1토지정책의 수단 — 걷는 것과 메워 주는 것

1토지정책의 수단 — 걷는 것과 메워 주는 것

0절에서 정의한 용어 가운데 환수와 보전 · 개발권 · 불로소득을 이 절에서 씁니다.

제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」은 수단을 직접개입과 간접개입으로 나누어 보았습니다. 그 구분은 「정부가 시장 안에 서 있는가」를 묻는 것이었습니다. 이 절은 같은 수단들을 다른 축으로 다시 봅니다 — 정부가 무엇을 걷고 무엇을 메워 주는가입니다. 이 축에서 22문항 가운데 5문항이 출제되었는데, 그 단원은 이 축을 다루지 않았습니다.

먼저 이 단원에 이름이 나오는 수단을 한자리에 모읍니다. 시험은 이 이름들을 섞어 놓고 서로의 설명을 바꿔 붙이므로, 어느 이름이 어느 일을 하는지를 먼저 알아 두면 뒤의 절들이 그 위에 얹힙니다.

1-1근거 조문 — 개발이익 환수에 관한 법률 제2조

개발이익이라는 말이 이 절의 출발점입니다. 이 용어에는 법률의 정의가 있습니다.

제1호를 나누어 읽으면 개발이익이 되기 위한 조건이 세 가지입니다.

세 번째 조건이 시험에 그대로 나왔습니다. 2019-3 ①이 개발이익을 「사업이윤의 증가분」이라고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다. 확정된 해설은 「'사업이윤의 증가분'이 아니라 토지가치의 증가분에 초점이 있다」고 적었습니다.

조문이 든 사람은 사업시행자와 토지 소유자입니다. 「사업시행자나 토지 소유자에게 귀속되는」이라고 적었습니다. 사업을 벌인 사람뿐 아니라 그 땅을 가지고 있던 사람도 개발이익을 얻습니다.

1-2개발부담금 — 이익을 걷는 제도

개발이익을 어떻게 하겠다는 것인지는 바로 다음 조문에 있습니다.

「징수하여야 한다」입니다. 걷을지 말지를 고르는 것이 아니라 걷어야 합니다. 이것이 환수의 실물입니다.

2018-21 ①이 「개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 조문의 내용 그대로입니다.

개발부담금이 왜 직접개입이 아니라 간접개입인지는 제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서 같은 조문으로 배웠습니다. 정부가 하는 일이 징수뿐이기 때문입니다.

이름이 비슷한 부담금이 하나 더 있습니다. 재건축부담금입니다. 이 단원은 두 제도의 대상과 근거 법률을 물었습니다.

2019-3 ⑤가 재건축부담금을 「재건축사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비법령에 의해 시행되고 있다」고 적었고, 틀린 진술로 판정되었습니다. 대상과 근거 법률 두 군데가 함께 바뀌어 있었습니다.

조문이 대상으로 든 것은 재건축사업뿐입니다.

1-3개발권양도제 — 손실을 메워 주는 제도

1-2가 이익을 걷는 쪽이었다면 이 소절은 반대쪽입니다. 규제 때문에 손해를 본 사람에게 그 손해를 메워 주는 방법입니다.

어떤 땅이 개발제한구역이나 보전(保全)이 필요한 지역으로 지정되면 그 땅의 주인은 집도 공장도 지을 수 없게 됩니다. 옆 땅은 지을 수 있는데 자기 땅만 못 짓게 된 것이므로 그만큼 재산상 손해를 입습니다. 정부가 돈으로 물어 주지 않으면서 이 손해를 메워 주는 방법으로 고안된 것이 개발권양도제입니다.

개발권양도제(Transfer of Development Rights, TDR)란 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리해, 개발이 필요한 다른 지역에 양도할 수 있게 하는 제도입니다. 0절에서 정의한 개발권이 여기서 쓰입니다.

작동하는 모양은 이렇습니다.

개발이 제한된 땅의 주인          개발이 필요한 지역의 사업자
        │                                    │
        │  ①「지을 수 있는 권리」를 분리       │
        │                                    │
        └──── ② 개발권을 팔고 대금을 받는다 ───┘
                                             │
                          ③ 산 사람은 그 권리로 자기 땅에
                             더 지을 수 있게 된다

정부의 돈이 나가지 않습니다. 손해를 메워 주는 대금은 개발권을 사는 쪽에서 나옵니다.

2018-21 ③이 「개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다.

한 가지가 더 있습니다. 우리나라는 이 제도를 아직 시행하지 않고 있습니다. 2024-18 ③이 「…재산적 손실을 보전해 주는 수단으로 활용될 수 있으며, 법령상 우리나라에서는 시행되고 있지 않다」라고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 뜻과 목적을 배우되 시행 여부는 따로 알아 두어야 합니다. 2절에서 다시 봅니다.

개발권양도제를 아우르는 더 넓은 이름이 개발손실보상제입니다. 규제로 생긴 손실을 보상하는 제도를 통틀어 부르는 말이고, 그 대표적인 방법이 개발권양도제입니다.

