0시작하기 전에 — 용어 6개와 전체 대조표

0시작하기 전에 — 용어 6개와 전체 대조표

선지에는 물건의 이름이 그대로 나옵니다. 광업재단이 무엇인지 모르는 상태에서 「광업재단 - 수익환원법」을 외우면 글자를 외우는 것이 됩니다. 아래 6가지 용어를 먼저 보고, 마지막에 물건과 방법의 전체 대조표를 봅니다.

0-1주된 감정평가방법

제19단원 「감정평가의 기초이론」에서 감정평가방식이 원가방식·비교방식·수익방식 3가지이고 그 안에 7가지 방법이 들어 있다는 것을 배웠습니다. 그렇다면 감정평가사는 어떤 물건을 만났을 때 7가지 가운데 아무것이나 골라 써도 되는 것일까요. 그렇지 않습니다.

제19단원 7절에서 이 조문을 시산가액 조정의 근거로 읽으면서 제1항의 「주된 방법」도 함께 확인했습니다. 이 단원은 그 제1항이 가리키는 곳입니다. 「제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법」이 바로 이 단원의 내용입니다.

조문에서 두 가지를 확인합니다.

첫째, 주된 방법은 원칙이지 유일한 방법이 아닙니다. 단서가 「곤란하거나 부적절한 경우」에는 다른 방법을 쓸 수 있도록 열어 두었습니다. 다만 시험이 묻는 것은 원칙 쪽인 주된 방법입니다. 8문항 가운데 6문항이 발문에서 「주된 감정평가방법」 또는 「주된 방법」이라고 밝히고 시작합니다. 밝히지 않은 2015-37도 선지가 전부 「주된 평가방법」을 묻고, 2016-38만 주된 방법이 아니라 임대료를 구하는 산식을 묻습니다.

둘째, 주된 방법은 물건마다 하나씩입니다. 건물에 원가법과 거래사례비교법을 둘 다 주된 방법으로 정해 둔 조문은 없습니다. 그래서 물건과 방법의 관계는 표 하나로 정리됩니다.

0-2재단 — 공장재단과 광업재단

이 단원에는 「공장재단」과 「광업재단」이 나옵니다. 두 가지 모두 물건 하나를 가리키는 말이 아니라 여러 재산을 묶어 놓은 덩어리를 가리킵니다. 법이 정의를 두고 있습니다.

공장 하나를 담보로 잡으려면 토지·건물·기계를 따로따로 잡아야 하는데, 그렇게 하면 절차가 번거롭고 기계만 떼어 팔리면 공장이 못 쓰게 됩니다. 그래서 법이 여럿을 하나의 재산으로 묶어 한 번에 소유권과 저당권의 목적이 되게 한 것이 재단입니다.

두 재단의 차이는 무엇으로 구성되는가에 있습니다.

광업재단에는 광업권이 들어갑니다. 광업권은 일정한 구역에서 광물을 캘 수 있는 권리이고, 그 권리가 있어야 캐낸 광물을 팔아 돈을 벌 수 있습니다. 광업재단의 값이 어디에서 나오는지가 여기에 이미 나타나 있습니다 — 땅과 설비를 만드는 데 든 비용이 아니라, 앞으로 캐낼 광물이 가져다줄 수익입니다. 2절에서 광업재단의 주된 방법이 수익환원법인 이유가 이것입니다.

0-3동산과 기계·기구류

「동산」은 민법이 부동산과 짝을 이루어 정의해 둔 용어입니다.

제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 이 조문의 제1항을 배웠습니다. 부동산이 무엇인지를 정한 조문이었습니다. 이 단원에서 쓰는 것은 제2항입니다. 땅에 붙어 있지 않은 물건은 전부 동산이므로, 자동차도 선박도 기계도 원래는 동산입니다. 그런데 규칙은 자동차·건설기계·선박·항공기를 제20조에 따로 빼내고 나머지를 제21조 「동산」에서 다룹니다. 그래서 이 단원에서 「동산」이라고만 하면 제20조에 이름이 나온 4가지를 뺀 나머지를 가리킵니다.

