1저당담보부증권(MBS)의 종류와 특징

1저당담보부증권(MBS)의 종류와 특징

제14단원 「부동산금융」의 1절에서 2차 저당시장이 저당채권을 사들여 증권을 발행한다고 배웠습니다. 이 절에서는 그 증권이 실제로 어떤 모습으로 발행되는지를 다룹니다. 13개년 동안 8문항이 1절에서 출제되었습니다.

1-1근거 조문 — 한국주택금융공사법 제2조 제3호·제4호·제5호

먼저 이름부터 정리해야 합니다. 이 증권을 부르는 이름이 법과 시험에서 서로 다릅니다.

• 시험 발문은 저당담보부증권(mortgage backed securities, MBS)이라고 씁니다. 2013-20·2019-17·2023-30의 발문이 모두 이 표기였습니다.
• 법이 쓰는 용어는 주택저당증권입니다. 제14단원 「부동산금융」에서 이 이름으로 배웠습니다.

같은 것을 가리키는 이름이 두 가지인 셈이고, 어느 쪽으로 나와도 알아볼 수 있어야 합니다.

법은 이 영역의 용어를 3가지로 나누어 정의합니다.

제4호와 제5호를 이어서 읽어 보십시오. 두 정의는 두 곳에서만 다릅니다.

「담보로」는 저당채권이 발행자에게 그대로 남아 있고 빚을 못 갚을 때를 대비해 잡혀 있을 뿐이라는 뜻이고, 「기초로」는 저당채권 자체가 증권의 바탕이 되어 거기서 나오는 수익을 증권을 가진 사람이 받아 간다는 뜻입니다. 이 두 글자의 차이가 1-2에서 볼 4가지 증권을 구분하는 기준과 그대로 이어집니다.

다만 시험이 쓰는 4가지 명칭은 법령 용어가 아닙니다. 법에는 위의 3가지만 있고, MPTS·MBB·MPTB·CMO는 금융시장에서 쓰는 구조의 이름입니다. 그래서 이 4가지의 근거는 조문이 아니라 기출 선지에 대한 정오 판정입니다.

1-24가지를 나누는 것은 2가지 질문이다

4가지 증권의 성격·위험부담·초과담보를 각각 외우면 12가지를 외우는 것이 됩니다. 그런데 2가지만 물으면 나머지가 따라 나옵니다.

질문 1  저당풀의 소유권이 누구에게 있는가   →  채무불이행위험을 누가 지는가
질문 2  차입자가 낸 원리금이 투자자에게　   →  조기상환위험을 누가 지는가
　　    그대로 넘어가는가

왜 그렇게 되는지를 봅니다.

• 저당풀을 투자자가 소유하면 차입자가 갚지 못한 손해도 투자자의 것입니다. 발행자는 중간에서 전달만 했을 뿐이므로 책임이 없습니다. 그래서 채무불이행위험은 소유권을 따라 갑니다.
• 저당풀을 발행자가 소유하면 발행자는 투자자에게 원리금을 갚겠다고 약속한 채무자입니다. 차입자가 갚지 못해도 발행자가 자기 책임으로 갚아야 하고, 그래서 채무불이행위험은 발행자의 것입니다. 발행자가 이 위험을 지므로 초과담보라는 신용보강도 이때 필요해집니다.
• 원리금이 그대로 넘어가면 차입자가 일찍 갚아 버린 결과도 그대로 넘어갑니다. 예정보다 일찍 원금을 돌려받은 투자자는 남은 기간의 이자를 받지 못하므로 조기상환위험은 투자자의 것입니다.
• 원리금을 발행자가 먼저 받아 자기 이름으로 지급하면 차입자가 일찍 갚아도 발행자는 약속한 이자를 계속 주어야 합니다. 그래서 조기상환위험은 발행자의 것입니다.

