0시작하기 전에 — 용어 8개

0시작하기 전에 — 용어 8개

이 단원의 조건박스와 선지는 회계와 금융의 용어를 정의 없이 그대로 씁니다. 2024-23은 「가능총소득 · 공실손실상당액 및 대손충당금 · 기타소득 · 부채서비스액 · 영업소득세 · 수선유지비 · 용역비 · 재산세 · 직원인건비」를 아무 설명 없이 늘어놓고 승수 2개를 구하라고 합니다. 어느 것을 어느 단계에서 빼는지 모르면 조건을 읽을 수조차 없습니다.

그래서 이 절에서 그 용어들을 먼저 정의합니다. 8개입니다 — 현금흐름과 시점 · 단리와 복리 · 일시불과 연금 · 총투자액과 지분투자액 · 자본이득 · 영업소득세와 과세소득 · 투자안 · 제12단원에서 가져오는 것.

0-1현금흐름과 시점

현금흐름이란 실제로 들어오고 나간 돈입니다. 들어온 것을 현금유입, 나간 것을 현금유출이라고 합니다.

투자 계산에서 금액만큼 중요한 것이 그 돈이 언제 오갔는가입니다. 같은 100만원이라도 오늘 나간 100만원과 3년 뒤에 들어올 100만원은 값이 다르기 때문입니다.

기출은 시점을 두 가지 방식으로 적습니다.

• 기간 번호로 적는 방식 — 2021-19는 표의 첫 칸을 「기간(년) 0」으로 적었습니다. 0년차는 투자를 시작하는 오늘이고, 1년차는 1년 뒤입니다.
• 말로 적는 방식 — 2013-23은 「사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생함」이라고 적었습니다.

두 방식 모두 「투자한 돈은 오늘 나가고, 벌어들인 돈은 나중에 들어온다」는 같은 구조를 말합니다. 오늘 나간 돈은 이미 오늘 시점의 값이므로 그대로 쓰고, 나중에 들어올 돈만 오늘 시점의 값으로 바꿔서 비교합니다. 이 단원의 계산은 이 한 문장에서 출발합니다.

조건박스에 「모든 현금유출입은 매 기간 말에 발생」이라는 문장이 자주 붙습니다. 1년차 현금흐름은 1년이 다 지난 시점에 한꺼번에 발생한다고 보라는 뜻이고, 그래야 1년치 할인을 정확히 한 번 적용할 수 있습니다.

0-2단리와 복리

단리란 처음 넣은 원금에 대해서만 이자를 계산하는 방식입니다. 복리란 원금에 붙은 이자에도 다시 이자가 붙는 방식입니다.

원금 100만원 · 연 10%

단리 : 1년 뒤 110만원 · 2년 뒤 120만원 · 3년 뒤 130만원
복리 : 1년 뒤 110만원 · 2년 뒤 121만원 · 3년 뒤 133만 1천원

이 단원의 계산은 별다른 말이 없으면 전부 복리입니다. 1절에서 다루는 6개 계수가 모두 복리를 전제로 만들어진 식이고, 그래서 지수 형태(1+r)ⁿ가 나옵니다. 2018-26 ④는 「이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 단리 방식」이라고 적어 두 이름을 맞바꾼 선지였습니다.

0-3일시불과 연금

일시불이란 한 시점에 한 번 오가는 목돈입니다. 연금이란 매기 같은 금액이 반복해서 오가는 흐름입니다.

이 구분이 1절의 6개 계수를 둘로 나누는 기준입니다. 같은 「미래가치를 구한다」는 상황이라도 대상이 일시불이냐 연금이냐에 따라 쓰는 계수가 달라집니다. 2013-27의 확정 해설은 이 지점을 오답의 원인으로 적어 두었습니다 — 매년 적립하는 3,000만원에 일시불의 계수를 곱하면 3,993만원이 나오는데, 선지에 없는 값입니다.

0-4총투자액과 지분투자액

제12단원 「부동산투자이론」에서 자기자본과 타인자본을 나누었습니다. 그 구분을 투자액의 이름으로 옮기면 이렇습니다.

총투자액   = 지분투자액 + 대출금(타인자본)
지분투자액 = 투자자가 자기 돈으로 넣은 금액

지분투자액은 자기자본과 같은 것을 가리키는 다른 이름입니다. 기출은 두 이름을 섞어 씁니다 — 2024-23은 「총투자액의 40%를 은행에서 대출」이라고만 적어 지분투자액을 직접 주지 않았고, 2023-23은 「총투자액 50,000만원 · 지분투자액 36,000만원」처럼 둘 다 적었습니다.

