1정부는 왜 부동산시장에 개입하는가

1정부는 왜 부동산시장에 개입하는가

0절에서 정의한 용어 가운데 자원배분의 효율성 · 완전경쟁시장 · 사회적 후생손실 · 형평성 · 무임승차 · 정보의 비대칭성 6가지가 이 절에서 한꺼번에 쓰입니다.

17문항 가운데 10문항이 1절에서 출제되었습니다. 10문항 모두 「틀린 것은?」 또는 「옳은 것은?」 형식의 이론 문항이고, 계산은 없습니다.

1-1정의와 판별 기준 — 시장실패

시장실패란 시장에 자원배분을 맡겼을 때 효율적인 배분이 이루어지지 못하는 상태를 말합니다. 0-1에서 정의한 「효율적인 배분」이 이루어지지 않는다는 뜻입니다.

2016-14 ④가 「시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다. 정의와 그 정의가 개입 근거가 된다는 사실이 한 선지에 함께 들어 있습니다.

여기서 정부 개입의 논리 전체가 나옵니다.

시장에 맡긴다  →  자원이 효율적으로 배분되지 않는다  →  정부가 손을 댄다
   (원칙)              (시장실패)                        (개입)

원칙은 시장에 맡기는 것입니다. 정부가 개입하는 것은 시장이 제 일을 못 할 때입니다. 그래서 개입에는 언제나 이유를 대야 하고, 그 이유를 개입의 근거라고 부릅니다.

1-2부터 1-4까지는 시장실패라는 근거를 다루고, 1-5는 개입 근거가 시장실패뿐이 아니라는 것을 다룹니다. 1-6은 개입에도 대가가 따른다는 점을 다룹니다.

1-2시장실패의 원인 4가지 — 그리고 원인이 아닌 것

시장실패를 일으키는 원인으로 기출에 나온 것은 4가지입니다.

2018-19가 이 4가지를 선지 ①~④에 그대로 실었고, 4개 선지 모두 옳은 진술로 판정되었습니다. 2023-17 ②는 이 가운데 3가지(공공재·외부효과·정보의 비대칭성)를 「대표적인 원인」으로 적었고 역시 옳은 진술입니다.

원인은 4가지이지만 시장이 실패하는 방식은 두 가지입니다. 4가지를 그 두 가지에 나누어 담아 두면 따로 외우지 않아도 됩니다.

• 값이 매겨지지 않아서 실패하는 것 — 공공재와 외부효과입니다. 공공재는 쓰는 사람이 값을 치르지 않고, 외부효과는 이익이나 손해를 주고받으면서 값을 주고받지 않습니다. 값이 오가지 않으면 시장은 그것을 계산에 넣지 못합니다.
• 경쟁이 완전하지 않아서 실패하는 것 — 불완전경쟁시장과 정보의 비대칭성입니다. 0-2에서 본 완전경쟁의 조건 가운데 재화의 동질성이 깨지면 불완전경쟁이 되고, 완전한 정보가 깨지면 정보의 비대칭성이 됩니다.

경쟁이 완전하지 않아서 실패하는 쪽에서 이 절에서 여러 번 되풀이되는 함정 하나가 나옵니다.

재화의 동질성은 완전경쟁이 성립하기 위한 조건이지 시장실패의 원인이 아닙니다. 2018-19 ⑤가 「재화의 동질성」을 시장실패의 원인 자리에 끼워 넣었고, 그 선지가 정답이었습니다. 확정된 해설은 그 이유를 「오히려 재화가 이질적일 때(부동산의 개별성처럼) 시장이 불완전해지고 실패로 이어지기 쉽다」라고 적었습니다. 조건이 갖추어지면 시장은 잘 돌아가고, 조건이 깨질 때 실패합니다. 조건 자체가 실패의 원인이 될 수는 없습니다.

1-3외부효과

시장실패의 원인 4가지 가운데 이 단원에서 문항이 가장 여러 번 걸린 것이 외부효과입니다. 10문항 가운데 5문항(2013-19 · 2015-20 · 2017-8 · 2018-19 · 2023-17)이 외부효과를 물었고, 그중 2013-19와 2015-20은 한 문항 전체가 외부효과 문항이었습니다.

외부효과란 어떤 경제활동이 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 주면서도, 그에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 현상을 말합니다.

2015-20 ①과 2013-19 ①이 이 정의를 거의 그대로 선지로 실었고, 둘 다 옳은 진술로 판정되었습니다. 정의에서 놓치면 안 되는 것이 「대가가 오가지 않는다」는 대목입니다. 공장이 이웃에게 피해를 주고 보상을 해 주었다면 그것은 외부효과가 아니라 그냥 거래입니다.

정(+)과 부(-)

제3자가 이익을 보면 정(+)의 외부효과, 손해를 보면 부(-)의 외부효과입니다.

