0시작하기 전에 — 용어 9개

0시작하기 전에 — 용어 9개

이 단원의 문항은 조건박스에 숫자와 용어를 늘어놓고 답만 묻습니다. 조건박스의 용어를 모르면 계산을 시작할 수 없습니다. 아래 9가지를 먼저 봅니다.

0-1원가방식 · 원가법 · 적산법

제19단원 「감정평가의 기초이론」 7절에서 「감정평가에 관한 규칙」 제11조를 봤습니다. 감정평가방식이 3가지이고, 그중 첫 번째가 원가방식입니다.

비용성은 「만드는 데 얼마가 드는가」로 값을 보는 관점입니다. 원가방식 안에는 방법이 2가지 있고, 나오는 결과물이 다릅니다.

13개년 11문항이 모두 원가법에서 출제되었습니다. 적산법의 정의는 제19단원 「감정평가의 기초이론」 4절에서 봤고, 이 단원은 원가법을 다룹니다.

0-2재조달원가와 감가수정

원가법의 정의를 규칙이 한 문장으로 적어 두었습니다.

두 용어는 제2단원 「부동산의 특성(속성)」 §0-6과 제19단원 「감정평가의 기초이론」 §0-4에서 배웠습니다. 이 단원에서는 이것을 숫자로 계산하므로 다시 정리합니다.

• 재조달원가 — 그 물건을 기준시점에 다시 만드는 데 드는 값입니다.
• 감가수정 — 재조달원가에서 줄어든 몫을 빼는 작업입니다.

정의를 계산의 모양으로 옮기면 이렇게 됩니다.

대상물건의 가액 = 재조달원가 − 감가수정액

이 뺄셈 하나가 이 단원의 처음이자 끝입니다. 1절이 뒤의 항을, 2절이 앞의 항을 다루고, 3·4절이 둘을 숫자로 구합니다.

0-3적산가액

적산가액은 원가법으로 산정한 가액입니다. 방법마다 나오는 값에 다른 이름이 붙는데, 원가법으로 나온 값을 적산가액이라 부릅니다.

제19단원 「감정평가의 기초이론」 7절에서 시산가액을 배웠습니다. 어느 하나의 감정평가방법을 적용해 산정한 가액이라는 뜻입니다(규칙 제12조 제2항). 적산가액은 원가법으로 구한 시산가액이므로, 적산가액은 시산가액의 하나입니다.

기출 발문은 이 두 이름을 모두 씁니다.

2020년까지는 「적산가액은?」이었고 2023년부터 「시산가액은?」으로 나왔습니다. 묻는 것은 같습니다. 발문에 「원가법으로 산정한」이 붙어 있으면 어느 이름이든 이 단원의 계산입니다.

0-4사용승인시점과 경과연수

• 사용승인시점 — 건물이 완성되어 쓰기 시작한 때입니다. 조건박스는 이것을 준공시점 · 사용승인일 · 사용승인시점으로 씁니다. 같은 것입니다.
• 경과연수 — 사용승인시점부터 기준시점까지 지난 햇수입니다.

경과연수를 몇 년으로 세는가가 계산의 출발점입니다. 이 단원의 조건박스는 이 점에서 친절합니다. 사용승인시점과 기준시점의 월과 일을 똑같이 주기 때문입니다.

월·일이 같으므로 연도만 빼면 됩니다. 6문항이 모두 그렇습니다. 날짜가 어긋나게 주어져 개월 수를 따져야 했던 문항은 13개년 동안 없었습니다.

0-5내용연수 3가지 — 감가수정이 쓰는 것은 경제적 내용연수

내용연수는 그 물건을 쓸 수 있는 기간입니다. 무엇을 기준으로 재는가에 따라 3가지로 나뉩니다.

이 3가지는 §1-2에서 볼 감가 3가지와 같은 축입니다. 값이 줄어드는 쪽에서 보면 감가이고, 쓸 수 있는 햇수 쪽에서 보면 내용연수입니다.

