1부동산관리의 방식과 영역

1부동산관리의 방식과 영역

0절에서 부동산관리를 나누는 기준이 3가지라는 것을 확인했습니다. 이 절에서는 그 3가지 기준을 하나씩 채우고, 기준끼리 섞였을 때 어떻게 가려내는지를 다룹니다. 13개년 동안 10문항이 1절에서 출제되어 이 단원 15문항의 67%를 차지합니다.

1-1정의와 분류 — 세 가지 기준을 먼저 세운다

부동산관리를 다루는 문항이 어려운 것은 항목이 많아서가 아닙니다. 기술적 관리 · 시설관리 · 자기관리는 각각 다른 기준에서 나온 이름인데, 선지에서는 그저 「○○관리」라는 같은 모양의 용어로 나열되기 때문입니다.

그러므로 항목을 외우기 전에 어느 기준에서 나온 이름인지를 먼저 확정해 두어야 합니다.

세 기준은 서로 대체하지 않고 겹칩니다. 아래는 하나의 관리 활동을 세 기준으로 각각 분류한 것입니다.

측면과 영역은 항목의 이름이 다르지만 성격이 겹칩니다. 기술적 관리의 내용은 대체로 시설관리의 업무이고, 경제적 관리의 내용은 대체로 재산관리와 자산관리의 업무입니다. 겹친다는 것과 같다는 것은 다르므로, 어느 기준으로 묻고 있는지를 발문에서 먼저 확인해야 합니다. 2024-30은 발문이 「관리주체에 따라 분류할 때」라고 기준을 직접 밝혔습니다.

1-2첫째 기준 — 관리의 3측면

측면은 그 관리가 어떤 성질의 일인가를 기준으로 나눈 것입니다. 제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 배운 복합개념, 곧 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면이 복합된 것으로 보는 관점을 관리에 적용한 것입니다.

기술적 관리와 경제적 관리를 나누는 기준은 하자를 보는가 수지를 보는가입니다. 건물에 금이 갔는지, 설비가 제대로 도는지를 판단하는 것은 기술적 관리이고, 그 건물에서 얼마가 들어오고 얼마가 나가는지를 조정하는 것은 경제적 관리입니다.

경계측량은 기술적 관리입니다. 토지의 경계를 확인하는 일은 법과 관련이 있어 보이지만, 물리적인 상태를 확인하는 활동이므로 기술적 측면에 속합니다. 2014-16 ②가 이것을 옳은 선지로 냈습니다.

1-3둘째 기준 — 관리의 3영역

영역은 그 관리가 부동산의 무엇을 대상으로 보는가를 기준으로 나눈 것입니다. 같은 건물이라도 그것을 물리적인 시설로 볼 수도 있고, 임대료가 나오는 물건으로 볼 수도 있고, 투자한 자산으로 볼 수도 있습니다.

3영역은 소극적인 것에서 적극적인 것으로 놓입니다. 시설관리는 시설사용자나 기업이 요구하는 것에 대응하는 관리여서 스스로 무엇을 결정하지 않고, 자산관리는 그 부동산을 계속 보유할지 팔지까지 결정합니다. 재산관리는 그 사이에서 임대차를 운영합니다.

출제가 가장 여러 번 쓴 것은 자산관리와 시설관리의 맞바꾸기입니다. 자산관리의 업무를 시설관리의 것으로 옮겨 놓거나, 시설관리를 「시장과 수요를 분석하는 관리」로 서술하는 형태입니다. 자산관리의 업무는 위 표에 적은 대로이고, 그 가운데 4가지가 조건으로 나란히 제시되면 답은 자산관리입니다.

2013-31과 2019-21은 조건에 자산관리의 업무만 나열하고 어느 영역인지 고르게 했습니다. 두 문항의 조건은 다음과 같습니다.

1-4셋째 기준 — 관리주체별 3방식

주체는 그 관리를 누가 하는가를 기준으로 나눈 것입니다. 소유자가 직접 하는가, 전문업체에 맡기는가, 두 가지를 병행하는가입니다.