이때 매기 대출자에게 갚는 돈을 부채서비스액이라고 합니다.

부채서비스액 = 원금 상환액 + 이자 지급액

원금과 이자를 합한 금액 전액입니다. 2017-28 ②는 이것을 「이자지급액을 제외한 원금상환액」이라고 적어 이자를 뺀 선지였습니다. 조건박스에서는 「원리금상환액」·「연부채상환액」·「연간 원리금상환액」처럼 여러 이름으로 나오는데 전부 같은 것입니다.

5절의 지표들은 총투자액을 쓰는지 지분투자액을 쓰는지에 따라 달라지므로, 조건을 읽을 때 두 금액을 먼저 나누어 적어 두는 것이 좋습니다.

0-5자본이득

자본이득(capital gain)이란 부동산을 산 값보다 비싸게 팔아서 생긴 이익입니다.

자본이득 = 매입가격 × 가격상승률

부동산 투자의 수익은 두 가지입니다. 하나는 보유하는 동안 임대로 버는 소득이득이고, 다른 하나는 팔 때 생기는 자본이득입니다. 2019-25 ⑤가 이 두 가지를 그대로 적었고 옳은 진술이었습니다.

6절의 계산에서 이 값을 분자에 넣느냐 빠뜨리느냐로 답이 달라집니다. 조건박스에 「1년 후 부동산을 처분함」과 「부동산가격 상승률」이 함께 있으면 자본이득이 실현된 것이므로 반드시 더합니다. 반대로 2014-27처럼 상승률이 0%라고 적혀 있으면 더할 것이 없습니다.

0-6영업소득세와 과세소득

영업소득세란 임대사업에서 번 소득에 매기는 세금입니다. 여기서 주의할 것은 세금을 매기는 대상인 과세소득이 실제로 손에 쥔 현금과 다르다는 점입니다.

과세소득 = 순영업소득 − 이자 지급액 − 감가상각비
영업소득세 = 과세소득 × 세율

감가상각비란 건물이 해마다 낡아 가는 만큼을 비용으로 잡아 주는 금액입니다.

감가상각비 = 건물가격 ÷ 총 내용연수        (정액법 · 잔존가치가 없을 때)

여기에 두 가지가 걸려 있습니다.

• 원금 상환액은 과세소득에서 빼지 않습니다. 빌린 돈을 갚는 것은 비용이 아니라 빚을 줄이는 것이기 때문입니다. 이자만 뺍니다.
• 감가상각비는 실제로 돈이 나가지 않는데도 뺍니다. 그래서 세금이 줄어듭니다.

2014-30과 2016-23이 이 두 가지를 함께 물었습니다. 두 문항 모두 조건박스에 원금상환액과 감가상각비를 나란히 놓고, 어느 것을 어디서 빼는지를 확인합니다.

0-7투자안

투자안이란 「이 부동산에 이런 조건으로 투자한다」는 하나의 안입니다. 기출은 투자안을 A·B·C처럼 이름 붙여 여러 개 제시하고 그중 어느 것이 나은지를 묻습니다.

상호 배타적 투자안이란 둘 중 하나만 고를 수 있는 투자안들을 말합니다. 같은 땅에 상가를 지을 것인지 오피스텔을 지을 것인지처럼 하나를 고르면 다른 하나는 포기해야 하는 관계입니다. 2016-18 ②와 2024-25 ②가 이 용어를 썼습니다.

이 구분이 필요한 이유는 3절에서 두 지표의 판단이 서로 달라질 수 있기 때문입니다. 여러 개를 동시에 할 수 있다면 순서를 정할 필요가 없지만, 하나만 골라야 한다면 어느 지표를 기준으로 고를지가 문제가 됩니다.

0-8제12단원에서 가져오는 것

이 단원은 제12단원 「부동산투자이론」에서 배운 것을 그대로 씁니다. 다시 정의하지 않고 쓰는 것이 5가지입니다.

제12단원은 레버리지의 방향까지만 다루고, 자기자본수익률을 직접 구하거나 부채비율을 바꿔 가며 비교하는 것은 이 단원의 몫으로 넘겼습니다. 6절이 그 자리입니다.