감가수정에서 말하는 내용연수는 경제적 내용연수입니다. 2022-35 ㄱ이 이 자리를 「물리적 내용연수」로 바꿔 냈고 틀린 보기였습니다.

조건박스는 경제적 내용년수 · 경제적 내용연수로 씁니다. 「년」과 「연」 표기가 연도마다 다르지만 같은 것입니다.

0-6잔가율과 잔존가치

• 잔존가치 — 내용연수가 다 지났을 때 그 물건에 남아 있는 값입니다.
• 잔가율 — 재조달원가에 대한 잔존가치의 비율입니다.

잔가율이 10%라면 내용연수가 끝나도 재조달원가의 10%는 남는다는 뜻이므로, 줄어드는 몫은 재조달원가의 90%뿐입니다.

감가대상액 = 재조달원가 × (1 − 잔가율)

잔존가치가 없다고 주어지면 잔가율이 0이므로 감가대상액은 재조달원가 전액입니다.

조건박스가 이 값을 부르는 이름이 4가지인데, 그 가운데 「전년대비 잔가율」 1가지는 뜻이 다릅니다.

앞의 3가지는 「끝났을 때」의 비율이고, 「전년대비 잔가율」은 「해마다」의 비율입니다. 앞의 3가지는 정액법의 감가대상액을 정하는 데 한 번 쓰이고, 전년대비 잔가율은 경과연수만큼 거듭 곱합니다. 계산이 완전히 달라지므로 「전년대비」라는 말이 붙어 있는지를 먼저 확인합니다. 4절에서 이 계산을 봅니다.

0-7매년 감가액 · 감가누계액 · 감가수정액

정액법으로 계산할 때 나오는 3가지 금액입니다. 이름이 비슷하므로 무엇을 가리키는지 나누어 둡니다.

정액법에서는 감가누계액과 감가수정액이 같은 금액입니다. 2014-37은 발문이 「감가수정액은?」이고, 답으로 요구하는 것은 5년치 감가누계액입니다.

0-8건축비지수

건축비지수는 건물을 짓는 데 드는 비용이 시간에 따라 얼마나 오르내렸는지를 하나의 수로 나타낸 것입니다. 어느 시점을 100으로 두고 다른 시점을 그것과 비교합니다.

사용승인시점의 지수가 100이고 기준시점의 지수가 125라면, 같은 건물을 짓는 데 드는 비용이 그 사이에 1.25배가 되었다는 뜻입니다. 그래서 과거의 신축공사비에 이 배율을 곱하면 기준시점의 값이 나옵니다.

재조달원가 = 신축공사비 × (기준시점 지수 ÷ 사용승인시점 지수)

조건박스는 건축비지수 · 건축비지수(건설공사비지수)로 씁니다. 같은 것입니다.

지수 대신 상승률이 주어지는 문항도 있습니다. 2018-39는 지수를 주지 않고 「공사비 상승률: 매년 전년대비 5%씩 상승」이라고만 주었습니다. 이때는 배율을 직접 만들어야 합니다. 매년 전년대비 5%라면 1년에 1.05배가 되므로 2년이면 1.05를 두 번 곱합니다.

0-9신축공사비와 연면적

• 신축공사비 — 사용승인시점에 그 건물을 짓는 데 든 비용입니다.
• 연면적 — 건물 각 층 바닥면적을 모두 더한 면적입니다.
• 대지면적 — 그 건물이 앉아 있는 땅의 면적입니다.

건물의 재조달원가는 대지면적과 관계가 없습니다. 원가법으로 구하는 것이 건물의 값이고, 건물의 값은 그 건물을 짓는 데 드는 비용에서 나오기 때문입니다. 2014-39가 조건박스에 대지면적 500㎡와 연면적 1,450㎡를 함께 주었는데, 계산에 쓰는 것은 연면적뿐입니다.

신축공사비가 ㎡당 금액으로 주어지면 연면적을 곱해 총액으로 바꿉니다. 2023-36은 1,200,000원/㎡와 연면적 250㎡를, 2025-39는 1,400,000원/㎡와 연면적 200㎡를 주었습니다.