이 단원에서는
지금까지 부동산을 어떻게 사고파는지(시장·투자·금융), 어떻게 만들고 운용하고 파는지 (개발·관리·마케팅)를 배웠습니다. 여기서부터는 남은 하나 — 그 부동산의 값을 누가 어떤 절차로 매기는지를 다룹니다. 이 단원은 그 첫 단원으로, 값을 매기는 일이 무엇인지, 무엇을 근거로 하는지, 어떤 순서로 하는지를 정한 규정을 봅니다.
13개년(2013~2025) 동안 27문항, 매년 평균 2.1문항이 출제되었습니다. 한 해도 거른 적이 없습니다.
1. 부동산의 가치와 가격 2문항 ■■ 2. 부동산 가격원칙 2문항 ■■ 3. 지역분석과 개별분석 9문항 ■■■■■■■■■ 4. 감정평가에 관한 규칙 — 용어의 정의 9문항 ■■■■■■■■■ 5. 감정평가의 원칙 8문항 ■■■■■■■■ 6. 감정평가의 절차와 기준시점 6문항 ■■■■■■ 7. 감정평가 3방식과 시산가액 조정 5문항 ■■■■■
「감정평가에 관한 규칙」의 조문을 그대로 지문으로 옮긴 문항이 15문항, 단원의 56%입니다. 27문항 가운데 조문이 근거인 선지를 담은 문항이 22문항(81%)이고, 조문 없이 이론만으로 출제된 것은 1·2절의 4문항과 3절의 2016-36 하나뿐입니다. 계산형은 2016-37 1문항입니다.
7개 절은 두 덩어리입니다. 1·2절은 값이 어떻게 생겨나고 어떤 원리로 형성되는지를 다루는 이론이고, 3절부터 7절까지는 「감정평가에 관한 규칙」이 정한 개념·원칙·절차·방식을 조문으로 확인합니다. 앞의 두 절이 뒤의 다섯 절에서 읽을 조문의 배경이 됩니다.
그래서 이 단원의 학습은 조문의 문언을 정확히 아는 것으로 이루어집니다. 13개년 동안 틀린 선지로 나온 것에는 형태가 있습니다.
- 감정평가방법의 정의를 서로 맞바꿉니다. 수익분석법 자리에 적산법의 정의를 넣고 (2023-38 ①), 적산법 자리에 수익분석법의 정의를 넣고(2025-35 ②), 수익분석법 자리에 수익환원법의 정의를 넣고(2013-36 ④ · 2021-37 ⑤), 적산법 자리에 원가법의 정의를 넣습니다(2013-36 ③).
- 조문의 한 단어만 바꿉니다. 감가수정의 「공제」를 「가산」으로(2017-39 ⑤), 가치형성요인의 「경제적 가치」를 「시장가치」로(2020-36 ⑤), 인근지역이 공유하는 「지역요인」을 「개별요인」으로(2018-35 ⑤ · 2023-40 ③ · 2025-36 ⑤) 바꿉니다.
- 순서와 성격을 뒤집습니다. 지역분석과 개별분석의 실시순서를 뒤집고(2016-36 ④ · 2023-40 ⑤), 거시적·미시적을 맞바꾸고(2019-40 ②), 판정대상인 표준적이용과 최유효이용을 맞바꿉니다(2023-40 ②④).
- 조문에 붙은 조건을 떼어 냅니다. 기준시점을 미리 정한 경우의 「그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만」을 지워 단정문으로 만들고(2024-35 ①), 시장가치 외의 가치로 평가할 때의 검토의무를 「검토하지 않는다」로 뒤집습니다(2022-36 ④).