2019-3 ③이 개발손실보상제의 대표적인 것으로 개발부담금제도를 들었고, 틀린 진술로 판정되었습니다. 개발부담금은 걷는 쪽이지 메워 주는 쪽이 아닙니다. 같은 선지에서 「용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실」이라고도 적었는데, 손실이 생기는 것은 규제가 강화될 때입니다. 한 문장에 두 군데가 바뀌어 있었습니다.

1-4두 제도를 한 표에 — 환수와 보전

1-2와 1-3을 나란히 놓습니다. 떨어뜨려 두면 시험장에서 어느 쪽이 어느 쪽인지 다시 생각해야 하고, 이 단원의 출제는 바로 그 틈을 노립니다.

두 제도는 반대 방향이지만 뿌리는 같습니다. 개발이 되는 땅과 안 되는 땅 사이에서 생기는 값어치의 차이를 어떻게 다룰 것인가라는 물음에, 한쪽은 걷어서, 다른 쪽은 옮겨서 답한 것입니다.

1-5부동산 가격공시제도 — 누가 공시하는가

부동산 가격공시제도란 국가가 땅과 집의 적정가격을 조사해 공개하는 제도입니다. 세금을 매기거나 보상금을 정할 때 기준이 되는 값을 미리 정해 두는 것입니다.

이 단원이 이 제도에서 물은 것은 하나입니다 — 누가 공시하는가입니다. 공시하는 것이 5가지이고 주체가 국토교통부장관과 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 나뉘어 있어서, 시험은 그 주체를 바꿔 놓습니다.

규칙이 보입니다. 「표준」이 붙은 것과 「공동주택」은 국토교통부장관이고, 「개별」이 붙은 것은 시장ㆍ군수ㆍ구청장입니다.

두 조문이 무엇을 대상으로 삼는지가 다릅니다. 제3조는 뽑아 놓은 표준지를, 제10조는 관할 구역 안의 모든 개별 토지를 대상으로 합니다. 시·군·구가 수많은 땅을 하나하나 감정평가할 수는 없으므로, 제10조 제4항은 개별공시지가를 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용해 산정하도록 정했습니다. 표준지 쪽이 먼저 있어야 개별 쪽이 만들어집니다.

2018-21 ④가 「개별공시지가는 국토교통부장관이 공시한다」라고 적었고, 그 선지가 정답, 곧 틀린 선지였습니다. 2024-18 ④는 표준지공시지가를 국토교통부장관이 공시한다고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 같은 제도에서 한 해는 틀린 쪽으로, 다른 해는 옳은 쪽으로 나왔습니다.

1-6직접개입인가 간접개입인가

제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서 배운 구분을 이 단원의 수단에 적용해 봅니다. 판별 기준은 그대로입니다 — 정부가 시장 안에 들어가 사고팔거나 값·거래를 막으면 직접개입, 밖에서 돈으로 유인만 움직이면 간접개입입니다.

이 단원의 문항은 이 표의 오른쪽에 있는 것을 왼쪽에 놓는 방식으로 나왔습니다. 2015-17 ①이 부담금제도와 보조금제도를, 2017-26 ①이 금융지원과 보조금 지급을 직접개입 자리에 놓았고 둘 다 틀린 진술로 판정되었습니다.

공공토지비축을 직접개입이라고 적은 선지는 이 단원에서 2문항에 나왔고 둘 다 옳았습니다 (2017-10 ① · 2018-21 ⑤). 정부가 실제로 땅을 사들이기 때문입니다. 제도의 내용을 옳게 적은 선지까지 넣으면 6문항이고 전부 옳은 진술이었습니다. 자세한 것은 4절에서 봅니다.

2013-15 ③은 토지거래계약 허가구역이 「투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정될 수 있다」고 적었고 옳은 진술로 판정되었습니다. 거래 자체를 막는 쪽의 직접개입입니다. 그 요건과 절차는 4절에서 봅니다.

표에 없는 것이 하나 있습니다. 용도지역·지구제는 정부가 사거나 파는 것도 아니고 돈으로 유인을 움직이는 것도 아닙니다. 어느 땅에 무엇을 지을 수 있는지를 정해 두는 것이므로 따로 토지이용규제라고 부릅니다. 3절에서 다룹니다.

마지막으로 이 절의 표에서 아직 설명하지 않은 이름이 하나 남았습니다. 토지적성평가제는 땅의 개별 특성을 조사해 개발에 맞는 땅인지 보전(保全)에 맞는 땅인지 등급을 매기는 제도입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제20조 제2항이 이를 「토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 평가」라고 부르고, 도시ㆍ군기본계획을 세울 때 하는 기초조사에 포함하도록 정하고 있습니다. 등급을 매기는 것까지가 이 제도이고, 땅을 실제로 정리하거나 기반시설을 놓는 일은 이 제도가 하는 일이 아닙니다. 2017-26 ④가 그 일을 토지적성평가제가 한다고 적었고 틀린 진술로 판정되었습니다.