0시작하기 전에 — 용어 9개

0시작하기 전에 — 용어 9개

이 단원의 시험 문제는 거의 같은 방법으로 만들어집니다. 토지의 성질 하나와 그 성질 때문에 생기는 일 하나를 짝지어 놓고, 그 짝이 맞는지를 묻는 것입니다. 그래서 「부동성 때문에 임장활동이 필요하다」 같은 문장이 나옵니다.

이때 학습자가 임장활동이 무엇인지 모르면 그 짝이 맞는지 판단할 방법이 없습니다. 남는 방법은 문장을 통째로 외우는 것뿐인데, 시험은 해마다 짝을 바꿔 내므로 외운 문장이 그대로 나오지 않습니다.

그래서 이 절에서는 성질 쪽이 아니라 「그 때문에 생기는 일」 쪽의 용어를 먼저 정의합니다. 어느 성질에서 나오는 일인지는 1절부터 하나씩 붙여 나갑니다.

0-1외부효과

외부효과(外部效果)란 어떤 토지의 이용이 대가를 주고받는 거래 없이 주변 토지의 가치에 영향을 미치는 것을 말합니다. 영향이 이익이면 정(+)의 외부효과, 손해면 부(-)의 외부효과라고 부릅니다.

• 옆 땅에 공원이 생겨 내 땅값이 오르면 — 나는 공원 조성에 돈을 낸 적이 없습니다. 정(+)의 외부효과입니다.
• 옆 땅에 폐기물 처리시설이 들어서 내 땅값이 내리면 — 나는 손해를 배상받지 못합니다. 부(-)의 외부효과입니다.

기출은 「부(-)의 외부효과」라는 표기를 그대로 씁니다(2013-1 ④).

0-2임장활동

임장활동(臨場活動)이란 부동산이 있는 현장에 직접 나가서 확인하는 활동을 말합니다. 臨은 「그 자리에 임한다」, 場은 「자리」라는 뜻이므로, 글자 그대로 현장에 가는 일입니다.

토지는 사진이나 서류만으로 판단하기 어렵습니다. 앞에 도로가 있는지, 옆에 무엇이 서 있는지, 땅이 기울어져 있는지는 가 보아야 알 수 있습니다. 확정 해설은 이것을 「현장에 나가 직접 확인하는 임장활동」이라고 설명합니다(2021-3).

0-3지역분석과 개별분석

부동산의 값을 매길 때에는 그 부동산이 속한 동네를 먼저 보고, 그다음에 그 부동산 자체를 봅니다. 앞의 작업이 지역분석, 뒤의 작업이 개별분석입니다.

두 작업이 나뉘는 근거는 감정평가에 관한 규칙에 있습니다.

값에 영향을 주는 요인이 지역요인과 개별요인으로 나뉘어 있으므로, 그것을 살피는 작업도 두 가지로 나뉩니다.

0-4일물일가의 법칙과 대체

일물일가(一物一價)의 법칙이란 같은 물건은 어느 시장에서 거래되든 같은 값이 된다는 원칙입니다. 값이 서로 다르면 싼 곳에서 사서 비싼 곳에 파는 사람이 나타나고, 그 거래가 반복되면 값이 하나로 모이기 때문입니다.

이 원칙이 성립하려면 「같은 물건」이 존재해야 합니다. 쌀 한 가마니는 어느 것을 사도 같으므로 값이 하나로 모이지만, 토지는 그렇지 않습니다.

대체(代替)란 어떤 물건 대신 다른 물건을 써도 목적이 달성되는 관계를 말합니다. 확정 해설은 토지에 대해 「완전한 대체관계가 성립하지 않는다」고 서술합니다(2023-1 ⑤). 값이 비슷한 다른 땅이 있어도 그 땅이 내가 원하는 자리에 있지 않으면 대신 쓸 수 없다는 뜻입니다.

0-5불완전경쟁시장

완전경쟁시장이란 ① 똑같은 상품을 ② 많은 사람이 사고팔고 ③ 어느 한 사람도 값을 좌우하지 못하며 ④ 상품에 관한 정보를 모두가 알고 있는 시장을 말합니다. 이 조건 가운데 하나라도 갖추지 못한 시장이 불완전경쟁시장입니다.

확정 해설은 토지시장을 불완전경쟁시장이라고 판정하면서 그 이유를 「일물일가의 법칙이 배제되고 표준화가 어려워」라고 밝히고 있습니다(2020-3). ①의 「똑같은 상품」이라는 조건이 깨진다는 뜻입니다.

