0시작하기 전에 — 용어 15개
이 단원의 선지는 짧습니다. 2015-13 ③은 「일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다」 한 문장입니다. 그런데 이 한 문장 안에 정점 · 저점 · 진폭이라는 용어 3개가 정의 없이 들어 있습니다. 세 용어를 모르면 이 문장의 정오를 판단할 방법이 없고, 남는 방법은 문장을 통째로 외우는 것뿐인데 시험은 해마다 문장을 바꿉니다.
그래서 이 절에서 선지에 실려 나오는 용어를 먼저 정의합니다. 15개입니다 — 경기 · 경기변동 · 순환과 주기 · 정점 · 저점 · 진폭 · 국면 · 매도자 우위 시장 · 매수자 우위 시장 · 거래사례가격 · 공실률 · 건축허가건수와 건축착공량 · 부분시장 · 정태적 분석과 동태적 분석 · 인플레이션과 디플레이션.
기울기 · 함수를 P = 형으로 고치는 방법 · 탄력성 · 대체재와 보완재는 여기서 다시 정의하지 않습니다. 제3단원 「부동산의 수요와 공급」 0-1과 0-5, 그리고 4절에서 이미 배웠습니다. 2절에서 그대로 씁니다.
0-1경기와 경기변동
경기(景氣)란 사고파는 활동이 얼마나 활발한지를 가리키는 말입니다. 값이 오르고 거래가 늘고 새로 짓는 일이 많아지면 경기가 좋다고 하고, 그 반대이면 경기가 나쁘다고 합니다.
경기변동이란 그 활발한 정도가 시간이 지나면서 올랐다 내렸다 하는 현상입니다. 2020-12 ①은 「부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다.
여기서 일반경기란 나라 전체의 경기를 말하고, 부동산경기란 부동산시장의 경기를 말합니다. 이 단원의 1절은 이 두 가지를 비교해 부동산경기가 어떻게 다른지를 다룹니다.
0-2순환과 주기
순환(循環)이란 올랐다 내렸다 하는 움직임이 같은 모양으로 되풀이되는 것입니다. 한 번 오르고 끝나는 것이 아니라 오름과 내림이 번갈아 돌아옵니다.
주기(週期)란 그 되풀이 한 바퀴에 걸리는 시간의 길이입니다. 저점에서 다음 저점까지, 또는 정점에서 다음 정점까지의 시간입니다.
2020-12 ④는 「부동산경기는 부동산의 특성에 의해 일반경기보다 주기가 더 길 수 있다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다. 주기는 시간을 재는 말이라는 점을 여기서 정확히 해 두어야 합니다. 다음에 정의할 진폭과 자주 뒤섞이기 때문입니다.
0-3정점과 저점, 그리고 진폭
정점(頂點)은 오르던 경기가 더 오르지 않고 방향을 바꾸는 가장 높은 지점입니다. 저점(低點)은 내리던 경기가 더 내리지 않고 방향을 바꾸는 가장 낮은 지점입니다.
진폭(振幅)은 정점과 저점 사이의 높이 차이입니다. 위아래로 얼마나 크게 흔들리는지를 재는 말입니다.
주기는 가로로 재고, 진폭은 세로로 잽니다. 두 용어는 재는 방향이 서로 다릅니다. 그런데 기출은 이 두 가지를 한 문장에 함께 넣습니다 — 「동일한 주기와 진폭으로 규칙적·반복적으로 순환한다」(2018-17 ③)처럼입니다. 어느 쪽을 묻는 문장인지 먼저 가려내야 합니다.
0-4국면
국면(局面)이란 순환 한 바퀴를 몇 개의 구간으로 나누었을 때 그 한 구간을 말합니다. 위 그림에 표시한 회복 · 상향 · 후퇴 · 하향이 그것입니다. 1절에서 구간마다 무엇이 달라지는지 다룹니다.
기출은 같은 것을 국면이라고도 하고 시장이라고도 합니다. 2014-21은 「하향국면」, 2022-7은 「하향시장 국면」이라고 적었습니다. 가리키는 것은 같습니다.
0-5매도자 우위 시장과 매수자 우위 시장
매도자(賣渡者)는 파는 사람, 매수자(買受者)는 사는 사람입니다.
