묻습니다.

2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급합니다. 2016-24 ⑤가 이것을 옳은 선지로 냈습니다. 0-6에서 본 유동화가 바로 여기에서 일어납니다. 금융기관은 30년을 기다리는 대신 저당채권을 팔아 지금 현금을 손에 쥐고, 그 돈으로 다시 대출을 해 줍니다.

우리나라에서 이 일을 하는 곳이 한국주택금융공사입니다. 금융기관에서 주택저당채권을 사들여 그것을 기초로 주택저당증권을 발행합니다. 2015-9 ①이 「한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다」로 냈고 옳은 선지였습니다.

같은 논점이 옳은 진술로 나온 것은 2016-24 ⑤(2차가 1차에 자금을 공급한다)입니다. 이것은 함정이 아니라 그대로 옳은 서술입니다.

1-4주택금융의 기능과 주택소비금융

주택금융이 하는 일은 3가지입니다.

• 주택자금조성 — 주택을 짓고 사는 데 필요한 자금을 모읍니다.
• 자가주택공급 확대 — 자기 집을 가진 사람을 늘립니다.
• 주거안정 — 살 곳이 흔들리지 않게 합니다.

2014-32 ①이 이 3가지를 그대로 옳은 선지로 냈습니다.

주택소비금융이란 주택을 구입하려는 사람이 그 주택을 담보로 제공하고 자금을 빌리는 금융입니다. 2014-32 ②가 이 정의를 옳은 선지로 냈습니다. 살 집을 담보로 그 집 살 돈을 빌린다는 점에서, 담보 설정이 먼저 있고 대출이 나중인 것이 아니라 두 가지가 동시에 이루어집니다.

주택소비금융이 늘어나면 다음과 같은 일이 이어집니다.

소비금융 확대 → 살 수 있는 사람 증가 → 주택수요 증가 → 거래 활성화

2022-27 ②(구입능력을 높여 자가주택 소유를 촉진)와 ③(주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화)이 옳은 선지였습니다.

여기에서 정책 방향이 나옵니다. 시장이 침체해 거래가 부진하면 수요자 금융을 확대해 경기를 살리고, 주택가격이 급등하면 반대로 축소해 수요를 눌러야 합니다.

2014-24 ②가 「주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 수요자 금융을 확대하여 …」로 냈고 옳은 선지였습니다. 반대로 2022-27 ①은 「정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 상승에 대처한다」로 냈고, 상황과 방향이 어긋나므로 그것이 정답이었습니다.

1-5주택도시기금

정부가 정책적으로 주택자금을 대는 재원이 주택도시기금입니다. 무엇에 쓸 수 있는지가 법에 정해져 있습니다.

출자는 지분을 받고 돈을 대는 것이고, 융자는 빌려주는 것입니다. 2022-27 ⑤가 「주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다」로 냈고, 조문 그대로여서 옳은 선지였습니다.