0시작하기 전에 — 용어 10개
이 단원의 선지는 짧습니다. 2016-14 ③은 「정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다」 한 문장입니다. 그런데 이 한 문장의 정오를 판단하려면 사회적 후생이 무엇이고 그것이 손실된다는 것이 어떤 상태인지를 알아야 합니다. 확정된 해설은 이 대목을 「생산자잉여와 소비자잉여의 합이 줄어드는」이라고 설명하는데, 그 두 용어도 정의 없이 쓰이고 있습니다.
그래서 이 절에서 선지와 해설이 정의 없이 쓰는 용어를 먼저 정의합니다. 10개입니다 — 자원배분의 효율성 · 완전경쟁시장 · 소비자잉여와 생산자잉여 · 사회적 후생손실 · 효율성과 형평성 · 무임승차 · 정보의 비대칭성 · 소득재분배 · 부담금 · 채산성.
수요곡선과 공급곡선, 곡선의 이동, 균형은 여기서 다시 정의하지 않습니다. 제3단원 「부동산의 수요와 공급」에서 이미 배웠습니다. 1절에서 그대로 씁니다.
0-1자원배분의 효율성
자원배분이란 한정된 자원이 어떤 용도에 얼마씩 쓰이는지가 정해지는 것을 말합니다. 땅으로 말하면 어느 땅이 주택이 되고 어느 땅이 공장이 되고 어느 땅이 공원이 되는지가 자원배분입니다.
효율적인 배분이란 그 자원을 가장 값지게 쓰는 사람에게 돌아간 상태를 말합니다. 어떤 땅을 A가 쓰면 10억원의 값어치가 나오고 B가 쓰면 6억원의 값어치가 나올 때, 그 땅이 A에게 가면 효율적이고 B에게 가면 그렇지 않습니다.
시장은 보통 이 일을 스스로 해냅니다. 그 땅을 더 값지게 쓸 수 있는 사람이 더 높은 값을 부를 수 있기 때문입니다. 1절에서 다루는 것은 시장이 이 일을 해내지 못하는 경우입니다.
0-2완전경쟁시장
완전경쟁시장이란 사고파는 사람이 아주 많아서 어느 한 사람도 값을 마음대로 움직일 수 없는 시장을 말합니다. 참여자는 시장에서 정해진 값을 그대로 받아들일 뿐입니다.
이런 시장이 되려면 몇 가지 조건이 갖추어져야 합니다.
| 조건 | 뜻 |
|---|---|
| 다수의 수요자와 공급자 | 한 사람이 사고파는 양이 시장 전체에 견줄 만큼 크지 않다 |
| 재화의 동질성 | 파는 물건이 서로 똑같아서 누구에게 사든 상관없다 |
| 완전한 정보 | 사는 사람과 파는 사람이 알고 있는 것이 같다 |
| 진입과 퇴거의 자유 | 이 시장에 들어오고 나가는 데 걸림돌이 없다 |
부동산시장은 이 조건을 갖추지 못합니다. 특히 재화의 동질성이 그렇습니다. 제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배운 개별성 때문에 똑같은 부동산은 존재하지 않습니다.
여기서 반드시 구분해야 하는 것이 하나 있습니다. 재화의 동질성은 완전경쟁이 성립하기 위한 조건이지 시장이 실패하는 원인이 아닙니다. 시험은 바로 이 구분을 물었습니다(1-2에서 다시 봅니다).
0-3소비자잉여와 생산자잉여
잉여(剩餘)란 남는 것을 뜻합니다.
소비자잉여는 사는 사람이 낼 생각이 있었던 값에서 실제로 낸 값을 뺀 나머지입니다. 3억원까지는 낼 생각이 있었는데 2억 5천만원에 샀다면 소비자잉여는 5천만원입니다.
생산자잉여는 파는 사람이 실제로 받은 값에서 최소한 받아야겠다고 생각한 값을 뺀 나머지입니다. 2억원은 받아야겠다고 생각했는데 2억 5천만원에 팔았다면 생산자잉여는 5천만원입니다.
이 둘을 더한 것이 사회적 후생입니다. 거래 한 건이 이루어질 때마다 사는 사람과 파는 사람이 각각 이만큼씩 이득을 보고, 그 이득의 합이 사회 전체가 그 거래에서 얻은 것입니다.
0-4사회적 후생손실
사회적 후생손실이란 어떤 이유로 이루어졌어야 할 거래가 이루어지지 못해서 사라진 사회적 후생을 말합니다.
