이 단원에서는
제12단원 「부동산투자이론」은 무엇을 재는가를 다루었습니다. 얼마를 벌 것 같은지(수익)와 그 예상이 얼마나 어긋날 수 있는지(위험)를 재는 방법이었습니다. 이 단원은 그렇게 잰 값을 가지고 실제로 계산해서 투자 여부를 정하는 방법을 다룹니다. 부동산 하나와 조건 몇 줄이 주어졌을 때 숫자를 어떤 순서로 뽑아 어떤 식에 넣는가가 이 단원의 내용입니다.
13개년(2013~2025) 동안 64문항, 매년 평균 4.9문항이 나왔습니다. 한 해도 거르지 않았고, 부동산학개론 24개 단원 가운데 문항이 가장 많은 단원입니다.
1. 화폐의 시간가치와 자본환원계수 7문항 ■■■■■■■ 2. 부동산투자의 현금흐름 10문항 ■■■■■■■■■■ 3. 할인현금흐름분석법 15문항 ■■■■■■■■■■■■■■■ 4. 투자분석기법의 지도와 회수기간법 6문항 ■■■■■■ 5. 어림셈법과 비율분석법 14문항 ■■■■■■■■■■■■■■ 6. 지분투자수익률과 레버리지효과 9문항 ■■■■■■■■■ 7. 정보의 가치 4문항 ■■■■
무게는 3절과 5절에 실려 있습니다. 두 절을 합하면 29문항으로 전체의 45%입니다.
64문항 중 33문항(52%)이 계산형입니다. 조건이 몇 줄 주어지고 값 하나를 구하게 하는 문항이 절반을 넘습니다.
이 단원에는 법조문이 하나도 없습니다. 근거가 되는 것은 정의와 공식이고, 지표의 성질은 그 공식에서 나옵니다. 예를 들어 승수는 「투자액 ÷ 소득」이므로 작을수록 유리하다는 것은 외울 내용이 아니라 식에서 보이는 내용입니다.
13개년 동안 틀린 선지로 나온 것에는 형태가 있습니다.
- 분자와 분모를 맞바꿉니다. 수익성지수를 「유출 ÷ 유입」으로, 부채비율을 「지분 ÷ 부채」로 적습니다.
- 어느 소득인지, 어느 투자액인지를 바꿉니다. 순소득승수의 분자를 총투자액이 아니라 지분투자액으로, 영업경비비율의 분모를 유효총소득이 아니라 가능총소득으로 적습니다.
- 방향을 뒤집습니다. 부채감당률이 1보다 작은 것을 「상환능력이 충분하다」로, 부(-)의 레버리지를 「부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 오른다」로 적습니다.
- 소속을 바꿉니다. 회수기간법과 승수법을 할인기법 목록에 끼워 넣습니다.