먼저 이름을 정리해야 합니다. 소유자가 직접 하는 방식은 기출에서 자기관리 · 직접관리 · 자치관리 · 직영관리 4가지 이름으로 나왔고, 전문업체에 맡기는 방식은 위탁관리 · 전문관리 2가지 이름으로 나왔습니다. 같은 것을 부르는 다른 이름입니다.

이름을 정리했으면 장단점을 봅니다. 자기관리와 위탁관리는 항목마다 정확히 반대입니다.

혼합관리는 두 방식을 병행하는 것입니다. 필요한 부분만 선별하여 위탁하고 나머지는 소유자가 직접 관리합니다. 재무·회계관리와 임대차 계약, 인력관리는 위탁하고 청소를 포함한 나머지를 소유자가 직접 하는 형태가 그것입니다.

혼합관리의 단점은 책임소재가 불분명해지는 것입니다. 문제가 생겼을 때 자기관리로 한 부분에서 비롯된 것인지 위탁한 부분에서 비롯된 것인지를 가려내기 어렵기 때문입니다.

1-5세 기준이 한 문항에서 만날 때 — 2015-28

1-2부터 1-4까지 세 기준을 각각 확인했습니다. 한 문항이 세 기준을 모두 쓴 경우가 있으므로 그 문항으로 정리합니다. 2015-28은 「부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?」이라는 발문 하나에 세 기준의 항목을 섞어 놓았습니다.

틀린 것은 ⑤ 하나입니다. ①②③은 각 기준의 정의를 그대로 옮긴 것이고, ④는 2절에서 다루는 비율임대차의 정의입니다. 이 문항이 보여 주는 것은 선지마다 기준이 달라진다는 것입니다. ①은 측면을, ②는 영역을, ③은 주체를 묻고 있는데 선지의 모양은 모두 「○○관리는 ~이다」로 같습니다. 그러므로 선지를 읽을 때 먼저 어느 기준의 이름인지를 확인한 다음 그 기준 안에서 정오를 판단해야 합니다.

1-6건물의 생애주기와 내용연수

앞의 1-2부터 1-5까지는 관리를 나누는 기준에 관한 것이었습니다. 이 소절은 기준과는 별개로, 관리의 대상인 건물이 시간에 따라 어떻게 달라지는가를 다룹니다.

0-4에서 본 5단계 가운데 관리에서 문제가 되는 것은 안정단계입니다.

안정단계에서 양호한 관리가 이루어지면 안정단계의 국면이 연장될 수 있습니다. 건물의 상태가 가장 좋은 시기에 관리를 잘하면 노후로 넘어가는 시점이 뒤로 밀린다는 것입니다. 반대로 이 시기에 관리가 부실하면 노후단계로 일찍 넘어갑니다. 관리가 건물의 수명에 영향을 준다는 것이 이 단계에서 확인됩니다.

노후단계는 구조·설비·외관 등이 악화되는 단계이고, 안정단계를 지나 폐물단계로 이어집니다.

이어서 내용연수입니다. 0-3에서 내용연수가 3가지라는 것을 확인했고, 기출은 기능적 내용연수와 경제적 내용연수에 무엇이 영향을 주는가를 물었습니다.

나누는 기준은 그 요인이 건물 안에 있는가 밖에 있는가입니다. 설계가 잘못되었거나 설비가 나쁜 것은 건물 자체의 문제이므로 기능적 내용연수이고, 동네가 달라지거나 그 지역 건물이 팔리지 않게 되는 것은 건물 밖의 문제이므로 경제적 내용연수입니다.

부지와의 부적응은 기능적 내용연수입니다. 부지라는 말 때문에 건물 밖의 요인처럼 보이지만, 그 부지에 그 건물이 맞지 않게 지어졌다는 뜻이므로 건물 자체의 설계 문제입니다. 2015-30 ①이 이것을 옳은 선지로 냈습니다.

마지막으로 생애주기비용입니다. 0-5에서 확인한 대로 생애주기비용 분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 총비용을 효과적으로 관리할 수 있습니다. 2014-10 ③이 이것을 정답 선지로 냈습니다.