앞의 예에서, 3억원까지 낼 생각이 있는 사람과 2억원은 받아야겠다는 사람이 있는데 무슨 까닭인지 이 거래가 성사되지 못했다고 해 봅시다. 아무도 손해를 본 것은 아니지만 생겨날 수 있었던 1억원어치의 이득이 생겨나지 않았습니다. 이것이 사회적 후생손실입니다.
1-6에서 이 손실이 정부가 개입할 때에도 생길 수 있다는 점을 다룹니다. 2015-17 ⑤와 2016-14 ③이 이것을 물었습니다.
0-5효율성과 형평성
정부가 부동산시장에서 이루려는 목표는 두 가지로 나뉩니다.
- 효율성 — 자원이 값지게 쓰이는 곳으로 가게 하는 것 (0-1)
- 형평성 — 그 결과가 사람들 사이에 고르게 나누어지게 하는 것
두 가지는 같은 것이 아니고, 하나가 이루어졌다고 다른 하나가 따라오지도 않습니다. 자원이 가장 값지게 쓰이는 곳으로 다 갔더라도 그 결과 어떤 사람은 살 집이 없을 수 있습니다.
이 구분이 1-5에서 정면으로 쓰입니다. 2013-15 ⑤가 「시장효율성과 형평성이 달성되므로」라고 두 가지를 한꺼번에 묶어 놓고 그것을 틀린 선지로 만들었습니다.
0-6무임승차
무임승차란 비용을 내지 않은 사람이 그 혜택을 함께 누리는 것을 말합니다.
마을에 가로등을 세운다고 해 봅시다. 돈을 낸 사람만 그 불빛 아래를 지나가게 할 방법은 없습니다. 그러면 사람들은 다른 사람이 내기를 기다리게 되고, 결국 아무도 내지 않아 가로등이 세워지지 않습니다. 1-4에서 다루는 공공재가 정확히 이런 성질을 가진 재화입니다.
0-7정보의 비대칭성
대칭(對稱)이란 양쪽이 같은 모양인 것이고, 비대칭은 그렇지 않은 것입니다.
정보의 비대칭성이란 거래하는 두 사람이 알고 있는 것의 양과 질이 서로 다른 상태를 말합니다. 집을 파는 사람은 그 집에 물이 새는 것을 알지만 사는 사람은 모릅니다.
이런 상태에서는 사는 사람이 값을 제대로 매길 수 없습니다. 좋은 물건인지 나쁜 물건인지 모르므로 어느 쪽이든 중간쯤의 값만 부르게 되고, 그러면 좋은 물건을 가진 사람은 팔지 않으려 합니다. 자원이 값지게 쓰이는 곳으로 가지 못하게 되는 것입니다.
0-8소득재분배
소득재분배란 소득이 많은 쪽에서 적은 쪽으로 옮겨 가게 하는 것입니다.
정부가 걷은 세금으로 저소득층에게 시세보다 싼 집을 빌려주면, 돈을 낸 쪽에서 혜택을 받는 쪽으로 소득이 옮겨 간 것과 같은 결과가 됩니다. 현금을 직접 건네지 않아도 소득재분배가 일어납니다.
이 용어는 0-5의 형평성과 짝을 이룹니다. 소득재분배는 형평성을 이루기 위한 방법입니다. 2016-14 ②와 2017-8 ㄷ가 이것을 물었습니다.
0-9부담금
부담금이란 특정한 사업이나 행위와 관련해서, 그 때문에 이익을 얻었거나 원인을 제공한 사람에게 물리는 돈입니다.
세금과 헷갈리기 쉬우므로 차이를 적어 둡니다. 세금은 나라 살림에 쓰려고 걷고, 낸 사람이 그 대가로 무엇을 돌려받지 않습니다. 부담금은 특정한 사업을 겨냥합니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제3조가 「개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을」 징수한다고 적은 것이 그것입니다(2-4에서 전문을 봅니다).
다만 이 단원에서 세금과 부담금을 나누어 묻는 문항은 없습니다. 시험이 묻는 것은 둘 다 같은 방식으로 분류된다는 사실이고, 어느 쪽인지는 2절에서 다룹니다.
0-10채산성
채산성(採算性)이란 들인 비용에 비해 이익이 남는 정도입니다. 채산성이 낮아진다는 것은 같은 일을 해도 남는 것이 줄어든다는 뜻입니다.
2023-17 ⑤가 「주택산업의 채산성·수익성을 저하시켜」라는 문언으로 이 용어를 썼습니다. 건설회사가 집을 지어 파는 일에서 남는 것이 줄어들면 짓는 일 자체를 줄이게 됩니다. 1-6에서 이 연결을 다룹니다.