2가지 질문에 대한 답의 조합이 곧 4가지 증권입니다. 조합은 4가지인데 기본 유형이 3가지인 이유도 여기에서 나옵니다. 「저당풀은 투자자가 소유하는데 원리금은 발행자가 먼저 받는다」는 조합이 성립하지 않기 때문입니다. 저당풀을 소유하면 거기서 나오는 현금흐름도 함께 따라옵니다. 그래서 MPTS·MBB·MPTB 3가지가 있고, CMO는 그것을 여러 층으로 나눈 것입니다.

1-3MPTS — 저당풀을 투자자가 소유한다

MPTS(mortgage pass-through securities)는 유동화기관이 저당풀을 바탕으로 발행하는 지분형 증권입니다. pass-through는 「그대로 통과시킨다」는 뜻이고, 이름 그대로 차입자가 낸 원리금이 발행자를 거쳐 그대로 투자자에게 이전됩니다. 제14단원 「부동산금융」에서 저당이체증권이라는 우리말 이름으로 배웠습니다.

1-2의 2가지 질문에 답해 보면 성질이 따라 나옵니다.

• 저당풀의 소유권이 투자자에게 있으므로 → 채무불이행위험은 투자자가 진다
• 원리금이 그대로 넘어가므로 → 조기상환위험도 투자자가 진다
• 발행자가 아무 위험도 지지 않으므로 → 초과담보를 제공하지 않는다

2013-20 ①은 「MPTS는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물의 현금흐름(저당지불액)에 의존한다」로 출제되어 옳은 선지였습니다. 2016-24 ③의 「MPTS의 조기상환위험은 투자자가 부담한다」와 2021-29 ①의 「MPTS는 지분형 증권이다」도 옳은 선지였습니다.

1-4MBB — 저당풀을 발행자가 소유한다

MBB(mortgage backed bond)는 저당풀을 담보로 발행하는 채권형 증권입니다. 1-1에서 본 법 제2조 제4호의 주택저당채권담보부채권이 이것이고, 2024-34의 발문과 2017-25 ④의 선지는 주택저당담보부채권으로 표기했습니다.

MPTS와는 정반대입니다.

• 저당풀의 소유권이 발행자에게 있으므로 → 채무불이행위험은 발행자가 진다
• 원리금을 발행자가 먼저 받아 자기 책임으로 지급하므로 → 조기상환위험도 발행자가 진다
• 발행자가 두 위험을 모두 지므로 → 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다
• 투자자는 두 위험을 지지 않으므로 → 현금흐름이 안정적이다

2013-20 ②는 「MBB의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다」로 출제되었고, 소유권은 발행자에게 남으므로 이것이 정답이었습니다. 2024-34 ⑤의 「MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않는다」는 옳은 선지로 나와 그대로 정답이 되었습니다.

1-5MPTB — 소유권은 발행자, 원리금은 투자자에게

MPTB(mortgage pay-through bond)는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 가진 채권형 증권입니다. 기출은 우리말 명칭 없이 약어로만 출제했습니다.

이름에 답이 들어 있습니다. pass-through가 「그대로 통과시킨다」였다면 pay-through는 「지급해서 넘긴다」입니다. 발행자가 채권(債券)을 발행하되 원리금은 이체하는 구조입니다.

• 저당풀의 소유권이 발행자에게 있으므로 → 채무불이행위험은 발행자가 진다
• 원리금이 투자자에게 이전되므로 → 조기상환위험은 투자자가 진다

2가지 위험이 서로 다른 사람에게 가는 것은 4가지 가운데 MPTB뿐이고, 그래서 혼합형입니다. 2021-29 ②는 이 두 가지를 서로 바꿔 「조기상환위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다」로 출제해 그것이 정답이었습니다.

1-6CMO와 CMBS

CMO(collateralized mortgage obligation)는 하나의 저당풀을 가공해 여러 층으로 나누어 발행하는 증권입니다. 제14단원 「부동산금융」에서 다계층저당증권으로 배웠고, 2017-25는 다층저당증권으로 표기했습니다. 이 층 하나하나를 트랜치(tranche)라고 합니다.

