0시작하기 전에 — 용어 8개

0시작하기 전에 — 용어 8개

이 단원의 선지는 조문 문언을 거의 그대로 옮겨 놓고 한두 군데만 바꿉니다. 바뀐 곳을 찾으려면 조문에 나오는 용어의 뜻을 먼저 알아야 합니다. 아래 8가지 용어를 보고, 마지막에 제9단원 「토지정책」에서 배운 것을 다시 확인합니다.

0-1공시 — 국가가 값을 정해 알린다

공시(公示)란 어떤 사실을 여러 사람이 알 수 있도록 알리는 것을 말합니다. 이 제도에서 공시하는 것은 부동산의 가격입니다. 국가가 토지와 주택의 값을 조사해 정하고, 그 값을 누구나 확인할 수 있도록 공개합니다.

국가가 값을 정하는 이유는 그 값을 기준으로 삼는 일이 여럿 있기 때문입니다. 세금을 매길 때, 보상금을 정할 때, 국유지를 사고팔 때 기준이 되는 값이 담당자마다 다르면 같은 땅에 다른 세금이 붙습니다. 제9단원 「토지정책」에서 이 제도를 정부가 값을 알려 주기만 하는 간접개입 수단으로 배운 것도 이 때문입니다. 국가는 값을 알릴 뿐이고 거래를 막거나 시장에 직접 들어가지는 않습니다.

0-2표준지와 표준주택 — 대표를 골라 평가한다

전국의 토지와 주택을 해마다 하나씩 감정평가하는 것은 비용과 시간에서 불가능합니다. 그래서 법은 대표가 될 것을 골라 그것만 평가하고, 나머지는 대표와 비교해 값을 만드는 방식을 씁니다.

• 표준지 — 조건이 비슷한 일단의 토지 중에서 골라낸 대표 토지입니다(법 제3조 제1항).
• 표준주택 — 조건이 비슷한 일단의 단독주택 중에서 골라낸 대표 단독주택입니다(법 제16조 제1항).

두 조문이 쓰는 말이 같습니다. 「일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 ○○ 중에서 선정한」입니다. 여기서 일단(一團)은 한 덩어리로 묶여 있는 무리를 뜻합니다.

0-3공시기준일 — 어느 날 현재의 값인가

부동산의 값은 날마다 달라지므로 「얼마입니다」라고 말하려면 어느 날 현재의 값인지를 정해야 합니다. 그 날이 공시기준일입니다. 법 제3조 제1항은 표준지공시지가를 「매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격」이라고 정합니다.

표준지공시지가의 공시기준일은 시행령이 정합니다.

원칙은 1월 1일이고, 예외로 일부 지역만 따로 정할 수 있습니다. 예외가 있다는 것까지가 조문의 내용이므로 「공시기준일은 언제나 1월 1일이다」라고 외우면 예외를 지운 것이 됩니다.

0-4비준표 — 대표의 값에서 개별의 값을 만드는 표

대표를 골라 평가했으면 나머지 물건의 값은 대표와 얼마나 다른지를 반영해 만듭니다. 그 차이를 값에 반영하는 데 쓰는 표가 비준표입니다. 법이 정한 이름은 2가지입니다.

두 조문 모두 비준표를 「가격형성요인에 관한 표준적인 비교표」라고 부릅니다.

만드는 사람과 쓰는 사람이 다릅니다. 두 조문 모두 국토교통부장관이 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 제공하도록 정하고, 실제로 그 표를 사용해 값을 산정하는 것은 시장·군수 또는 구청장입니다.

0-5조사·평가와 조사·산정 — 토지와 주택이 쓰는 말이 다르다

법은 값을 만드는 행위를 부를 때 토지와 주택에 서로 다른 용어를 씁니다.

토지만 「평가」이고 주택은 「산정」입니다. 이 구분은 0-6에서 볼 조사 기관의 구분과 짝을 이룹니다 — 토지는 감정평가법인등이, 주택은 한국부동산원이 맡습니다.

