0시작하기 전에 — 용어 10개

0시작하기 전에 — 용어 10개

이 단원의 문항은 조건박스에 항목을 여럿 늘어놓고 답만 묻습니다. 그 항목이 어느 단계에 들어가는지를 모르면 계산을 시작할 수 없습니다. 아래 10가지를 먼저 봅니다. 앞 단원에서 배운 것은 짧게 다시 확인합니다.

0-1수익방식 · 수익환원법 · 수익분석법

제19단원 「감정평가의 기초이론」 7절과 제21단원 「비교방식」 §0-1에서 「감정평가에 관한 규칙」 제11조를 봤습니다. 감정평가방식이 3가지이고, 그 세 번째가 수익방식입니다.

수익방식에 속하는 방법은 수익환원법과 수익분석법 2가지입니다. 두 방법이 구하는 것이 서로 다릅니다.

이 단원의 8문항은 모두 수익환원법을 묻습니다. 수익분석법은 13개년 동안 이 단원에서 계산으로 나온 적이 없고, 제19단원 「감정평가의 기초이론」 4절에서 정의를 서로 바꿔치기하는 이론형으로 나왔습니다.

0-2수익가액 · 시산가액

발문이 이 값을 부르는 이름이 네 가지입니다. 그 값을 묻는 문항도 있고, 그 값을 조건으로 주고 환원율을 묻는 문항도 있습니다.

• 수익가액은 수익환원법으로 산정한 가액을 부르는 이름입니다. 규칙에 이 용어의 정의 조항은 없고, 제2조 제10호가 「대상물건의 가액을 산정하는」이라고 적은 그 가액입니다.
• 시산가액은 규칙이 정의한 용어로, 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말합니다(제12조 제2항). 제21단원 「비교방식」 §0-2에서 배웠습니다.

이름이 달라도 가리키는 것은 하나입니다. 2024-36의 발문은 「수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율」이고, 여기서 시산가액은 수익환원법으로 구한 값이므로 수익가액과 같은 것입니다. 다만 그 값은 조건박스가 주고 발문이 묻는 것은 환원율입니다. 2013-40의 발문 「수익가치 산정시 적용할 환원이율」에서도 수익가치가 같은 것을 가리키고, 묻는 것은 환원이율입니다.

0-3환원율 · 환원이율 · 할인율

환원율은 순영업소득을 부동산의 값으로 바꿀 때 나누는 비율입니다. 제19단원 「감정평가의 기초이론」 §0-8에서 환원과 할인을 나누어 배웠습니다.

• 환원 — 매년 들어오는 금액이 일정하다고 보고, 그 금액을 비율 하나로 나눕니다. 나누는 비율이 환원율입니다.
• 할인 — 해마다 들어오는 금액을 연도별로 따로 놓고 각각 현재의 값으로 바꾼 뒤 더합니다. 이때 쓰는 비율이 할인율입니다.

환원이율은 환원율의 다른 이름입니다. 2013년의 두 문항이 「환원이율」을 쓰고(2013-40의 발문은 「환원이율(capitalization rate)」, 2013-39의 조건박스는 「토지환원이율」·「건물환원이율」), 2017년 이후의 문항은 「환원율」을 씁니다. 가리키는 것은 같습니다.

제12단원 「부동산투자이론」 5절의 자본환원율도 같은 비율입니다. 그 절에서 배운 식이 이 단원의 출발점입니다.

자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격
부동산가격 = 순영업소득 ÷ 자본환원율

감정평가에서는 뒤쪽 식을 씁니다. 값을 매기려는 것이 부동산가격이기 때문입니다.

0-4직접환원법과 할인현금흐름분석

규칙 제2조 제10호가 「환원하거나 할인하여」라고 2가지를 함께 적었으므로, 수익환원법을 적용하는 방식도 2가지입니다.

이 단원의 계산 7문항은 모두 직접환원법입니다. 2019-37과 2021-38의 발문이 「직접환원법으로」라고 밝히고, 2022-37과 2024-36의 조건박스가 「환원방법: 직접환원법」이라고 적어 줍니다. 할인현금흐름분석의 계산은 제13단원 「부동산투자분석 및 기법」 3절에서 배운 순현가·내부수익률의 계산과 같습니다.

0-5가능총소득 · 유효총소득 · 순영업소득

제12단원 「부동산투자이론」 §0-9와 제13단원 「부동산투자분석 및 기법」 2절에서 배운 소득의 단계입니다. 이 단원에서 쓰는 것은 순영업소득까지 3단계입니다.

가능총소득(potential gross income, PGI)
  − 공실손실상당액 및 대손충당금
= 유효총소득(effective gross income, EGI)
  − 영업경비(operating expenses, OE)
= 순영업소득(net operating income, NOI)

• 가능총소득은 빈 방이 하나도 없다고 가정했을 때 받을 수 있는 임대료 전액입니다.
• 유효총소득은 못 받은 몫을 뺀 실제 수입입니다.
• 순영업소득은 그 부동산이 벌어들이는 힘입니다. 누가 얼마를 빌렸는지와 무관한 값이고, 그래서 수익환원법의 분자가 됩니다.

