0시작하기 전에 — 용어 9개
이 단원의 조문은 정의 규정입니다. 정의 안에 다시 정의되지 않은 용어가 들어 있어서, 그 용어를 모르면 조문을 읽어도 뜻이 잡히지 않습니다. 여기서 먼저 정리합니다.
앞 단원에서 이미 배운 것도 있습니다. 그 경우에는 어느 단원의 어디에서 배웠는지를 밝히고, 이 단원에 필요한 만큼 다시 정리합니다.
0-1감정평가 · 토지등 · 대상물건 · 감정평가법인등
감정평가가 무엇인지는 「감정평가에 관한 규칙」이 아니라 그 상위 법률이 정하고 있습니다.
정의에서 확인할 것이 세 가지입니다.
- 감정평가의 대상은 토지만이 아닙니다. 「토지등」에는 정착물과 동산, 그리고 소유권 외의 권리까지 들어갑니다.
- 감정평가는 「판정」하고 「표시」하는 것입니다. 값을 만들어 내는 것이 아니라, 이미 그 물건이 가지고 있는 경제적 가치가 얼마인지를 판정해 숫자로 나타내는 일입니다.
- 감정평가를 하는 사람은 감정평가사 개인일 수도 있고 감정평가법인일 수도 있습니다. 둘을 함께 부르는 이름이 감정평가법인등입니다.
「감정평가에 관한 규칙」은 이 「토지등」에 다시 이름을 붙입니다.
그래서 규칙 조문에 나오는 「대상물건」은 「감정평가의 대상이 되는 토지등」을 가리킵니다. 규칙 제2조 제5호부터 제11호까지가 제9호 하나만 빼고 「대상물건의 가액」 또는 「대상물건의 임대료」라는 표현으로 끝나는 것은 이 때문입니다. 제9호는 대상이 토지로 한정되어 「대상토지의 가액」으로 끝납니다.
0-2「감정평가에 관한 규칙」은 어떤 법인가
이 단원의 조문은 「감정평가에 관한 규칙」에서 나옵니다. 법률이 아니라 국토교통부령이고, 규칙 스스로 무엇에 근거해 만들어졌는지를 첫 조문에 적어 두었습니다.
「원칙과 기준」이라는 두 단어가 이 규칙의 구성을 그대로 보여 줍니다. 4절부터 7절까지 읽을 조문이 여기에 들어갑니다.
| 규칙의 조문 | 무엇을 정하나 | 이 단원의 어디 |
|---|---|---|
| 제2조 | 용어의 정의 | 3절 · 4절 · 6절 |
| 제5조 · 제6조 · 제7조 | 감정평가의 원칙 3가지 | 5절 |
| 제8조 · 제9조 | 감정평가의 절차와 기준시점 | 6절 |
| 제11조 · 제12조 | 감정평가방식과 시산가액 조정 | 7절 |
| 제13조 | 감정평가서 작성 | 7절 |
규칙은 다른 법령이 따로 정한 것이 있으면 그쪽을 따르도록 하고 있습니다.
0-3가액과 임대료 — 감정평가의 결과물은 두 가지입니다
규칙 제2조가 정의하는 감정평가방법은 모두 「무엇을 산정하는 방법」이라는 형식으로 끝납니다. 그 「무엇」이 두 가지뿐입니다.
- 가액(價額) — 그 물건 자체가 얼마인가. 사고팔 때의 값입니다.
- 임대료 — 그 물건을 빌려 쓰는 대가로 일정 기간마다 내는 값입니다. 규칙은 괄호를 달아 사용료를 포함한다고 밝히고 있습니다(제2조 제6호).
이 구분이 4절의 출발점입니다. 13개년 동안 감정평가방법의 정의를 서로 맞바꾼 선지가 5개 나왔는데, 그 가운데 3개가 가액을 구하는 방법의 정의를 임대료를 구하는 방법 자리에 넣은 것입니다. 결과물이 가액인지 임대료인지만 확인해도 걸러집니다.
「가액」과 「가격」은 규칙에서 쓰임이 다릅니다. 규칙은 감정평가의 결과를 언제나 「가액」이라고 적고, 「가격」은 「공시지가」·「거래가격」처럼 이미 시장에서 형성되어 있는 값을 가리킬 때 씁니다. 1절에서 볼 「가격과 가치」의 「가격」도 후자입니다.
0-4재조달원가와 감가수정
제2단원 「부동산의 특성(속성)」 §0-6에서 배운 것입니다. 이 단원에서 원가법의 정의를 읽으려면 필요하므로 다시 정리합니다.
- 재조달원가 — 그 물건을 기준시점에 다시 만드는 데 드는 값입니다.
- 감가수정 — 재조달원가에서 줄어든 몫을 빼는 작업입니다.
정의에서 두 가지를 확인해 둡니다. 첫째, 감가는 3가지입니다 — 물리적 감가·기능적 감가·경제적 감가. 2절에서 균형과 적합의 원칙을 볼 때 이 3가지 가운데 2가지가 다시 나옵니다. 둘째, 감가수정은 공제하는 작업입니다. 4절에서 볼 2017-39 ⑤가 이 한 단어를 「가산」으로 바꿔 냈습니다.