개별공시지가와 개별주택가격은 표준지·표준주택의 값에서 비준표로 계산해 만드는 것이므로 「산정」한 뒤 「결정·공시」합니다(법 제10조 제1항·제4항, 제17조 제1항·제5항).

0-6감정평가법인등과 한국부동산원 — 실제로 조사하는 두 기관

국토교통부장관이 표준지공시지가와 표준주택가격을 공시한다고 해서 공무원이 직접 현장을 다니는 것은 아닙니다. 법은 조사를 맡길 상대를 물건마다 정해 두었습니다.

• 감정평가법인등 — 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호는 이를 「제21조에 따라 사무소를 개설한 감정평가사와 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인」이라고 정의합니다. 개인 감정평가사와 감정평가법인을 함께 부르는 이름입니다.
• 한국부동산원 — 「한국부동산원법」에 따라 세워진 기관입니다. 법 제16조 제4항이 「'한국부동산원법'에 따른 한국부동산원(이하 "부동산원"이라 한다)」이라고 부릅니다.

어느 물건을 누가 맡는지가 조문에 하나씩 적혀 있습니다.

토지는 감정평가법인등, 주택은 한국부동산원입니다. 대표를 조사하는 단계에서만 그런 것이 아니라 개별 물건을 검증하는 단계까지 같은 편으로 이어집니다. 이 표가 이 단원에서 반복해 출제되는 함정의 근거입니다.

0-7부동산가격공시위원회 — 중앙과 시·군·구

공시하는 값은 정하는 사람 혼자 결정하지 않고 위원회의 심의를 거칩니다. 법은 위원회를 2가지 두었습니다.

규칙이 하나입니다 — 공시하는 자의 소속 위원회가 심의합니다. 국토교통부장관이 공시하는 것은 중앙위원회가, 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시하는 것은 시·군·구위원회가 심의합니다. 주체를 알면 심의기관이 따라 나오므로 따로 외울 것이 아닙니다.

0-8이의신청 — 30일

이의신청이란 행정기관이 정한 것에 대해 「다시 판단해 달라」고 요구하는 절차입니다. 공시된 가격이 실제와 맞지 않는다고 보는 사람이 쓸 수 있습니다.

법은 표준지공시지가의 이의신청을 제7조에 두고, 나머지 가격은 이 조문 또는 제11조를 준용하도록 했습니다. 그래서 절차의 뼈대가 5가지 가격에서 모두 같습니다.

• 신청기간 — 공시일 또는 결정·공시일부터 30일 이내
• 방식 — 서면(전자문서를 포함합니다)
• 심사 — 신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사하여 서면으로 통지
• 결과 — 내용이 타당하면 조정하여 다시 공시

다른 것은 「누구에게 신청하는가」 하나뿐이고, 그 하나가 이 단원에서 반복 출제됩니다.

0-9제9단원 「토지정책」에서 배운 것 다시 확인하기

제9단원 「토지정책」에서 공시하는 것이 5가지이고 주체가 둘로 나뉜다는 것을 배웠습니다. 이 단원은 그 표 위에 절차를 얹으므로, 주체부터 다시 확인합니다.

「표준」이 붙은 것과 공동주택가격은 국토교통부장관이고, 「개별」이 붙은 것은 시장·군수 또는 구청장입니다.

여기에 지금까지 본 용어를 붙이면 이 단원이 무엇을 더 묻는지가 보입니다. 주체가 정해지면 심의기관이 따라오고(0-7), 물건에 따라 조사를 맡는 기관이 달라지며(0-6), 그에 맞추어 용어가 달라집니다(0-5). 남는 것은 공시사항 · 효력 · 적용대상 · 이의신청 상대방 · 공시를 생략할 수 있는 경우이고, 이 단원의 17문항이 그것을 묻습니다.

토지와 단독주택은 대표를 거치는 2단계 구조이고, 공동주택만 국토교통부장관이 모든 물건을 조사·산정하는 1단계 구조입니다. 대표를 거치는 구조와 거치지 않는 구조의 이 차이에서 4절의 함정이 나옵니다.