이 단원에서는
제14단원 「부동산금융」에서는 부동산을 사기 위해 돈을 어떻게 빌리는지를 배웠습니다. 대출을 받는 쪽과 해 주는 쪽, 금리와 상환방식, 그리고 그 대출채권이 2차 저당시장으로 넘어가 유동화된다는 사실까지가 그 내용이었습니다. 이 단원은 그 유동화가 실제로 어떤 증권을 만들어 내는지, 그리고 부동산에 간접적으로 투자하는 회사와 제도가 어떻게 짜여 있는지를 다룹니다.
13개년(2013~2025) 동안 24문항, 매년 평균 1.8문항이 출제되었습니다.
1. 저당담보부증권(MBS)의 종류와 특징 8문항 ■■■■■■■■ 2. 부동산투자회사(REITs) 제도 11문항 ■■■■■■■■■■■ 3. 자산유동화(ABS·ABCP·PF) 3문항 ■■■ 4. 부동산신탁 2문항 ■■
1절과 2절에서 19문항, 단원의 79%가 출제되었습니다. 2절은 조문의 수치를 그대로 묻고, 1절은 4가지 증권의 성격을 서로 맞바꿔 묻습니다.
24문항 가운데 계산형은 0건입니다. 이 단원에서 외워야 하는 숫자는 계산의 결과가 아니라 법이 정해 놓은 값입니다 — 설립 자본금 5억원과 3억원, 최저자본금 70억원과 50억원, 경력 5년과 3년, 주식소유한도 50%와 적격성 심사 기준 5%. 어느 숫자가 어느 회사의 어느 시점에 붙는지가 2절에서 반복해 출제되었습니다.
법조문이 근거가 되는 절은 2절 부동산투자회사와 3절 자산유동화입니다. 1절 저당담보부증권은 한국주택금융공사법의 정의 조항 하나뿐이고 4절 부동산신탁에는 근거 조문이 없어, 증권의 구조와 신탁의 구조가 조문을 대신합니다. 저당담보부증권 4가지의 성질은 외울 내용이 아니라 「저당풀을 누가 소유하는가」와 「원리금이 그대로 넘어가는가」 2가지에서 따라 나오는 내용입니다.
13개년 동안 틀린 선지로 나온 것에는 형태가 있습니다.
- 짝을 맞바꿉니다. 저당이체증권(MPTS)과 주택저당채권담보부채권(MBB), 자기관리와 위탁관리, 담보신탁과 토지신탁, 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)의 설명을 서로 옮겨 붙입니다.
- 수치를 바꿉니다. 설립 자본금 5억원을 3억원으로, 경력 5년을 3년으로 낮춰 놓습니다.
- 할 수 있는 것을 없다고 하거나, 없는 것을 있다고 합니다. 위탁관리 회사의 지점 설치, 현물출자에 의한 설립, 영업인가 후의 차입과 사채발행이 그 대상이었습니다.
그리고 이 단원에는 다른 단원에 없는 어려움이 하나 있습니다. 24문항 가운데 6문항은 출제된 뒤에 법이 바뀌었습니다. 부동산투자회사의 설립 자본금과 주식소유한도, 유동화전문회사의 형태가 그렇습니다. 지금의 조문으로 옛 문항을 풀면 정답이 달라지거나 없어지므로, 무엇이 언제 바뀌었는지를 함께 알아야 합니다.