0시작하기 전에 — 용어 7개

0시작하기 전에 — 용어 7개

이 단원의 선지는 법령의 정의문을 거의 그대로 옮겨 씁니다. 2020-22 ①은 「국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다」 한 문장인데, 이 문장에서 조문과 다른 곳은 「대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층」 한 군데뿐이고 나머지는 시행령 문언 그대로입니다. 조문이 쓰는 용어를 먼저 알아야 어디가 바뀐 것인지 보입니다.

그래서 이 절에서 선지와 해설이 정의 없이 쓰는 용어를 먼저 정의합니다. 7개입니다 — 주택의 종류 · 국민주택과 국민주택규모 · 공공택지 · 임대주택의 두 가지 · 공급자보조와 소비자보조 · 최고가격제와 초과수요 · 전대와 분양전환.

직접개입과 간접개입, 시장실패는 여기서 다시 정의하지 않습니다. 제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서 이미 배웠습니다. 어떤 제도가 지금 시행되고 있는지 폐지되었는지를 가리는 방법도 다시 설명하지 않습니다. 제9단원 「토지정책」에서 배웠습니다.

0-1주택 · 단독주택 · 공동주택 · 준주택

이 단원의 모든 제도가 「주택」에 관한 것이므로 그 말의 뜻부터 확인합니다. 주택법 제2조가 정의를 두고 있습니다.

세 가지를 확인하십시오.

준주택은 주택이 아닙니다. 이름에 「주택」이 들어 있지만 조문이 「주택 외의 건축물」이라고 분명히 밝히고 있습니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호는 준주택의 예로 오피스텔을 들고 있습니다.

준주택을 여기서 정의해 두는 이유는 5절 때문입니다. 주택도시기금은 주택뿐 아니라 준주택에도 돈을 댑니다. 준주택이 주택이 아니라는 이유로 기금의 용도에서 빼면 틀립니다.

0-2국민주택 · 국민주택규모 · 민영주택

같은 조문이 이어서 정의합니다.

국민주택은 두 요건을 함께 갖춘 주택입니다. 누가 짓거나 어떤 돈으로 지었는지(가목 또는 나목), 그리고 국민주택규모 이하일 것입니다. 둘 중 하나만으로는 국민주택이 아닙니다.

100㎡가 되는 곳은 세 조건을 모두 갖춘 지역입니다. 수도권이 아니어야 하고, 도시지역이 아니어야 하고, 읍 또는 면이어야 합니다. 하나라도 어긋나면 85㎡입니다.

이 「국민주택규모 이하」라는 말이 5절에서 정답을 정합니다. 주택도시기금의 용도 조문에는 「국민주택규모 이하」가 붙는 항목과 붙지 않는 항목이 따로 있고, 2017-22가 그것을 물었습니다.

0-3공공택지

4절의 분양가상한제는 어느 땅에 짓는 주택인가에 따라 적용 여부가 정해집니다. 그 땅의 이름이 공공택지입니다.

공공택지는 「국가가 가진 땅」이라는 뜻이 아닙니다. 조문이 정한 것은 어떤 사업으로 개발·조성되었는가입니다. 가목의 국민주택건설사업으로 조성된 공동주택 용지는 그 자체로 공공택지입니다. 2019-20 ④가 바로 이 가목을 풀어 쓴 뒤 「분양가격을 제한할 수 없다」고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다. 4절에서 다시 봅니다.

0-4임대주택의 두 가지 — 공공임대주택과 민간임대주택

3절이 다루는 공공임대주택은 임대주택의 한쪽입니다. 주택법이 나누는 자리를 먼저 봅니다.

근거 법률이 서로 다릅니다. 이 사실 하나가 3절 10문항 가운데 여러 문항의 정답을 정합니다. 이름에 「공공」이 들어 있어도 민간임대주택인 것이 있고, 시험은 그것을 공공임대주택 자리에 놓습니다.

「임대사업자」가 누구인지도 조문에 있습니다 — 「「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자 … 가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 … 등록한 자」(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호). 두 가지는 서로를 배제하는 방식으로 정의되어 있습니다. 3-5에서 이 기준을 판별에 씁니다.

0-5공급자보조와 소비자보조

정부가 주거비를 도와주는 방법은 두 가지입니다. 집을 지어서 싸게 빌려주는 것과 돈을 주고 각자 집을 구하게 하는 것입니다. 앞을 공급자보조방식, 뒤를 소비자보조방식이라고 부릅니다.

돈을 받는 사람이 다르면 사는 곳을 정하는 사람도 달라집니다. 공급자보조에서는 정부가 지은 그 자리에 들어가 살고, 소비자보조에서는 받은 돈으로 임차인이 스스로 집을 구합니다.

2020-21 ④가 「공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다」라고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다. 주거지를 자유롭게 고를 수 있는 것은 소비자보조방식의 장점입니다. 2023-19 ㄷ은 주택바우처를 두고 「임차인의 주거지 선택을 용이하게 할 수 있다」고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 같은 성질을 한 번은 잘못 붙이고 한 번은 바르게 붙여 물은 것입니다.

제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」의 직접·간접 구분과는 다른 축입니다. 그 단원에서 공공임대주택 공급은 직접개입, 임대료 보조는 간접개입 가운데 보조금으로 분류했습니다. 여기서 나누는 것은 개입의 세기가 아니라 돈이 가는 방향입니다.

0-6최고가격제와 초과수요

2절이 다루는 임대료규제가 어떤 종류의 제도인지, 그 결과로 무엇이 생기는지를 부르는 용어입니다.

최고가격제란 정부가 어떤 값의 위쪽에 상한을 정해 그보다 비싸게 거래하지 못하게 하는 제도입니다. 2017-9 ⑤가 임대료규제를 「주택 임대인이 일정수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다.

초과수요란 어떤 값에서 사려는 양이 팔려는 양보다 많은 상태입니다. 그 차이를 초과수요량이라고 하고, 계산은 뺄셈 한 번입니다.

초과수요량 = 수요량(Qd) − 공급량(Qs)

빼는 순서가 정해져 있습니다. 수요량에서 공급량을 뺍니다. 반대로 빼면 부호가 뒤집힙니다. 2025-21이 이 뺄셈을 물었습니다.

0-7전대(轉貸)와 분양전환

3절의 조문에 예고 없이 나오는 용어 두 가지입니다.

전대(轉貸)란 빌린 사람이 그 물건을 다시 남에게 빌려주는 것입니다. 공공주택사업자가 남의 집을 빌린 다음 그 집을 저소득층에게 다시 빌려주는 유형이 있고, 그 정의에 이 말이 쓰입니다(3-4).

분양전환은 공공주택 특별법이 직접 정의합니다.

제4조 제1항 각 호에 규정된 자가 공공주택사업자입니다. 그러므로 분양전환이란 공공주택사업자가 아닌 사람에게 그 집을 파는 것, 곧 임대로 살던 집을 입주자가 사게 되는 것을 가리킵니다. 8종 가운데 「분양전환공공임대주택」의 이름이 여기서 나옵니다.