층마다 상환 순서·만기·이자율을 다르게 정합니다. 먼저 돌려받는 층은 안전한 대신 수익이 낮고, 나중에 돌려받는 층은 위험한 대신 수익이 높습니다. 그래서 CMO는 위험을 적게 지려는 투자자와 많이 지더라도 높은 수익을 원하는 투자자를 한 저당풀에서 동시에 만족시킵니다.

저당풀의 소유권은 발행자가 보유하며, 2가지 위험은 층마다 다릅니다. 1-2의 2가지 질문에 하나의 답이 나오지 않는 유일한 증권입니다.

2016-24 ①은 「CMO는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다」로, 2021-29 ④는 「CMO는 상환우선순위와 만기가 다른 다수의 층으로 구성된 증권이다」로 출제되어 모두 옳은 선지였습니다.

CMBS(commercial mortgage backed securities)는 지금까지와 발행 원리가 같고 기초자산만 다릅니다. 주택이 아니라 상업용 부동산에 설정된 저당권을 기초자산으로 삼습니다. 2013-20 ⑤가 이 정의를 옳은 선지로 냈습니다.

1-74가지를 한 표에 놓고 본다

표를 세로로 읽으면 MPTS와 MBB가 정반대이고, MPTB는 소유권 항목까지는 MBB와 같다가 조기상환위험에서 MPTS 쪽으로 넘어갑니다.

1-8MBS의 가격은 무엇으로 움직이는가

MBS는 정해진 이자를 지급하는 증권이므로, 채권시장의 수익률이 오르내리면 가격도 함께 움직입니다. 2023-30이 이 원리만으로 5개 선지를 모두 구성했습니다.

원리는 하나입니다. 수익률과 가격은 반대 방향으로 움직입니다.

같은 100만원을 받는 증권이라도 시장에서 요구하는 수익률이 높아지면, 그 100만원의 현재 가치는 낮아집니다. 시장이 더 높은 수익을 요구하는데 이 증권이 주는 이자는 정해져 있으므로, 가격이 내려가야 사는 사람에게 수익률이 맞기 때문입니다.

여기에 가중평균상환기간(duration)이 더해집니다. 제14단원 「부동산금융」의 4절에서 빌린 돈이 평균적으로 얼마나 오래 남아 있는지를 나타내는 수치로 배웠습니다. 이 기간이 길수록 같은 수익률 변동에 대해 가격이 더 크게 움직입니다. 먼 미래에 받을 돈일수록 할인의 영향을 오래 받기 때문입니다.

이 두 가지에서 2023-30의 5개 선지가 모두 판정됩니다.

1-9MBS 도입이 부동산시장에 미치는 효과

2019-17은 MBS 자체가 아니라 그것이 도입되면 부동산시장에 무슨 일이 생기는지를 물었습니다. 출발점은 제14단원 「부동산금융」에서 배운 유동화의 효과입니다. 금융기관이 저당채권을 팔아 현금을 손에 쥐면, 그 돈으로 다시 대출을 해 줄 수 있습니다.

거기에서 효과가 이어집니다.

저당채권을 팔아 현금 확보  →  대출기관의 유동성 증대
                            →  주택자금대출 확대 · 담보대출 접근성 개선
                            →  대출이자율 하락 · 상품 다양화
                            →  주택 구입 시 융자 가능 금액 증가
                            →  주택건설 촉진 → 주거안정
                            →  자가소유가구 비중 증가

마지막 항목만 방향을 뒤집어 출제했습니다. 2019-17 ④가 「주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다」로 나왔고, 그것이 정답이었습니다. 돈을 빌리기 쉬워지면 집을 사는 가구가 늘어나므로 자가소유가구 비중은 증가하는 방향입니다.