1부동산의 가치와 가격

1부동산의 가치와 가격

§0에서 감정평가란 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것이라고 정의를 보았습니다. 그렇다면 그 가치는 어디에서 생겨나는지, 그리고 시장에 이미 붙어 있는 값과는 무엇이 다른지를 먼저 정해야 합니다. 이 절에서는 그 두 가지를 다룹니다. 27문항 가운데 2문항이 이 절에서 출제되었습니다.

이 절에는 근거 조문이 없습니다. 「가치발생요인」도 「가격과 가치의 구분」도 조문에 정의가 없는 이론상의 개념이라, 이 절의 서술은 기출 선지가 옳다고 판정받은 것을 근거로 합니다. 어느 선지에서 나온 것인지를 그때마다 밝힙니다.

1-1이론의 원형 — 가치발생요인 3가지

부동산의 가치는 한 가지 조건만으로 생기지 않습니다. 2013-35는 발문에서 「가치발생요인」이라는 용어를 쓰면서, 그 요인이 무엇인지를 선지로 물었습니다. 옳은 선지로 확인된 3가지는 다음과 같습니다.

상대적 희소성의 정의는 2013-35 ③이, 유효수요에 지불능력이 필요하다는 것은 같은 문항 ②의 교정문이 밝힌 것입니다.

이 3가지는 하나씩 따로 작용하는 것이 아닙니다. 2013-35 ⑤는 「부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다」로 나왔고, 옳은 선지였습니다.

1-2효용은 용도에 따라 다른 이름으로 나타납니다

효용은 「쓸모」라는 한 단어로 두면 막연합니다. 어떤 용도로 쓰는 부동산이냐에 따라 그 쓸모가 무엇인지가 달라집니다. 2013-35 ④가 옳은 선지로 낸 대응입니다.

집을 고를 때는 살기 좋은지를 보고, 상가를 고를 때는 얼마를 버는지를 보며, 공장 터를 고를 때는 얼마나 만들어 낼 수 있는지를 봅니다. 같은 효용이 용도에 따라 다른 얼굴로 나타납니다.

효용을 좌우하는 것은 그 땅의 생김새만이 아닙니다. 2013-35 ①은 「대상부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다」로 나왔고, 옳은 선지였습니다. 같은 넓이의 땅이라도 그 위에 무엇을 지을 수 있는지가 다르면 쓸모가 달라진다는 뜻입니다.

1-3유효수요 — 사려는 마음만으로는 되지 않습니다

유효수요는 세 요인 가운데 정의가 바뀌어 나온 유일한 것입니다.

유효수요 = 구매 욕구 + 지불능력(구매력)

두 가지가 모두 있어야 합니다. 사고 싶은 마음만 있고 값을 치를 능력이 없으면 시장에서 움직이는 수요가 되지 못하므로, 가치를 만들어 내지 못합니다.

2013-35 ②는 「유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다」로 나왔고, 이것이 정답이었습니다. 두 가지 가운데 지불능력을 지워 놓은 선지입니다.

1-4가격과 가치를 나란히 놓기

가격과 가치는 일상에서 섞어 쓰지만, 감정평가에서는 다른 것을 가리킵니다. 2014-3이 두 개념을 시점·성격·개수의 축으로 대비시켰습니다.

각 항목의 근거는 2014-3의 옳은 선지들입니다. 가격이 매수인이 지불한 금액이라는 것은 ①, 가치가 주관적 판단의 결과라는 것은 ④, 같은 시점에도 가치가 다양하다는 것은 ⑤가 냈습니다.

시점의 대비가 뒤집히기 쉽습니다. 2014-3 ③은 「가격은 대상부동산에 대한 현재의 값 이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다」로 나왔고, 이것이 정답이었습니다. 확정 해설의 교정문은 「가격은 대상부동산에 대한 과거의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 현재의 값으로 환원한 것이다」입니다.

가치가 현재의 값인 이유는 「환원」에 있습니다. 장래에 들어올 편익을 그대로 두면 미래의 금액이지만, 감정평가는 그것을 §0-8에서 본 환원 또는 할인을 거쳐 지금 시점의 금액으로 바꾸어 판정합니다. 그 결과가 현재의 값입니다.

가치가 예상하는 편익에는 돈이 아닌 것도 들어갑니다. 2014-3 ②는 「장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다」로 나왔고, 옳은 선지였습니다. 임대료 수입은 금전적 편익이고, 1-2에서 본 주거지의 쾌적성은 비금전적 편익입니다.

1-5가치발생요인과 가치형성요인

이름이 두 글자만 다른 용어가 이 단원 안에 두 가지 있습니다. 한쪽은 가치가 생겨나게 하는 조건이고, 다른 한쪽은 그 가치의 크기에 영향을 주는 조건입니다.

가치형성요인은 조문에 정의가 있고, 가치발생요인은 없습니다. 그리고 가치형성요인의 3가지 가운데 지역요인과 개별요인이 3절의 지역분석·개별분석으로 이어집니다.

13개년 기출에서 이 두 용어를 서로 맞바꾼 선지는 나오지 않았습니다. 다만 이름이 비슷하고 둘 다 3가지로 나뉘므로 구분해 둡니다.