1부동산투자의 특성
0절에서 정의한 용어를 이용해 이 단원의 첫 질문에 다음과 같이 답할 수 있습니다 — 사람들은 왜 주식이나 예금이 아니라 부동산에 돈을 넣는가. 그 이유는 곧 부동산 투자에는 있고 다른 투자처에는 없는 성질이 존재하기 때문입니다.
13개년 동안 출제된 본 단원의 27문항 가운데 1문항이 1절에서 출제되었습니다. 문항 수는 적지만 여기서 정의하는 레버리지 개념은 3절에서 다시 나오므로 지금 확실히 공부해 둡시다.
1-1정의와 공식 — 부동산투자
투자란 지금 돈을 넣고 나중에 더 큰 돈으로 돌려받기를 기대하는 행위입니다. 넣는 시점과 받는 시점이 떨어져 있고, 그 사이에 무슨 일이 생길지 알 수 없다는 점이 투자의 성질을 만듭니다.
부동산에 넣었을 때 얻는 것과 잃는 것은 5가지로 정리됩니다. 2016-22가 이 5가지를 선지 하나씩에 그대로 담아 물었습니다.
1-2부동산과 금융상품의 비교
| 부동산 | 주식 등 금융상품 | |
|---|---|---|
| 가치 보존력 | 양호하다 | 상대적으로 낮다 |
| 절세효과 | 감가상각비·이자비용을 비용으로 인정받는다 | 그런 항목이 없다 |
| 레버리지 | 저당권·전세제도로 타인자본을 쓴다 | 활용 폭이 좁다 |
| 인플레이션 방어 | 물가와 함께 값이 오르는 기간에는 방어된다 | 상대적으로 약하다 |
| 환금성(유동성) | 낮다 | 높다 |
가치 보존력이란 시간이 지나도 자산의 값이 쉽게 사라지지 않는 성질입니다. 부동산이 양호한 이유는 두 가지입니다 — 눈에 보이고 손에 잡히는 실물자산이라는 점, 그리고 토지가 없어지지 않는다는 점입니다. 토지의 이 성질을 영속성이라 하고, 제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배웠습니다.
절세효과란 세금을 계산할 때 빼 주는 항목이 있어서 세부담이 줄어드는 것입니다. 임대사업을 하는 법인은 건물의 감가상각비와 대출 이자비용을 비용으로 인정받습니다.
여기서 감가상각이란 건물처럼 시간이 지나며 낡아 가는 자산의 값을 해마다 조금씩 나누어 비용으로 잡는 회계 처리입니다. 실제로 돈이 나가지는 않지만 비용으로 인정되므로, 그만큼 과세되는 소득이 줄어듭니다.
감가상각의 대상은 건물이지 토지가 아닙니다. 토지는 낡지 않기 때문입니다. 2016-22 ②도 「건물에 대한 감가상각」이라고 적었습니다.
인플레이션 방어란 물가가 오를 때 화폐의 값어치는 떨어지지만 부동산의 값은 물가와 함께 올라, 자산의 실질 가치가 유지되는 것입니다. 다만 조건이 붙습니다 — 2016-22 ④는 「부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는」이라고 적었습니다. 값이 오르지 않는 기간에는 이 효과가 없습니다.
환금성(유동성)이란 필요할 때 제값을 받고 팔아 현금으로 바꿀 수 있는 정도입니다. 부동산은 이것이 낮습니다. 금액이 크고 실물이라 살 사람을 찾는 데 시간이 걸리기 때문입니다. 주식은 거래소에서 바로 팔립니다.
환금성을 뒤집은 것이 이 절에서 유일하게 출제된 오답입니다. 2016-22 ⑤가 「금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다」라고 적었고, 그것이 그 문항의 정답이었습니다.
낮은 환금성은 2절에서 유동성위험이라는 이름으로 다시 나옵니다. 여기서는 특성이었고 거기서는 위험입니다. 같은 사실을 어느 편에서 부르느냐의 차이입니다.
1-3레버리지 — 빌린 돈이 수익률을 키우기도 하고 줄이기도 한다
0-10에서 자기자본과 타인자본을 나누었습니다. 레버리지(지렛대 효과)란 타인자본을 끌어와서 자기자본만으로 낼 수 있는 것보다 큰 수익률을 내는 것입니다.
지렛대라는 이름이 붙은 이유는 작은 힘으로 큰 것을 움직이는 모양이 같기 때문입니다. 자기 돈만으로 살 수 있는 것보다 큰 부동산을 사는 것입니다.
부동산에서 타인자본은 대출만이 아닙니다. 전세보증금도 남에게서 받아 쓰는 돈이므로 타인자본입니다. 2016-22 ③이 「저당권과 전세제도 등을 통해」라고 적었고, 3절의 2023-24 ⑤도 「담보대출과 전세를 통해」라고 적었습니다. 둘 다 옳은 진술이었습니다.
그런데 레버리지는 언제나 이득이 아닙니다. 방향이 두 가지입니다.
달라지는 자리는 하나입니다 — 부동산이 벌어들이는 비율(총자본수익률)과 빌린 돈에 물어야 하는 비율(저당수익률) 중 어느 쪽이 큰가입니다.
총자본수익률 > 저당수익률 → 정(+)의 레버리지 → 자기자본수익률 > 총자본수익률 총자본수익률 < 저당수익률 → 부(-)의 레버리지 → 자기자본수익률 < 총자본수익률
빌린 돈에 물어야 하는 비율보다 부동산이 더 많이 벌면, 그 차이가 자기 몫으로 남아 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높아집니다. 반대로 빌린 돈이 더 비싸면 그 차이를 자기 몫에서 메워야 하므로 자기자본수익률이 총자본수익률보다 낮아집니다.
같은 상황을 두 가지 방식으로 말할 수 있습니다. 「총자본수익률이 저당수익률보다 높다」와 「자기자본수익률이 총자본수익률보다 높다」는 같은 상황입니다. 3절의 2023-24 ③이 뒤쪽 방식으로 적었고, 옳은 진술이었습니다.
그리고 방향이 정해지면 부채를 늘릴 때의 결과도 정해집니다. 정(+)이면 빌릴수록 자기 몫에 남는 차이가 커지고, 부(-)이면 빌릴수록 메워야 하는 차이가 커집니다.
정(+)이면 빌릴수록 올라가고, 부(-)이면 빌릴수록 내려갑니다. 2절의 2025-25 ④가 「부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것」이라고 적었고, 옳은 진술이었습니다.