0시작하기 전에 — 용어 7개

0시작하기 전에 — 용어 7개

이 단원을 학습하기 위해 먼저 숙지해야 할 용어를 정리합니다. 제14단원 「부동산금융」에서 유동화·특수목적회사·조기상환위험을 이미 배웠으므로, 여기에서는 그 위에 얹히는 것만 다룹니다.

0-1증권 — 지분증권과 채무증권

증권(證券)이란 재산에 관한 권리를 적어 놓아 사고팔 수 있게 만든 문서입니다. 권리가 문서에 실려 있으므로 그 문서를 넘기면 권리도 함께 넘어갑니다.

증권은 그 문서에 실린 권리가 무엇인가에 따라 두 가지로 나뉩니다.

제14단원 「부동산금융」의 2절에서 배운 지분금융과 부채금융이 자금을 조달하는 쪽에서 본 구분이라면, 지분증권과 채무증권은 그때 발행되는 문서를 기준으로 한 같은 구분입니다.

이 구분이 1절 전체의 기준이 됩니다. 저당담보부증권 4가지는 지분증권인 것과 채무증권인 것으로 나뉘고, 시험은 그 두 가지를 맞바꿔 출제합니다.

0-2채권(債權)과 채권(債券) — 소리가 같은 두 용어

이 단원에는 「채권」이라 읽는 서로 다른 두 용어가 나옵니다. 한자가 다르고 뜻도 다른데 우리말로 적으면 구별되지 않습니다.

「주택저당채권(債權)담보부채권(債券)」이라는 이름 하나에 두 가지가 모두 들어 있습니다. 앞의 채권은 은행이 가진 권리이고, 뒤의 채권은 그 권리를 담보로 새로 발행하는 증서입니다. 이 이름을 풀어 읽으면 그 증권이 무엇인지가 그대로 나옵니다.

주택저당채권(債權)   담보부   채권(債券)
      ↑                ↑          ↑
은행이 가진          그것을     새로 발행하는
원리금 청구권        담보로     빚 증서

0-3기초자산과 저당풀

기초자산(基礎資産)이란 증권을 발행할 때 그 증권의 바탕이 되는 재산입니다. 증권의 가치는 기초자산에서 나오는 돈으로 정해집니다.

주택담보대출을 유동화할 때 기초자산이 되는 것은 은행이 가진 주택저당채권(債權)입니다. 그런데 대출 하나는 금액이 작고 차입자 한 사람의 사정에 그대로 영향을 받으므로, 증권 하나의 바탕으로 삼기에는 알맞지 않습니다. 그래서 여러 건의 주택저당채권을 한 덩어리로 모읍니다. 이 덩어리를 저당풀(mortgage pool)이라고 합니다. 「집합물」이라고도 하며, 2013-20의 선지는 「주택저당채권 집합물(mortgage pool)」로 출제했습니다.

저당풀로 묶으면 차입자 한 사람이 갚지 못해도 나머지에서 돈이 들어오므로, 증권 전체가 받는 영향이 줄어듭니다.

0-4신용보강과 초과담보

신용보강(信用補强)이란 증권을 사는 사람이 돈을 못 받을 걱정을 덜도록 발행하는 쪽이 장치를 덧붙이는 것입니다. 걱정이 줄어야 투자자가 낮은 이자로도 사 주기 때문입니다.

그 장치 가운데 이 단원에 나오는 것이 초과담보(超過擔保)입니다. 발행한 증권의 금액보다 더 많은 금액의 저당채권을 담보로 제공하는 것입니다. 100억원어치 증권을 발행하면서 120억원어치 저당채권을 담보로 두면, 그 가운데 일부가 회수되지 않아도 100억원은 남습니다.

제14단원 「부동산금융」의 1절에서 초과담보를 언급했습니다. 어느 증권이 초과담보를 두고 어느 증권이 두지 않는지, 그리고 왜 그렇게 나뉘는지를 1절에서 다룹니다.

0-5명목회사와 실체회사

제14단원 「부동산금융」에서 특수목적회사를 배우면서 명목회사(paper company)라는 용어가 나왔습니다. 사무실도 직원도 없이 서류상으로만 존재하는 회사입니다. 이 단원에서는 그 반대편에 있는 것과 짝을 지어야 합니다.

상근(常勤)이란 정해진 시간에 계속 출근해 일하는 것입니다. 상근 임직원이 있다는 말은 그 회사에 실제로 사람이 있다는 뜻이고, 그래서 실체회사라고 부릅니다.

이 구분이 2절 부동산투자회사의 3종류를 구분하는 기준이고, 3절 유동화전문회사도 명목회사입니다.

0-6자본금 — 설립 자본금과 최저자본금

자본금(資本金)이란 주주가 회사에 낸 돈으로, 회사가 사업을 하기 위해 갖추어 둔 밑천입니다. 빌린 돈이 아니므로 갚을 의무가 없습니다.

2절에는 자본금에 관한 수치가 두 가지 시점으로 나뉘어 나옵니다. 시험이 이 두 가지를 맞바꿔 출제하므로, 무엇이 다른지를 먼저 확인해 둡시다.

회사를 세울 때는 적은 돈으로 시작하게 해 주되, 실제로 남의 돈을 모아 부동산에 투자하는 단계에 들어가면 규모를 갖추도록 한 것입니다. 그래서 최저자본금이 설립 자본금보다 훨씬 큽니다.

0-7어음과 기업어음

어음이란 정해진 날에 얼마를 지급하겠다고 적어 발행하는 증서입니다. 물건을 받고 돈은 석 달 뒤에 주기로 하면서 그 약속을 종이에 적어 건네는 것이 어음입니다.

기업어음(commercial paper, CP)은 회사가 짧은 기간 돈을 빌리려고 발행하는 어음입니다. 채권(債券)과 달리 만기가 짧고 발행 절차가 간단합니다.

3절의 자산담보부 기업어음(ABCP)이 이 기업어음의 한 가지입니다. 제14단원 「부동산금융」의 2절에서 부채금융에 속하는 것으로 자산담보부기업어음을 배웠는데, 그것이 어떻게 발행되고 자산유동화증권과 무엇이 다른지를 3절에서 다룹니다.

0-8제14단원 「부동산금융」에서 배운 것 다시 확인하기

이 단원은 제14단원에서 배운 용어를 그대로 씁니다. 다시 찾아 읽지 않아도 되도록 여기에 정리합니다.