곡선의 이동 방향은 외우지 않아도 됩니다. 집 옆에 공원이 생기면 그 동네에서 살고 싶은 사람이 늘어납니다. 사려는 사람이 늘어나면 수요곡선은 오른쪽으로 옮겨 갑니다 — 제3단원 「부동산의 수요와 공급」에서 배운 그대로입니다. 매연공장이 생기면 반대가 됩니다.

님비와 핌피도 같은 방식으로 나옵니다. 이익을 주는 시설이면 서로 데려오려 하고, 손해를 주는 시설이면 서로 막으려 합니다.

부(-)의 외부효과에는 비용이 따른다

부(-)의 외부효과가 생기면 그것을 없애거나 줄이는 데 돈이 듭니다. 방음벽을 세우거나 공장에 부담금을 물리거나 하는 일입니다. 이 돈은 그 시설을 만든 사람이 아니라 사회가 부담하게 되는 비용입니다.

2017-8 ㄴ은 이것을 뒤집어 「부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다」고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다. 부(-)라는 이름 그대로 사회의 부담을 늘립니다.

또 하나, 당사자끼리 해결하기가 어렵습니다. 누가 얼마나 손해를 입혔는지 밝히는 데 법적 비용이 들고 조사도 쉽지 않습니다. 2013-19 ③이 이것을 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 당사자끼리 해결되지 않는다는 점이 정부가 나서는 이유가 됩니다.

부담금을 물리면 어떻게 되는지도 시험에 나왔습니다. 2013-19 ④는 「부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 부담금은 그 공장의 생산비에 얹히므로 공급곡선을 왼쪽으로 밀어냅니다.

1-3-1. 근거 조문 — 용도지역·용도지구·용도구역

부(-)의 외부효과가 부동산에서 크게 나타나는 것은 부동산이 움직이지 않기 때문입니다. 제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배운 부동성입니다. 옆에 무엇이 들어서든 피할 수 없습니다.

그래서 정부는 어느 땅에 무엇을 지을 수 있는지를 미리 정해 두는 방법을 씁니다. 그 근거가 되는 것이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조의 정의 조항입니다.

세 가지의 관계가 조문에 그대로 적혀 있습니다.

용도지역이 바탕이고, 용도지구와 용도구역은 그 위에 얹혀 제한을 조절합니다.

2017-8 ㄹ은 「용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 제15호의 문언 그대로입니다.

2013-15 ①도 「토지이용에 있어서 용도지역·지구는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 지정된다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 조문의 「공공복리의 증진」을 0-4에서 정의한 사회적 후생의 말로 바꾸어 적은 것입니다.

1-4공공재

공공재란 여럿이 함께 쓸 수 있고, 값을 치르지 않은 사람도 쓰지 못하게 막을 수 없는 재화를 말합니다. 국방·치안·가로등·일반도로가 그렇습니다.

이 정의는 두 가지 성질로 나뉩니다. 이름이 비슷하므로 나란히 놓습니다.

경합(競合)은 서로 다툰다는 뜻이고 배제(排除)는 밀어내 못 쓰게 한다는 뜻입니다. 앞에 붙은 「비(非)」가 그것을 부정합니다. 가로등을 생각하면 두 가지가 한꺼번에 보입니다. 내가 그 불빛 아래를 지나간다고 해서 다른 사람이 쓸 빛이 줄지 않고(비경합성), 돈을 내지 않은 사람만 어둡게 만들 방법도 없습니다(비배제성).

나머지는 이 두 성질에서 따라 나옵니다.

비배제성  →  값을 안 내도 쓸 수 있다  →  무임승차  →  아무도 내지 않는다
                                                         ↓
                                          민간에 맡기면 필요한 양보다 적게 만들어진다
                                                     (과소생산)

2019-9가 이 흐름을 선지 4개에 나누어 실었습니다. ①은 비경합성, ⑤는 비배제성, ③은 무임승차와 시장실패, ④는 과소생산이고 4개 선지 모두 옳은 진술로 판정되었습니다.

시장에 맡기면 만들어지지 않으므로 정부가 나섭니다. 이것이 공공재가 개입 근거가 되는 이유입니다. 2017-8 ㄱ이 「공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다.

다만 정부가 나선다는 것과 정부만 비용을 댄다는 것은 다른 이야기입니다. 2019-9 ②는 「비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다」라고 적었고, 그 선지가 정답, 곧 틀린 선지였습니다. 확정된 해설은 「민간이 생산해 정부가 구매하거나 민간이 직접 공급하는 경우도 있」다고 적었습니다. 생산비용을 누가 대는지는 정해져 있지 않습니다.

1-5지표가 좋아져도 개입은 계속된다 — 주택보급률과 소득 대비 주택가격 비율

1-2부터 1-4까지는 시장실패라는 근거를 다루었습니다. 그런데 정부가 개입하는 이유가 시장실패뿐인 것은 아닙니다.

