1토지 · 건물 · 일괄평가
앞 절에서 물건과 방법의 전체 대조표를 보았습니다. 이제 조문을 하나씩 읽으면서 그 표가 어떻게 만들어졌는지 확인합니다. 시작은 토지와 건물입니다. 이 단원의 물건 가운데 학습자가 가장 익숙한 것이고, 이 세 조문만으로도 서로 다른 방법이 3가지 나옵니다.
13개년 동안 6문항이 이 절의 물건을 선지에 올렸습니다.
1-1근거 조문 — 감정평가에 관한 규칙 제14조 · 제15조 · 제16조
토지와 건물에 관한 조문은 세 개입니다. 토지가 제14조, 건물이 제15조, 둘을 한꺼번에 평가할 때가 제16조입니다.
세 조문에서 방법이 3가지로 나뉩니다. 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법, 둘을 묶으면 거래사례비교법입니다. 왜 이렇게 되는지를 하나씩 봅니다.
1-2토지 — 공시지가기준법
제21단원 「비교방식」 3절에서 공시지가기준법을 배웠습니다. 비교표준지를 고르고, 시점수정을 하고, 지역요인과 개별요인을 비교하고, 그 밖의 요인을 보정하는 5단계로 토지의 값을 구하는 방법이었습니다. 그 절에서 읽은 조문이 지금 인용한 제14조 제1항입니다.
이 단원에서 새로 알아야 할 것은 없습니다. 토지의 주된 방법이 공시지가기준법이라는 사실 하나를 이 표에 넣어 두면 됩니다.
다만 토지는 다른 물건과 위치가 다릅니다. 13개년 동안 「토지 - 공시지가기준법」이 선지로 나온 적이 없습니다. 대신 공시지가기준법이라는 이름이 다른 물건의 오답을 만드는 재료로 쓰였습니다. 2020-40이 「과수원 - 공시지가기준법」을 틀린 연결로 내놓은 것이 그 예입니다.
1-3건물 — 원가법
제20단원 「원가방식」의 11문항은 모두 원가법에서 출제되었고, 그 가운데 값을 구한 8문항은 전부 건물이 대상이었습니다. 그 건물을 지금 다시 짓는다면 얼마가 드는지를 구하고(재조달원가), 그동안 낡은 몫을 빼서(감가수정) 값을 정하는 방법이 원가법이었습니다.
제15조 제1항이 그것을 물건 쪽에서 다시 정합니다. 건물을 평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다. 문장이 한 줄이고 단서도 없습니다.
건물에 원가법이 붙는 이유는 원가법의 정의 안에 이미 들어 있습니다.
건물은 사람이 지어서 만든 물건입니다. 지금 같은 건물을 새로 지으면 공사비가 얼마 드는지 계산할 수 있고, 준공한 지 몇 년이 지났는지도 알 수 있습니다. 재조달원가와 감가수정이라는 두 가지 재료가 모두 갖춰지므로 원가법이 곧바로 성립합니다.
1-4토지와 건물을 한꺼번에 — 거래사례비교법
여기까지 보면 의문이 하나 생깁니다. 토지 위에 건물이 서 있는 부동산은 어떻게 평가할까요. 토지는 공시지가기준법으로, 건물은 원가법으로 따로 구한 다음 더하는 것일까요.
원칙은 그렇습니다. 규칙이 앞쪽에 원칙을 정해 두었습니다.
제1항이 개별물건기준 원칙입니다. 물건마다 따로 평가하는 것이 원칙이므로, 단독주택이라면 토지는 공시지가기준법으로 건물은 원가법으로 각각 구합니다.
그런데 제2항이 예외를 둡니다. 둘 이상이 일체로 거래되거나 용도상 떼어 낼 수 없는 관계이면 한꺼번에 평가할 수 있습니다. 아파트가 바로 그런 경우입니다. §0-5에서 본 대로 아파트 302호에는 건물부분에 대한 구분소유권과 토지에 대한 대지사용권이 함께 있고, 이 둘은 따로 거래되지 않습니다. 302호를 팔면 그에 딸린 토지 몫도 함께 넘어갑니다.
이렇게 일괄하여 평가할 때 쓰는 방법을 정한 것이 제16조이고, 그 방법이 거래사례비교법입니다.
제16조의 마지막 문장도 함께 읽어 둡니다. 일괄로 구한 금액을 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있습니다. 한꺼번에 값을 정하되, 필요하면 그 안에서 토지 몫과 건물 몫을 나누어 적을 수 있다는 뜻입니다. 「할 수 있다」이므로 의무가 아닙니다.