0-6감가상각(감가수정)과 재생산이론

감가(減價)란 물건의 가치가 줄어드는 것입니다. 이 줄어든 몫을 어떻게 계산에 반영하느냐에 따라 부르는 이름이 달라집니다.

• 감가상각 — 회계에서 물건을 산 값을 사용기간에 걸쳐 해마다 비용으로 처리하는 것
• 감가수정 — 감정평가에서 그 물건을 지금 다시 만드는 데 드는 값(재조달원가)에서 감가된 몫을 빼는 작업

감가수정은 감정평가에 관한 규칙에 정의가 있습니다. 감가를 3가지로 나누어 열거하고 있다는 점을 눈여겨보십시오.

재생산이론은 그 물건을 다시 만드는 데 드는 원가를 기준으로 값을 따지는 사고방식입니다. 감가수정의 정의에 나오는 「재조달원가」가 바로 그 원가입니다.

기출은 이 표기를 섞어 씁니다. 2013-1 ①은 「감가상각」, 2015-2 ㄴ은 「감가상각(감가수정)이론」, 2023-1 ④는 「물리적 감가상각」이라고 적었습니다. 어느 표기가 나와도 같은 것을 묻고 있습니다.

0-7지대·지가와 집약적 이용

지대(地代)는 토지를 빌려 쓰는 대가로 일정 기간마다 내는 돈이고, 지가(地價)는 토지 자체를 사고팔 때의 값입니다. 빌리는 값과 사는 값이라는 점에서 다릅니다.

집약적 이용이란 같은 면적의 토지에 자본과 노동을 더 많이 투입해 쓰는 것입니다. 확정 해설은 「자본과 노동을 집중적으로 투입하는 토지이용의 집약화」(2013-1 ③), 「건물을 고층화하는 등 집약적 이용」(2023-1 ②)이라고 설명합니다. 같은 땅에 2층 건물을 올리는 것과 20층 건물을 올리는 것의 차이입니다.

최유효이용은 제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 정의한 대로, 법이 허용하는 범위에서 그 토지가 가장 높은 가치를 낳도록 쓰는 방법입니다. 이 단원에서는 3절에 다시 나옵니다.

0-8물리적 공급과 경제적(용도적) 공급

3문항의 선지 4개가 이 구분을 물었습니다. 「토지의 공급」이라는 같은 말이 두 가지 다른 것을 가리킵니다.

농지를 택지로 바꾸면 택지의 양은 늘어나지만 국토 전체의 넓이는 그대로입니다. 앞이 경제적 공급이 늘어난 것이고, 뒤가 물리적 공급이 그대로인 것입니다. 확정 해설은 경제적 공급을 「용도적 공급」이라고도 부릅니다(2017-3 ⑤ 교정문). 두 이름은 같은 것을 가리킵니다.

공급을 「늘릴 수 있는가」로 말할 때 기출은 탄력성이라는 용어를 씁니다. 값이 오를 때 공급량이 얼마나 따라 늘어나는가를 가리키는 말입니다.

• 값이 올라도 공급량이 전혀 늘지 않으면 완전비탄력적입니다.
• 값이 오를 때 공급량이 조금만 늘면 비탄력적, 많이 늘면 탄력적입니다.

이 단원의 선지에 실제로 나온 것은 2가지입니다. 2022-2 ④는 「장·단기적으로 완전비탄력적」, 2024-1 ③은 「단기적으로 탄력적」이라고 적었습니다. 나머지 하나인 비탄력적은 2022-2 ④의 확정 해설이 「단기엔 비탄력적이어도 장기적으로는 탄력적일 수 있다」고 판정하면서 쓴 말입니다.

0-9자본이득과 소득이득 · 직접환원법

부동산에서 나오는 이익은 두 가지입니다.

• 자본이득(capital gain) — 팔 때 산 값보다 비싸게 팔아 생기는 이익
• 소득이득(income gain) — 가지고 있는 동안 임대료처럼 계속 들어오는 이익

기출은 두 이익의 이름을 해마다 다르게 적었습니다. 2016-1은 「자본이익(capital gain)」과 「운용이익(income gain)」, 2019-2는 「자본이득」과 「소득이득」입니다. 원어가 같으므로 같은 것을 가리킵니다.

직접환원법은 장래에 들어올 수익을 지금의 값으로 바꾸어 부동산의 값을 구하는 방법입니다. 감정평가에 관한 규칙에는 그 상위 개념인 수익환원법의 정의가 있습니다.

조문의 「환원하거나」에 해당하는 쪽이 직접환원법입니다. 확정 해설은 이것을 「장래 수익을 자본화하는 직접환원법」이라고 설명합니다(2017-3 ④).