1가격공시제도의 용어
앞에서 본 8가지 용어는 제도를 읽기 위해 필요한 말이었습니다. 이 절에서 보는 것은 법이 제2조에 정의 조항을 두고 직접 뜻을 정해 놓은 용어입니다. 법이 정의한 용어는 그 뜻을 바꾸어 서술하면 그대로 틀린 선지가 되므로, 시험은 정의 조항을 그대로 옮겨 놓고 한 항목만 다른 뜻으로 바꿉니다. 13개년 동안 1문항이 출제되었습니다.
1-1근거 조문 — 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조
법이 정의한 용어는 5가지입니다.
읽어 보면 정의 방식이 3가지로 나뉩니다. 제1호·제2호는 다른 법의 정의를 그대로 가져오고, 제3호·제4호는 앞의 것을 빼는 방식으로 정하며, 제5호만 이 법이 처음부터 문장을 세워 정의합니다.
1-2적정가격 — 정부가 정한 값이 아니다
제5호의 적정가격이 이 제도의 출발점입니다. 표준지공시지가도 표준주택가격도 공동주택가격도 모두 「적정가격」을 조사해 공시하는 것이기 때문입니다.
정의를 나누어 보면 조건이 3가지입니다.
- 통상적인 시장에서 — 특수한 사정이 있는 시장이 아니라 보통의 시장을 전제합니다.
- 정상적인 거래가 이루어지는 경우 — 급하게 팔거나 친족 사이에 넘기는 거래가 아닙니다.
- 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격 — 실제로 성립한 값이 아니라, 그런 거래가 이루어진다면 성립할 것으로 인정되는 값입니다.
적정가격은 시장을 전제로 판단한 값입니다. 국가가 조사해 공시하지만, 정하는 기준은 시장에서 성립할 값이지 정책적으로 정한 값이 아닙니다.
1-3주택·공동주택·단독주택 — 단독주택은 빼서 정의한다
제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 건축법령이 단독주택 4종류와 공동주택 4종류를 두고, 주택법이 단독주택과 공동주택을 세대의 수로 정의한다는 것을 배웠습니다. 이 법은 그 정의를 그대로 가져오되 단독주택만은 스스로 정의합니다.
| 용어 | 어떻게 정의하나 |
|---|---|
| 주택 | 「주택법」 제2조 제1호의 주택 |
| 공동주택 | 「주택법」 제2조 제3호의 공동주택 |
| 단독주택 | 공동주택을 제외한 주택 |
단독주택에는 「이런 집이 단독주택이다」라는 서술이 없습니다. 주택에서 공동주택을 뺀 나머지가 단독주택입니다. 이 방식은 뒤에 나오는 비주거용 일반부동산에서도 똑같이 쓰입니다.
여기서 확인해 둘 것이 있습니다. 이 법이 받아 오는 것은 건축법령이 아니라 「주택법」의 공동주택입니다. 두 법령이 정한 종류가 다릅니다.
| 건축법 시행령 별표 1 | 주택법 시행령(이 법이 받는 것) | |
|---|---|---|
| 단독주택 | 단독주택 · 다중주택 · 다가구주택 · 공관 | 단독주택 · 다중주택 · 다가구주택(제2조) |
| 공동주택 | 아파트 · 연립주택 · 다세대주택 · 기숙사 | 아파트 · 연립주택 · 다세대주택(제3조 제1항) |
주택법령에는 공관과 기숙사가 없습니다. 그러므로 이 법이 가격을 공시하는 주택은 단독주택 3종류와 공동주택 3종류를 합한 6종류이고, 기숙사에는 공동주택가격이 공시되지 않습니다.
이 구조가 4절에서 보는 공시 체계와 그대로 이어집니다. 단독주택은 표준주택과 개별주택의 2단계로, 공동주택은 국토교통부장관이 조사·산정하는 1단계로 나뉘어 있으므로, 주택을 둘로 나누는 이 정의가 곧 공시 방식을 나누는 기준이 됩니다.
1-4비주거용 부동산 — 구분소유가 되면 집합, 아니면 일반
비주거용 부동산은 주택이 아닌 건축물, 또는 건축물과 그 토지입니다. 상가나 사무실 건물이 여기에 해당합니다. 이것을 다시 2가지로 나누는데, 나누는 기준은 구분소유가 되는가 하나입니다.
| 구분 | 무엇인가 |
|---|---|
| 비주거용 집합부동산 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유되는 비주거용 부동산 |
| 비주거용 일반부동산 | 집합부동산을 제외한 비주거용 부동산 |
구분소유는 제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 배운 용어입니다. 한 동의 건물에서 구조상·이용상 독립한 부분을 따로 소유하는 것을 말합니다. 상가 건물 안의 점포 하나를 소유하면 집합부동산이고, 건물 한 동을 통째로 소유하면 일반부동산입니다.
여기서도 일반부동산이 「집합부동산을 제외한 것」으로 정의됩니다. 단독주택과 같은 방식입니다.
1-5감정평가와 감정평가업 — 지금은 다른 법에 있다
2014-36은 감정평가와 감정평가업의 정의도 함께 물었습니다. 그런데 그 정의는 지금 이 법에 없습니다.
출제 당시의 법 이름은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」이었습니다. 가격공시와 감정평가를 한 법에서 함께 정하고 있었으므로 제2조에 두 영역의 용어가 같이 들어 있었습니다. 이 법은 2016년에 둘로 나뉘었습니다.
| 나뉜 뒤 | 무엇을 정하나 |
|---|---|
| 부동산 가격공시에 관한 법률 | 표준지공시지가 · 개별공시지가 · 주택가격 · 비주거용 부동산가격의 공시 |
| 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 | 감정평가와 감정평가사·감정평가법인등에 관한 사항 |
그래서 감정평가의 정의는 지금 뒤의 법에 있습니다.
제19단원 「감정평가의 기초이론」에서 배운 감정평가의 정의가 이 조문입니다. 정의의 내용은 법이 나뉜 뒤에도 그대로이고, 어느 법에 있는지만 달라졌습니다. 그러므로 2014-36의 ①과 ④는 지금 기준으로도 옳은 진술입니다.
한 가지 더 달라진 것이 있습니다. 적정가격의 대상에 「비주거용 부동산」이 더해졌습니다. 출제 당시의 정의는 「당해 토지 및 주택에 대하여」였고, 현행 제2조 제5호는 「토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여」입니다. 정의의 뒷부분은 그대로이므로 2014-36 ⑤의 정오 판정은 달라지지 않습니다.