0-5순수익 · 필요경비 · 기초가액 · 기대이율
임대료를 구하는 방법의 정의에 나오는 용어입니다.
- 순수익 — 그 물건을 운용해서 들어온 수입에서 그것을 벌기 위해 나간 비용을 뺀 금액입니다. 제12단원 「부동산투자이론」 §0-9에서 배운 순영업소득이 부동산의 순수익에 해당합니다.
- 필요경비 — 그 물건을 계속하여 임대하는 데에 드는 비용입니다. 규칙이 적산법과 수익분석법의 정의에서 같은 표현으로 쓰고 있습니다.
- 기초가액 — 임대료를 구하기 위한 계산의 출발점이 되는 그 물건의 값입니다.
- 기대이율 — 그 값에 대해 1년 동안 이 정도는 벌어야 한다고 보는 비율입니다.
기초가액과 기대이율은 곱해서 씁니다. 기초가액 × 기대이율 = 기대수익이고, 여기에 필요경비를 더한 것이 적산법의 임대료입니다.
0-6사정보정 · 시점수정 · 가치형성요인 비교
다른 물건이 거래된 값을 가져다 쓰는 방법에는 세 가지 손질이 붙습니다. 규칙 제2조 제7호(거래사례비교법)와 제8호(임대사례비교법)가 같은 세 가지를 나란히 적고 있습니다.
| 손질 | 무엇을 맞추는가 |
|---|---|
| 사정보정 | 그 거래에 특수한 사정이 끼어 값이 정상보다 높거나 낮았다면 그것을 걷어냅니다 |
| 시점수정 | 거래가 다른 시점에 있었다면 기준시점의 값으로 맞춥니다 |
| 가치형성요인 비교 | 사례와 대상물건의 조건 차이를 값에 반영합니다 |
가치형성요인은 규칙이 직접 정의한 용어입니다. 제2단원 「부동산의 특성(속성)」 §0-3에서 인용한 조문입니다.
3가지 요인 가운데 지역요인과 개별요인이 3절의 지역분석·개별분석으로 이어집니다. 그리고 「경제적 가치」라는 문언은 4절에서 시험이 바꿔치기하는 지점입니다.
0-7표준지 · 비교표준지 · 공시지가
토지의 값을 매길 때 쓰는 방법인 공시지가기준법의 정의에 나오는 용어입니다.
- 표준지 — 국가가 전국의 토지 가운데 대표가 되는 것을 골라 놓은 토지입니다.
- 공시지가 — 그 표준지에 대해 국가가 조사하여 공시한 단위면적당 값입니다.
- 비교표준지 — 값을 매기려는 토지와 조건이 비슷해서, 그 표준지의 공시지가를 기준으로 삼기로 고른 표준지입니다.
비교표준지는 아무 표준지나 고르는 것이 아닙니다. 규칙이 선정 순서를 정해 두었습니다.
3절에서 배울 인근지역·유사지역·동일수급권이 여기에 그대로 나옵니다. 세 가지 지역 개념은 이름을 외우기 위한 것이 아니라, 사례를 어디에서 찾을지를 정하는 순서입니다.
0-8환원과 할인
장래에 들어올 돈을 지금의 값으로 바꾸는 두 가지 방법입니다. 제2단원 「부동산의 특성(속성)」 §0-9와 제13단원 「부동산투자분석 및 기법」 4절에서 배운 것입니다.
- 환원 — 매년 들어오는 금액이 일정하다고 보고, 그 금액을 비율 하나로 나누어 값을 구합니다. 나누는 비율을 환원율이라고 합니다.
- 할인 — 해마다 들어오는 금액을 연도별로 따로 놓고, 각각을 현재의 값으로 바꾼 뒤 더합니다. 이때 쓰는 비율을 할인율이라고 합니다.
규칙 제2조 제10호의 수익환원법이 「환원하거나 할인하여」라고 두 가지를 함께 적은 것은 이 때문입니다. 4절에서 볼 2015-39는 이 「할인」을 「공제」로 바꾼 선지를 오답으로 냈습니다.
0-9표준적 이용과 최유효이용
3절의 지역분석과 개별분석이 각각 판정하는 대상입니다. 둘 다 조문에 정의가 없는 이론상의 용어이고, 기출은 이 두 가지를 서로 맞바꿔 냅니다.
- 표준적 이용 — 그 지역의 부동산들이 일반적으로 쓰이고 있는 방식입니다. 한 필지가 아니라 지역 전체를 보고 판정합니다.
- 최유효이용 — 제1단원 「부동산의 개념과 분류」 §0-10에서 배운 대로, 법이 허용하는 범위에서 그 토지가 가장 높은 가치를 낳도록 쓰는 방법입니다. 한 부동산을 보고 판정합니다.
최유효이용을 무엇으로 판정하는지는 2015-40 ①이 옳은 선지로 냈습니다. 물리적 채택가능성 · 합리적이고 합법적인 이용 · 최고 수익성의 3가지입니다. 2절에서 다시 봅니다.