1부동산 경기변동의 특징

1부동산 경기변동의 특징

0절에서 정의한 용어 가운데 주기 · 진폭 · 국면 · 거래사례가격 4가지가 이 절에서 한꺼번에 쓰입니다. 13문항 가운데 5문항이 1절에서 출제되었고, 그 5문항은 모두 「틀린 것은?」 또는 「옳은 것은?」 형식의 이론 문항입니다. 계산은 없습니다.

1-1정의와 공식 — 부동산 경기변동

부동산 경기변동이란 부동산시장의 활발한 정도가 상승과 하강을 되풀이하는 현상입니다. 2020-12 ①이 이 정의를 그대로 선지로 실었고 옳은 진술로 판정되었습니다.

여기까지는 일반경기와 같습니다. 시험이 묻는 것은 여기서부터 무엇이 달라지는가입니다. 1-2에서 일반경기와 비교하고, 1-3에서 변동의 유형을, 1-4에서 확인 수단을, 1-5와 1-6에서 국면별 차이를 다룹니다.

1-2일반경기와 무엇이 다른가 — 진폭 · 주기 · 규칙성

부동산경기가 일반경기와 다른 점은 3가지입니다. 진폭과 주기는 기출에 옳은 진술로 실렸고, 규칙성은 틀린 선지를 바로잡은 문장으로만 나왔습니다.

세 번째 항목인 규칙성은 앞의 두 가지와 성격이 다릅니다. 진폭과 주기는 「일반경기보다 크다·길다」는 크기 비교이지만, 규칙성은 「일정하게 반복되지 않는다」는 부정입니다. 2018-17 ③과 2020-12 ②는 이것을 뒤집어 「동일한 주기와 진폭으로 규칙적으로 순환한다」고 적었고, 두 문항 모두 그 선지가 정답, 곧 틀린 선지였습니다.

1-3변동의 3가지 유형

경기변동이라고 하면 오르내림의 되풀이만 떠올리기 쉽지만, 기출은 3가지를 함께 열거합니다.

무작위적 변동은 불규칙적 변동 · 우발적 변동이라고도 합니다. 2015-13 ④가 「순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적(불규칙, 우발적) 변동 등의 모습이 나타난다」라고 세 이름을 한 선지에 담았고, 옳은 진술로 판정되었습니다.

1-4경기를 무엇으로 확인하는가

경기가 지금 어느 국면에 있는지를 직접 보여 주는 수치는 없습니다. 그래서 간접적인 수치들을 모아 판단합니다. 기출에 나온 것은 4가지입니다.

• 공실률 — 비어 있는 사무실·상가의 비율 (2015-13 ② · 2018-17 ⑤)
• 건축허가건수 — 허가가 난 건수 (2015-13 ②)
• 건축착공량 — 공사를 시작한 양 (2018-17 ②)
• 거래량 — 실제로 사고판 건수 (2015-13 ② · 2018-17 ②)

2015-13 ②와 2018-17 ②는 둘 다 옳은 진술입니다. 이 4가지가 확인 수단이 아니라고 바꾼 출제는 13개년 동안 없었습니다. 이 항목은 옳은 진술로만 나왔습니다.

1-54국면과 안정시장

순환 한 바퀴는 4개의 국면으로 나뉩니다. 0-3의 그림에 표시한 그대로입니다.

부동산시장에는 여기에 하나가 더 있습니다. 값이 크게 오르내리지 않고 안정된 상태를 유지하는 부분시장이 있는데, 이것을 안정시장이라고 합니다. 2015-13 ①은 「부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복·상향·후퇴·하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다.

안정시장은 순환의 다섯 번째 구간이 아닙니다. 회복·상향·후퇴·하향은 시간을 따라 차례로 지나가는 구간이지만, 안정시장은 그 순환의 영향을 덜 받는 시장 자체를 가리킵니다. 그래서 그림의 곡선 위에 안정시장이 놓이는 자리는 없습니다.

국면마다 값과 거래량과 건축허가신청이 어떻게 움직이는지는 2022-7이 한 문항에서 통째로 물었습니다.

2022-7은 이 표의 칸을 서로 옮겨 붙여 3개의 틀린 선지를 만들었습니다. ①은 하향의 값과 거래량을 상향에, ②는 상향의 경기 흐름을 후퇴에, ③은 상향의 건축허가신청을 하향에 붙였습니다.

1-6국면과 거래사례가격 — 10칸을 외우지 않는 방법

여기가 이 절에서 가장 여러 번 출제된 자리입니다. 5문항 가운데 4문항(2014-21 · 2015-13 ⑤ · 2018-17 ④ · 2020-12 ⑤)이 이 내용을 물었고, 2022-7 ⑤도 안정시장 쪽에서 같은 것을 물었습니다.

국면 5가지에 「주도하는 쪽」과 「거래사례가격의 역할」 두 항목이 붙으므로 외울 칸이 10개가 됩니다. 그러나 외울 필요가 없습니다. 값이 오르는 중인지 내리는 중인지 하나만 정하면 나머지가 따라 나옵니다.

값이 오르는 중이라면 — 파는 사람이 급할 이유가 없습니다. 사려는 사람이 줄을 서므로 매도자가 우위에 섭니다. 그리고 지금 값은 과거에 거래된 값보다 이미 높아져 있으므로, 매도자는 과거의 거래사례가격 아래로는 팔지 않습니다. 그 값이 하한이 됩니다.

값이 내리는 중이라면 — 반대입니다. 사는 사람이 급할 이유가 없으므로 매수자가 우위에 섭니다. 지금 값은 과거에 거래된 값보다 이미 낮아져 있으므로, 매수자는 과거의 거래사례가격 위로는 사지 않습니다. 그 값이 상한이 됩니다.

이 하나로 표가 채워집니다.

회복과 후퇴에 「기준 또는」이 붙는 이유는 그 두 국면이 방향이 막 바뀌는 자리이기 때문입니다. 아직 충분히 오르거나 내리지 않았으므로 과거의 거래사례가격이 그대로 기준이 될 수도 있습니다. 2014-21 ④와 ⑤가 이 표현을 쓰고 있습니다.

안정시장이 「기준」인 이유도 같은 논리입니다. 값이 크게 오르내리지 않으므로 과거에 거래된 값을 그대로 가져다 써도 됩니다. 2022-7 ⑤는 이것을 「활용하기 어렵다」로 뒤집어 틀린 선지를 만들었습니다.

기출이 이 표를 어떤 문언으로 실었는지 확인해 두십시오. 5문항이 같은 내용을 조금씩 다르게 적었습니다.

7개 선지가 옳은 진술이고 틀린 선지는 2개뿐입니다. 그 2개가 각각 2014-21과 2022-7의 정답이었습니다.