1감가수정 — 재조달원가에서 무엇을 얼마나 빼는가
§0-2에서 원가법이 재조달원가에서 감가수정액을 빼는 방법임을 봤습니다. 두 재료 가운데 감가수정을 먼저 봅니다. 규칙에 정의 조문이 있는 쪽이고, 뒤의 계산에서 쓰는 방법의 이름이 여기서 정해지기 때문입니다.
13개년 11문항 가운데 2문항(2021-36 · 2022-35)이 이 절에서 출제되었습니다. 둘 다 계산이 아니라 서술의 정오를 묻는 문항입니다.
1-1근거 조문 — 감정평가에 관한 규칙 제2조 제5호 · 제12호
제12호 한 문장에 3가지가 들어 있습니다.
- 무엇을 줄이는가 — 재조달원가입니다.
- 무엇을 고려하는가 — 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가입니다.
- 무엇을 하는 작업인가 — 재조달원가에서 공제하여 기준시점의 가액을 적정화하는 작업입니다.
「공제」라는 말에 유의하십시오. 제19단원 「감정평가의 기초이론」 4절에서 본 2017-39 ⑤가 이 한 단어를 「가산」으로 바꿔 냈습니다.
1-2감가는 3가지입니다 — 물리적 · 기능적 · 경제적
제12호가 열거한 3가지는 값이 줄어드는 원인을 나눈 것입니다. 각각 무엇 때문에 줄어드는 것인지가 다릅니다.
| 감가 | 무엇 때문에 값이 줄어드는가 |
|---|---|
| 물리적 감가 | 시간이 지나 건물이 낡고 닳아서 |
| 기능적 감가 | 건물의 구조와 설비가 뒤떨어져서 |
| 경제적 감가 | 건물 바깥의 사정이 나빠져서(주변 환경 · 시장 상황) |
앞의 2가지는 건물 자체에서 생기고, 경제적 감가는 그 건물이 아니라 주변 환경과 시장에서 생깁니다. 제19단원 「감정평가의 기초이론」 2절에서 균형의 원칙과 적합의 원칙을 배웠는데, 균형이 깨지면 기능적 감가가, 적합이 깨지면 경제적 감가가 생깁니다.
제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배운 토지의 영속성이 배제하는 것은 이 3가지 가운데 물리적 감가 1가지뿐입니다. 토지는 닳지 않지만, 주변 환경이 나빠지면 값은 줄어듭니다.
제12호가 3가지를 「등」으로 열거하고 있다는 점도 보아 두십시오. 열거한 3가지 말고 다른 감가요인도 고려할 수 있다는 뜻입니다. 2022-35 ㄴ이 이 문언을 그대로 옮겨 옳은 보기로 냈습니다.
1-3감가수정의 방법 3가지 — 내용연수법 · 관찰감가법 · 분해법
§1-2의 3가지가 원인을 나눈 것이라면, 여기서의 3가지는 그 금액을 구하는 방법을 나눈 것입니다. 나누는 대상이 다르므로 서로 다른 3가지입니다.
| 방법 | 어떻게 구하는가 |
|---|---|
| 내용연수법 | 내용연수와 경과연수를 계산에 넣어 구합니다 |
| 관찰감가법 | 대상물건을 직접 관찰해 감가를 판정합니다 |
| 분해법 | 물리적 · 기능적 · 경제적으로 나누어 각각 구한 뒤 더합니다 |
분해법이 쓰는 3가지가 §1-2의 3가지입니다. 원인 3가지와 방법 3가지가 이렇게 이어집니다.
이 3가지 방법 분류를 정한 조문은 없습니다. 2022-35 ㄷ이 「감가수정방법에는 내용연수법, 관찰감가법, 분해법 등이 있다」로 나와 옳은 보기로 확정되었습니다.
1-4내용연수법 안의 3가지 — 정액법 · 정률법 · 상환기금법
내용연수법 안에서 다시 3가지로 나뉩니다. 해마다 얼마씩 빼는가를 정하는 방식이 서로 다릅니다.
| 방법 | 다른 이름 | 해마다 어떻게 빼는가 |
|---|---|---|
| 정액법 | 직선법 · 균등상각법 | 매년 같은 금액을 뺍니다 |
| 정률법 | — | 매년 같은 비율을 남은 값에 곱합니다 |
| 상환기금법 | 감채기금법 | 감가누계상당액과 그 복리이자상당액을 내용연수로 상환합니다 |
- 정액법은 매년 같은 금액씩 균등하게 뺀다고 해서 직선법 · 균등상각법이라고도 부릅니다(2021-36 ③). 매년 같은 금액을 더해 가므로 감가누계액이 경과연수에 정비례해 늘어납니다(2021-36 ②).
- 정률법은 남아 있는 값에 매년 같은 비율을 곱합니다. 남아 있는 값이 해마다 줄어들므로 곱해서 나오는 금액도 해마다 줄어듭니다.
- 상환기금법은 내용연수가 끝날 때 필요한 금액을 매년 적립한다고 보고, 그 적립금에 붙는 복리이자까지 포함해 계산합니다. 2021-36 ④가 이 내용을 조문 문언처럼 길게 적어 옳은 선지로 냈습니다.
3가지 모두 내용연수를 기준으로 삼으므로 내용연수법입니다(2021-36 ⑤ · 2022-35 ㄹ). 관찰감가법과 분해법은 여기에 들어가지 않습니다.
1-5무엇이 일정하고 무엇이 변하는가
이 절에서 틀린 선지로 나온 3가지 가운데 2가지가 여기에서 나왔습니다(2021-36 ① · 2022-35 ㅁ). 나머지 1가지는 §1-2에서 본 내용연수입니다. 정액법과 정률법을 나란히 놓고 비교합니다.
| 매년 일정한 것 | 해마다 변하는 것 | |
|---|---|---|
| 정액법 | 감가액 | 감가누계액 — 경과연수에 정비례해 증가 |
| 정률법 | 감가율 | 감가액 — 해마다 감소 |
두 방법에서 「일정」이라는 말이 붙는 대상이 서로 다릅니다. 정액법은 금액이 일정하고, 정률법은 비율이 일정합니다. 이름이 그대로 알려 줍니다 — 정액(定額)은 액수를 정한 것이고 정률(定率)은 비율을 정한 것입니다.
정률법에서 감가액이 줄어드는 것은 곱해지는 값이 줄어들기 때문입니다. 재조달원가가 1억원이고 전년대비 잔가율이 70%라면 이렇게 됩니다.
1년차 감가액 = 1억원 × 0.3 = 3,000만원 (남는 값 7,000만원) 2년차 감가액 = 7,000만원 × 0.3 = 2,100만원 (남는 값 4,900만원) 3년차 감가액 = 4,900만원 × 0.3 = 1,470만원 (남는 값 3,430만원)
곱하는 비율 0.3은 그대로인데 곱해지는 값이 1억원 → 7,000만원 → 4,900만원으로 줄어들어, 감가액이 3,000만원 → 2,100만원 → 1,470만원으로 줄어듭니다.
정률법은 초기의 감가액이 큽니다. 설비나 기계처럼 처음 몇 해에 값이 빠르게 떨어지는 물건에 이 방법을 씁니다. 4절에서 계산하는 2017-40이 공장건물을 대상으로 삼으면서 조건박스에 「공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함」이라고 적어 둔 것이 그 때문입니다.