제13단원의 5단계 가운데 앞의 3단계만 씁니다. 순영업소득 아래의 세전현금흐름·세후현금흐름은 투자자가 돈을 어떻게 마련했는지에 따라 달라지는 값이라, 부동산 자체의 값을 매기는 감정평가에서는 쓰지 않습니다.

2024-36의 조건박스는 가능총소득을 「가능총수익(PGI)」이라고 적습니다. 영문 약어가 같으므로 같은 것입니다.

0-6영업경비에 들어가는 것과 들어가지 않는 것

영업경비란 그 부동산을 운영하는 데 실제로 드는 비용입니다. 제13단원 「부동산투자분석 및 기법」 2절에서 배운 구분에, 이 단원의 조건박스가 실제로 쓴 항목을 얹으면 다음과 같습니다.

• 화재보험료는 영업경비입니다. 해마다 내고 돌려받지 못하는 소멸성 보험료이므로 운영에 실제로 드는 비용입니다. 2017-37이 이것을 조건박스에 넣었습니다.
• 재산세는 영업경비입니다. 부동산을 보유하는 동안 해마다 내는 세금이기 때문입니다. 같은 세금이라도 영업소득세는 영업경비가 아닙니다. 부동산이 아니라 소득에 매기는 세금이고, 순영업소득이 정해진 다음에야 계산할 수 있습니다.
• 부채서비스액과 영업소득세는 이 3단계에서 빼지 않습니다. 두 항목은 제13단원 5단계의 순영업소득 아래에 자기 자리가 있고, 감정평가는 거기까지 내려가지 않습니다(§0-5).

2022-37과 2024-36의 조건박스는 영업경비를 「운영경비(OE)」라고 적습니다. 영문 약어가 같으므로 같은 것입니다.

0-7무엇의 몇 %인가

조건박스는 공실손실상당액과 영업경비를 비율로 주는 일이 많습니다. 이때 그 비율을 어느 소득에 곱하는지가 조건박스에 적혀 있습니다.

영업경비의 기준이 문항마다 다릅니다. 2021-38은 유효총소득의 40%이고, 2022-37과 2024-36은 가능총소득 기준입니다. 조건박스가 「유효총소득(EGI)의 40%」·「가능총소득의 2.5%」라고 그대로 적어 주므로 읽은 대로 곱하면 됩니다.

공실손실상당액은 위 표의 5문항 모두 가능총소득 기준입니다. 유효총소득이 아직 만들어지기 전 단계에서 빼는 금액이므로 다른 기준이 있을 수 없습니다.

0-8가치구성비율 · 토지환원율 · 건물환원율

3절에서 환원율을 직접 구할 때 쓰는 용어입니다.

• 가치구성비율 — 부동산의 값 가운데 토지가 차지하는 몫과 건물이 차지하는 몫의 비율입니다. 2022-37의 조건박스는 「대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%)」로 적고, 2013-39는 「토지가액 : 건물가액 = 40% : 60%」로 적습니다. 표현이 달라도 같은 것입니다.
• 토지환원율 · 건물환원율 — 토지 부분과 건물 부분에 각각 적용되는 환원율입니다. 두 문항 모두 토지 5% · 건물 10%를 줍니다.

토지와 건물의 환원율이 다른 이유는 건물이 낡기 때문입니다. 토지는 없어지지 않으므로 소득만 벌어들이면 되지만, 건물은 언젠가 없어지므로 그 안에 들어간 돈을 회수하는 몫이 더 필요합니다. 그래서 건물환원율이 토지환원율보다 높게 주어집니다.

0-9부채감당률 · 대부비율 · 저당상수

2013-40 한 문항에서 쓰는 용어입니다. 셋 다 앞 단원에서 배웠습니다.

• 부채감당률은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값입니다. 분자와 분모를 뒤집으면 전혀 다른 값이 되므로, 「그 부동산이 버는 돈이 갚을 돈의 몇 배인가」로 읽습니다.
• 대부비율과 지분비율을 더하면 1입니다. 2013-40의 조건박스는 「지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%」로 둘을 함께 줍니다.
• 저당상수는 매기 갚는 금액이 같은 방식, 곧 원리금균등상환에만 씁니다. 2013-40의 조건박스가 「연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환」이라고 밝히고 그 값 0.177을 줍니다.

0-10기대이율

2017-37의 조건박스에 「기대이율 4%, 환원율 5%」가 함께 들어 있습니다. 두 비율은 다른 것이고, 이 단원에서 쓰는 것은 환원율입니다.

제19단원 「감정평가의 기초이론」 §0-5에서 배운 대로, 기대이율은 임대료를 구하는 방법인 적산법에서 기초가액에 곱하는 비율입니다(규칙 제2조 제6호). 기초가액에 곱해서 쓰는 비율이고, 가액이 아니라 임대료를 만듭니다.

하나는 곱하고 하나는 나눕니다. 2017-37은 쓰지 않을 비율을 조건박스에 함께 넣은 문항입니다.