값을 깎자고 요구할 수 있는 쪽은 그때그때 다릅니다. 사려는 사람이 많고 물건이 모자라면 파는 사람이 값을 부르고, 물건이 남아돌면 사는 사람이 값을 깎습니다. 앞의 상태를 매도자 우위 시장, 뒤의 상태를 매수자 우위 시장이라고 합니다.
기출은 「매도자가 중시되고」(2014-21 ③④) · 「매도자가 주도하는 시장」(2022-7 ④) 두 가지 표현을 씁니다. 가리키는 것은 같습니다.
0-6거래사례가격
거래사례가격이란 이미 이루어진 거래에서 실제로 오간 값입니다. 지금 값을 매기려는 사람은 근처에서 최근에 얼마에 거래되었는지를 먼저 보게 되는데, 그때 참고하는 값이 거래사례가격입니다.
이 값이 지금 거래에서 어떤 역할을 하는지를 기출은 3가지로 나눕니다.
| 역할 | 뜻 |
|---|---|
| 하한(下限) | 새 거래는 이 값 위에서 이루어진다 — 더 낮게는 거래되지 않는다 |
| 상한(上限) | 새 거래는 이 값 아래에서 이루어진다 — 더 높게는 거래되지 않는다 |
| 기준 | 새 거래가 이 값 근처에서 이루어진다 |
어느 국면에서 어느 역할이 되는지가 1절에서 가장 여러 번 출제된 자리입니다.
0-7공실률
공실(空室)이란 비어 있는 방이나 사무실입니다. 공실률은 전체 가운데 비어 있는 것이 차지하는 비율입니다.
경기가 나빠지면 세를 얻으려는 사람이 줄어 빈 사무실이 쌓입니다. 그래서 공실률은 경기가 어느 쪽으로 가고 있는지를 보여 주는 수치로 쓰입니다. 2018-17 ⑤는 「업무용 부동산의 경우, 부동산경기의 하강국면이 장기화되면 공실률이 증가하는 경향이 있다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다.
0-8건축허가건수와 건축착공량
건물을 지으려면 먼저 허가를 받고, 그 뒤에 착공, 곧 공사를 시작합니다.
- 건축허가건수 — 허가가 난 건수
- 건축착공량 — 실제로 공사를 시작한 양
둘 다 앞으로 지어질 건물의 양을 미리 보여 주는 수치입니다. 경기가 좋아질 것으로 보면 허가를 받아 두고 공사를 시작하며, 나빠질 것으로 보면 그러지 않습니다. 그래서 이 두 가지도 경기를 확인하는 수치로 쓰입니다(2015-13 ② · 2018-17 ②).
0-9부분시장
부분시장(sub-market)이란 전체 시장을 지역 · 유형 · 규모 같은 기준으로 나누었을 때 그중 한 덩어리를 말합니다. 같은 도시 안이라도 아파트 시장과 상가 시장은 서로 다른 부분시장입니다.
2018-17 ①은 「부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며 같은 지역에서도 부분시장(sub-market)에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다.
0-10정태적 분석과 동태적 분석
- 정태적(靜態的) 분석 — 시간을 넣지 않고, 균형이 어디에서 이루어지는지만 보는 방식
- 동태적(動態的) 분석 — 시간을 넣어, 균형을 찾아가는 과정을 보는 방식
제3단원 「부동산의 수요와 공급」 5절에서 수요곡선과 공급곡선이 만나는 점을 구한 것은 정태적 분석입니다. 2절 거미집이론은 그 점에 어떤 경로로 다가가는지 또는 멀어지는지를 보므로 동태적 분석입니다. 2014-20의 발문 자체가 「동태적 장기 조정과정을 설명한 거미집이론」이라고 적고 있습니다.
여기서 시간을 세는 단위가 필요합니다. 전기(前期)는 바로 앞의 기간, 금기(今期)는 지금의 기간입니다. 2절에서 「공급자는 전기의 가격을 보고 금기의 공급량을 정한다」는 문장으로 쓰입니다.
0-11인플레이션과 디플레이션
물가(物價)란 여러 물건의 값을 한데 모아 본 전체적인 값의 수준입니다.
- 인플레이션(inflation) — 물가가 지속적으로 오르는 현상
- 디플레이션(deflation) — 물가가 지속적으로 내리는 현상
3절에서 이 두 가지와 경기를 함께 다룹니다.