2014-12는 개입 근거가 아닌 것을 고르라고 하면서 선지에 4가지를 옳은 진술로 실었습니다.

2023-17 ①도 「부동산투기, 저소득층 주거문제, 부동산자원배분의 비효율성」 3가지를 개입 근거로 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 저소득층 주거문제는 시장이 실패해서가 아니라 결과가 고르지 않아서 개입하는 것입니다. 0-5에서 정의한 형평성이 여기 쓰입니다.

여기에 하나가 더 있습니다. 2013-15 ②는 「주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우」도 개입 근거가 된다고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다.

주택보급률

주택보급률이란 한 지역의 주택 수를 가구 수로 나눈 비율입니다. 가구 수만큼 집이 있는지를 보여 주는 수치입니다.

100%를 넘으면 집이 가구 수보다 많다는 뜻입니다. 그러면 주택문제가 해결된 것일까요. 2013-15 ⑤가 이것을 물었습니다 — 「주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장효율성과 형평성이 달성되므로 정부가 주택시장에 개입하지 않는다」. 이 선지가 정답, 곧 틀린 선지였습니다.

주택보급률은 전체를 세는 수치일 뿐입니다. 확정된 해설은 그 이유를 3가지로 적었습니다 — 지역별 편차, 최저소득층의 주거문제, 형평성입니다. 전국의 집이 가구보다 많더라도 사람이 살고 싶어 하는 곳에 모자랄 수 있고, 집이 남아도 그 집을 마련할 돈이 없는 가구는 그대로 남습니다.

소득 대비 주택가격 비율

소득 대비 주택가격 비율(Price to Income Ratio, PIR)은 주택가격을 가구소득으로 나눈 값입니다. 지금 버는 돈으로 몇 년을 모아야 집 한 채를 살 수 있는지를 보여 줍니다.

소득 대비 주택가격 비율(PIR) = 주택가격 ÷ 가구소득

나눗셈의 모양에서 방향이 곧바로 나옵니다. 소득은 분모에 있으므로 소득이 적을수록 값이 커지고, 주택가격은 분자에 있으므로 집값이 비쌀수록 값이 커집니다. 값이 크다는 것은 집을 사기 어렵다는 뜻입니다.

2022-18 ④는 이것을 뒤집어 「그 값이 클수록 주택구매가 더 쉽다는 의미다」라고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다.

주택보급률과 이 지표는 성격이 다릅니다. 주택보급률은 집이 몇 채 있는지를 세고, 소득 대비 주택가격 비율은 그 집을 살 수 있는지를 봅니다. 두 지표를 함께 보면 왜 보급률이 100%를 넘어도 개입이 필요한지가 설명됩니다 — 집은 있는데 살 수 없는 상태가 수치로 나타나기 때문입니다.

1-6개입에도 대가가 있다 — 사회적 후생손실

지금까지는 개입해야 하는 이유를 보았습니다. 그런데 개입하면 반드시 좋아지는 것은 아닙니다.

2015-17 ⑤는 「정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 0-4에서 정의한 대로, 이루어졌어야 할 거래가 이루어지지 못해 사라진 이득을 말합니다.

기출이 예로 든 것은 분양가 규제입니다. 5문항이 분양가상한제 또는 분양가 규제를 선지에 담았습니다(2013-15 ④ · 2016-14 ③ · 2022-18 ① · 2023-17 ⑤ · 2024-20 ④).

분양가상한제는 새로 짓는 주택의 분양가를 일정 수준 위로 올리지 못하게 하는 제도입니다. 2013-15 ④가 「실수요자의 내집마련 부담을 완화하기 위해 도입되었다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 집을 사려는 사람에게는 좋은 제도입니다.

문제는 짓는 쪽입니다.

분양가를 시장가격보다 낮게 묶는다
        ↓
지어서 파는 데 남는 것이 줄어든다   (0-10의 채산성 저하)
        ↓
민간 건설회사가 새로 짓는 양을 줄인다   (공급 축소)
        ↓
이루어졌을 거래가 이루어지지 않는다   (사회적 후생손실)

2016-14 ③과 2023-17 ⑤가 이 흐름을 각각 옳은 진술로 실었습니다. 2023-17 ⑤는 「주택산업의 채산성·수익성을 저하시켜 신축 민간주택의 공급을 축소시킨다」라고 적어 가운데 두 단계를 그대로 보여 줍니다.

그림에서 보듯 상한선이 균형가격보다 아래에 그어지면 그 값에 팔아도 남는다고 보는 만큼만 지어집니다. 거래량이 균형보다 줄어들고, 줄어든 만큼의 소비자잉여와 생산자잉여가 사라집니다. 이것이 확정된 해설이 말한 「생산자잉여와 소비자잉여의 합이 줄어드는」 상태입니다.