0시작하기 전에 — 용어 7개

0시작하기 전에 — 용어 7개

이 단원을 학습하기 위해 먼저 숙지해야 할 용어를 정리합니다. 앞의 여러 단원에서 이미 배운 용어는 마지막 0-8에 한꺼번에 모아 두었으므로, 여기에서는 이 단원에 처음 나오는 것만 다룹니다.

0-1부동산관리와 그 세 가지 분류 기준

부동산관리란 부동산의 소유자나 그를 대신하는 사람이 부동산의 상태를 유지하고 수익을 얻기 위해 하는 활동 전체를 말합니다. 건물의 설비를 고쳐 주는 것도 관리이고, 임차인을 구해 임대료를 받는 것도 관리이며, 소유권에 문제가 없도록 권리관계를 정리하는 것도 관리입니다.

이 단원이 어려워지는 이유는 활동의 범위가 넓어서가 아니라, 부동산관리를 나누는 기준이 하나가 아니라 세 가지이기 때문입니다.

세 가지 기준은 서로 다른 질문에 답합니다. 하나의 관리 활동은 세 기준 모두에서 분류됩니다. 예를 들어 전문업체에 맡겨 건물 설비를 점검하게 하는 것은 측면으로는 기술적 관리, 영역으로는 시설관리, 주체로는 위탁관리입니다. 세 가지가 동시에 성립하며 서로 대체하지 않습니다.

출제가 이 지점을 그대로 씁니다. 어느 항목에 다른 항목의 설명을 붙여 놓으면 문장 자체는 그럴듯하게 읽히기 때문입니다.

0-2유지와 개량

관리 활동을 가리키는 용어 가운데 유지와 개량은 뜻이 정해져 있고, 시험이 그 정의를 직접 물었습니다.

두 가지를 나누는 기준은 형태를 바꾸는가 하나입니다. 벽에 생긴 균열을 메워 원래대로 돌려놓는 것은 유지이고, 창을 넓혀 채광을 좋게 만드는 것은 개량입니다. 유지는 원래의 상태를 지키는 소극적 활동이고 개량은 상태를 바꾸는 적극적 활동입니다.

0-3내용연수

내용연수(耐用年數)란 그 건물을 쓸 수 있는 햇수를 말합니다. 몇 년을 쓸 수 있는지는 무엇을 기준으로 보느냐에 따라 달라지므로, 내용연수는 3가지로 나뉩니다.

이 3가지는 제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배운 감가 3가지와 같은 축입니다. 감가수정이 물리적 감가·기능적 감가·경제적 감가를 고려하는 것과 나누는 기준이 같습니다. 값이 줄어드는 쪽에서 보면 감가이고, 쓸 수 있는 햇수 쪽에서 보면 내용연수입니다.

이 단원의 기출이 물은 것은 기능적 내용연수와 경제적 내용연수 두 가지이고, 무엇이 그 햇수에 영향을 주는지를 물었습니다. 물리적 내용연수는 이 단원에서는 나오지 않았지만, 2022-35 ㄱ이 「감가수정과 관련된 내용연수는 경제적 내용연수가 아닌 물리적 내용연수를 의미한다」로 내어 틀린 보기가 되었습니다.

0-4건물의 생애주기

건물의 생애주기란 건물이 지어지기 전부터 헐릴 때까지 거치는 단계의 전체를 말합니다. 건물은 시간이 지나면서 상태가 달라지고, 어느 단계에 있느냐에 따라 관리에서 해야 할 일이 달라집니다. 단계는 5가지로 나뉩니다.

기출이 직접 물은 것은 안정단계와 노후단계 두 가지입니다.

0-5생애주기비용(Life Cycle Cost, LCC)

생애주기비용(Life Cycle Cost, LCC)이란 건물을 짓는 데 드는 돈과 쓰는 동안 드는 돈을 합친 총비용을 말합니다. 0-4에서 본 생애주기 전체에 걸쳐 나가는 돈을 하나로 보는 것입니다.

이 개념이 관리에서 쓰이는 이유는 두 비용이 서로 반대로 움직이기 때문입니다. 처음에 좋은 자재와 설비를 쓰면 짓는 비용은 커지지만 쓰는 동안 고칠 일이 줄어 관리유지비가 작아지고, 처음에 아껴 지으면 짓는 비용은 작지만 관리유지비가 커집니다. 생애주기비용 분석은 이 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절해 보유기간 전체의 총비용을 관리하는 방법입니다.

0-6손익분기점

손익분기점(損益分岐點)이란 매출액과 비용이 같아져 이익도 손실도 나지 않는 지점을 말합니다. 매출이 이 지점보다 적으면 손실이고 많으면 이익입니다.

2절의 임대차 계약에서는 손익분기점 매출액이라는 형태로 나옵니다. 계약서에 금액을 하나 정해 두고, 실제 매출액이 그 금액을 넘는지 넘지 않는지로 임대료를 다르게 계산하도록 하는 것입니다. 주어진 금액과 실제 매출액을 비교하는 것이 계산의 출발점이 됩니다.

0-7명도·퇴거와 중개업

3절에서 인용하는 조문에 나오는 용어입니다.

• 명도(明渡)란 건물이나 토지를 점유하고 있는 사람이 그것을 비워 넘겨주는 것입니다. 임대차가 끝나면 임차인은 짐을 빼고 열쇠를 넘겨 주어야 하는데, 그것이 명도입니다.
• 퇴거(退去)란 그 장소에서 나가는 것입니다. 명도가 부동산을 넘겨주는 데 초점이 있다면 퇴거는 사람이 나가는 데 초점이 있습니다.
• 중개업이란 다른 사람의 의뢰를 받아 거래를 알선하고 보수를 받는 것을 업으로 하는 것입니다. 공인중개사법 제2조 제3호가 정한 용어이고, 3절의 조문은 주택임대관리업자의 업무에서 이 중개업을 괄호로 제외하고 있습니다.

0-8앞 단원에서 배운 것 다시 확인하기

이 단원은 앞의 여러 단원에서 배운 용어를 그대로 씁니다. 다시 찾아 읽지 않아도 되도록 여기에 모아 정리합니다.

제1단원의 복합개념이 1절의 첫째 기준과 같은 것입니다. 부동산학이 부동산을 기술적·경제적·법률적 측면의 복합개념으로 본다는 것을 제1단원에서 배웠는데, 부동산관리를 세 측면으로 나누는 것이 그 관점을 관리에 적용한 것입니다.

제16단원의 「시설관리운영권」과 이 단원의 「시설관리」는 다른 것입니다. 이름이 비슷하지만 시설관리운영권은 민간투자사업에서 사업시행자에게 주는 권리이고, 이 단원의 시설관리는 부동산관리를 대상에 따라 나눈 영역의 이름입니다.