기계·기구류는 그 동산 가운데 다시 따로 뽑혀 나온 것입니다. 공장의 선반이나 프레스처럼 생산에 쓰는 기계와 기구를 말합니다. 2절에서 보듯 규칙은 동산과 기계·기구류에 서로 다른 방법을 붙여 두었습니다.

0-4무형자산

무형자산은 형태가 없는 재산권입니다. 규칙이 목록으로 밝혀 두었습니다.

목록에 든 것을 하나씩 봅니다.

7가지 모두 그 권리를 가지고 있으면 돈을 벌 수 있다는 공통점이 있습니다. 특허권을 가진 사람은 그 발명으로 만든 물건을 팔아 수익을 얻고, 상표권을 가진 사람은 그 상표를 붙여 판 물건에서 수익을 얻고, 저작권을 가진 사람은 다른 사람이 그 저작물을 쓰게 하고 사용료를 받습니다. 3절에서 무형자산 전체에 수익환원법이 붙는 이유가 이 공통점입니다.

7가지 가운데 5가지가 기출에 실제로 나왔습니다. 영업권·특허권·저작권은 선지로, 상표권·실용신안권은 2023-37의 자료 항목으로 나왔습니다. 디자인권과 전용측선이용권은 13개년 동안 나오지 않았지만, 조문의 열거에 들어 있으므로 함께 봅니다.

0-5대지사용권

제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 구분소유권을 배웠습니다. 아파트처럼 한 동의 건물을 여러 개로 구분해 각각을 소유할 때, 그 개별 부분에 대한 소유권입니다. 이 단원에는 그와 짝을 이루는 용어가 하나 더 나옵니다.

아파트 302호를 소유한다는 것은 302호라는 건물부분만 소유한다는 뜻이 아닙니다. 그 건물이 서 있는 토지에 대한 몫도 함께 가지고 있어야 302호를 계속 소유할 수 있습니다. 그 토지에 대한 권리가 대지사용권입니다.

그래서 아파트 한 채에는 건물부분에 대한 구분소유권과 토지에 대한 대지사용권이 함께 있습니다. 1절에서 이 둘을 한꺼번에 평가하는 방법을 봅니다.

0-6해체처분가액

규칙에 두 번 나오는 용어입니다. 물건을 본래 용도로 쓰지 못하게 되었을 때, 뜯어서 재료로 처분하면 받을 수 있는 값을 말합니다.

폐선 직전의 배는 배로서는 값이 나오지 않지만 고철로는 값이 나옵니다. 이때 배로서의 값을 구하려고 원가법을 적용하는 것은 뜻이 없으므로, 규칙이 고철값으로 평가할 수 있게 열어 두었습니다. 어느 물건에 이 규정이 붙는지는 2절에서 조문으로 확인합니다.

0-7물건과 주된 방법 — 전체 대조표

이제 이 단원 전체를 한 표로 봅니다. 8문항 가운데 7문항이 아래 표를 묻습니다.

같은 표를 물건 쪽에서 한 번 더 봅니다. 선지가 물건의 이름으로 시작하므로, 실제로 문제를 풀 때 찾게 되는 것은 이쪽입니다.

표에 처음 나온 용어가 3가지 있습니다. 입목(立木)은 땅에 서 있는 나무를 말합니다. 기업가치는 규칙이 「기업체의 유·무형의 자산가치」라고 정의한 것으로, 회사 전체를 하나의 물건으로 보았을 때의 값입니다(제24조 제1항 제2호). 상장과 비상장은 그 주식이나 채권이 거래소에서 거래되어 시세가 형성되어 있는지로 나뉩니다. 3가지 모두 2절과 3절에서 조문과 함께 봅니다.

표를 통째로 외우는 것이 이 단원의 학습입니다. 다만 아무 근거 없이 외우는 것과, 왜 그 물건에 그 방법이 붙었는지를 알고 외우는 것은 다릅니다. 1절부터 조문을 하나씩 읽으면서 이유를 함께 봅니다.

표에 없는 조문이 두 개 있습니다. 제25조와 제26조는 13개년 동안 출제되지 않았습니다.