1수익환원법
§0에서 소득의 단계와 조건박스의 용어를 봤습니다. 이 절에서는 수익환원법이 규칙에 어떻게 정의되어 있는지를 다룹니다. 이 단원에서 계산이 아닌 것을 묻는 문항이 여기에 있습니다.
13개년 8문항 가운데 1문항(2020-37)이 이 절에서 출제되었습니다.
1-1근거 조문 — 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호
수익환원법의 정의는 규칙 제2조 제10호에 있습니다.
이 한 문장이 네 부분으로 나뉩니다.
| 조문의 문언 | 무엇을 정한 것인가 |
|---|---|
| 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 | 이미 번 돈이 아니라 앞으로 벌 것으로 보는 돈입니다 |
| 순수익이나 미래의 현금흐름 | 환원·할인의 대상입니다 |
| 환원하거나 할인하여 | 그 대상에 하는 작업입니다 |
| 대상물건의 가액을 산정하는 | 나오는 결과입니다 |
대상과 작업이 각각 2가지씩 짝을 이룹니다. 순수익에는 환원이 붙고 미래의 현금흐름에는 할인이 붙습니다. 순수익은 해마다 같다고 보는 금액이라 비율 하나로 나누면 되고(직접환원법), 미래의 현금흐름은 해마다 다른 금액이라 연도별로 현재가치로 바꾸어야 하기 때문입니다 (할인현금흐름분석).
1-2순수익이란 무엇인가
조문이 환원의 대상으로 적은 순수익은 제19단원 「감정평가의 기초이론」 §0-5에서 배운 용어입니다. 그 물건을 운용해서 들어온 수입에서 그것을 벌기 위해 나간 비용을 뺀 금액이고, 부동산에서는 §0-5의 순영업소득이 여기에 해당합니다.
그래서 이 단원의 계산 7문항은 조문의 「순수익」을 순영업소득으로 바꾸어 놓은 것입니다.
규칙의 말 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 ÷ 환원율 = 가액 계산의 말 순영업소득(NOI) ÷ 환원율 = 수익가액
1-3수익환원법과 수익분석법 — 구하는 것이 다릅니다
같은 수익방식에 속하고 이름도 비슷하지만, 두 방법이 내놓는 결과가 다릅니다.
| 수익환원법 | 수익분석법 | |
|---|---|---|
| 무엇에서 출발하나 | 대상물건이 장래 산출할 순수익 · 미래의 현금흐름 | 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익 |
| 무엇을 하나 | 환원하거나 할인합니다 | 순수익에 필요경비를 더합니다 |
| 무엇이 나오나 | 가액 | 임대료 |
작업의 방향이 반대입니다. 수익환원법은 나누어서 값을 만들고, 수익분석법은 더해서 임대료를 만듭니다. 임대료를 구하는 방법은 3가지입니다. 수익분석법 말고 원가방식의 적산법과 비교방식의 임대사례비교법이 있고, 그 가운데 적산법도 기대수익에 필요경비를 더합니다(§0-10).
1-42020-37이 물은 것
2020-37은 빈칸이 두 개인 문항이고, 그중 ㄴ이 규칙 제2조 제10호에서 환원·할인의 대상을 묻습니다.
| 빈칸 | 조문의 문언 | 무엇을 물었나 |
|---|---|---|
| ㄱ | 공시지가기준법의 ②단계 | 시점수정 |
| ㄴ | 수익환원법의 환원·할인 대상 | 순수익이나 미래의 현금흐름 |
ㄱ은 제21단원 「비교방식」 3절에서 배운 공시지가기준법의 5단계에 관한 것입니다. 정답은 ① ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름입니다.
ㄴ의 오답 2가지가 모두 감정평가에서 실제로 쓰는 용어라 뜻을 함께 알아 두어야 합니다.
| 오답의 말 | 무엇인가 | 왜 답이 아닌가 |
|---|---|---|
| 투자가치 | 투자자 개인이 그 부동산에 부여하는 주관적인 값 | 조문이 환원·할인하는 것은 소득이지 값이 아닙니다 |
| 복귀가치 | 보유기간이 끝나는 때에 부동산을 팔아 회수하는 값 | 할인현금흐름분석에서 할인의 대상 가운데 하나이기는 하지만, 조문의 문언은 「순수익이나 미래의 현금흐름」입니다 |