0시작하기 전에 — 용어 8개

0시작하기 전에 — 용어 8개

이 단원의 선지는 제도의 이름을 그대로 부릅니다. 2019-3 ③은 「개발손실보상제는 토지이용 계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다」 한 문장입니다. 이 문장의 정오를 가리려면 「손실을 보상한다」는 말과 「이익을 환수한다」는 말이 어떻게 다른지를 먼저 알아야 합니다. 확정된 해설도 이 대목을 「환수」와 「보전」이라는 용어로 설명하는데, 그 두 용어는 정의 없이 쓰이고 있습니다.

그래서 이 절에서 선지와 해설이 정의 없이 쓰는 용어를 먼저 정의합니다. 8개입니다 — 환수와 보전 · 개발권 · 수용과 협의매수 · 투기 · 택지 · 공한지와 유휴토지 · 불로소득 · 헌법불합치.

직접개입과 간접개입, 시장실패, 외부효과, 부담금은 여기서 다시 정의하지 않습니다. 제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서 이미 배웠습니다. 1절에서 그대로 씁니다.

0-1환수와 보전 — 이 단원을 나누는 두 방향

환수(還收)란 이미 나간 것을 도로 걷어들이는 것입니다. 보전(補塡)이란 모자라거나 없어진 것을 메워 주는 것입니다. 돈이 움직이는 방향이 서로 반대입니다.

여기에 함정이 하나 있습니다. 우리말에는 소리가 같고 뜻이 다른 보전(保全)이 따로 있습니다. 온전하게 지킨다는 뜻으로, 「자연환경보전지역」·「보전관리지역」·「보전녹지지역」의 보전이 그것입니다. 이 단원에서는 두 가지가 한 문장 안에 함께 나옵니다.

2013-16 ①이 그렇습니다 — 「개발제한으로 인해 규제되는 보전(保全)지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전(補塡)하기 위한 제도」. 앞의 보전은 자연을 지키는 것이고 뒤의 보전은 손해를 메워 주는 것입니다. 이 선지는 옳은 진술로 판정되었습니다.

한자를 함께 읽으면 혼동하지 않습니다. 「지역」 앞에 붙어 있으면 保全이고, 「손실을」 뒤에 붙어 있으면 補塡입니다.

0-2개발권

개발권이란 어떤 땅에 건물을 짓거나 그 땅의 쓰임을 바꿀 수 있는 권리입니다.

땅을 가지고 있다는 것은 그 땅을 쓰고, 거기서 나오는 이익을 가지고, 남에게 팔 수 있다는 뜻입니다. 이 여러 가지 가운데 「지을 수 있다」는 부분만 따로 떼어 낸 것이 개발권입니다.

떼어 낸다는 관념이 낯설 수 있습니다. 그런데 이 관념이 없으면 1절에서 다룰 제도 하나를 이해할 수 없습니다. 개발이 금지된 땅의 주인에게 「이 땅에는 못 짓지만 그 지을 권리는 다른 땅에 팔 수 있다」고 해 주는 제도가 있기 때문입니다.

0-3수용과 협의매수

정부나 공공기관이 남의 땅을 손에 넣는 방법은 두 가지이고, 이 단원은 이 두 가지를 구분해 묻습니다.

수용은 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다. 도로·철도·공원처럼 여러 사람이 함께 쓰는 사업, 곧 공익사업을 위해서만 허용됩니다.

2013-16 ⑤가 「부동산개발에서 토지수용방식의 문제점 중 하나는 토지 매입과 보상과정에서 발생하는 사업시행자와 피수용자 사이의 갈등이다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 강제로 가져오는 방식이므로 보상금을 두고 다툼이 생깁니다.

0-4투기

투기(投機)란 그 물건을 쓰려고 사는 것이 아니라 값이 오르면 되팔아 차익을 남기려고 사는 것입니다. 자기가 살거나 사업에 쓰려고 사는 것은 실수요입니다.

토지정책에서 투기가 문제가 되는 이유는 두 가지입니다. 땅은 늘려 만들 수 없어서 사려는 사람이 몰리면 값이 곧바로 오르고, 오른 값은 실제로 그 땅을 쓰려는 사람에게 그대로 부담이 됩니다. 그래서 이 단원의 제도 여럿이 「투기가 성행하는 지역」을 겨냥합니다.

0-5택지

택지(宅地)란 주택을 지을 수 있는 땅입니다. 이 단원에서는 「택지소유상한제」·「택지개발사업」·「공공택지」에 나옵니다.

제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 배운 택지지역과 이름이 비슷하지만 쓰임이 다릅니다. 택지지역은 감정평가에서 땅의 용도를 크게 나눌 때 쓰는 말이고, 여기서 말하는 택지는 집을 지을 땅 그 자체를 가리킵니다.

0-6공한지와 유휴토지

공한지(空閑地)란 사 두고 쓰지 않은 채 놀리고 있는 땅입니다. 유휴토지(遊休土地)도 같은 뜻으로, 놀고 있는 땅을 말합니다.

땅을 사 놓고 쓰지 않는 것은 값이 오르기를 기다리는 것이므로, 정부는 한때 이런 땅에 세금을 무겁게 물려 그 행위를 막으려고 했습니다. 2절에서 다룰 공한지세와 토지초과이득세가 그것입니다. 두 가지 모두 지금은 없어졌습니다.

0-7불로소득

불로소득(不勞所得)이란 일해서 번 것이 아닌 소득입니다.

땅값이 오르는 이유는 대개 그 땅 주인이 무언가를 해서가 아닙니다. 옆에 지하철이 들어오거나 도시계획이 바뀌면 가만히 있어도 값이 오릅니다. 그 값어치는 누가 만든 것인가라는 물음이 1절의 개발이익과 5절의 토지단일세를 함께 꿰는 물음입니다.

2019-3 ①이 개발이익을 「불로소득적 증가분」이라는 말로 가리켰고, 2017-26 ②도 같은 표현을 썼습니다.

0-8헌법불합치

헌법불합치란 헌법재판소가 어떤 법률을 두고 헌법에 어긋난다고 판단한 결정입니다. 곧바로 없던 것으로 만들면 혼란이 크다고 볼 때, 그 법률을 언제까지 고치라고 정해 두는 형태를 취합니다.

이 결정을 받은 법률은 국회가 고치거나 폐지하게 됩니다. 2절에서 다룰 토지초과이득세법이 그 예이고, 2020-24의 확정된 해설이 「1994년 헌법재판소 헌법불합치 결정을 거쳤다」고 적었습니다.