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이 단원은 다른 법에서 빌려 온 용어로 되어 있습니다. 토지대장과 지적도의 뜻은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」이 정하고, 등기사항증명서는 「부동산등기법」이, 건축물대장은 「건축법」이 정합니다. 3절부터 5절까지의 용어는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 것이고, 「대지권」 하나만 부동산등기법의 것입니다. 공인중개사법이 정하는 용어는 이 단원에 거의 없습니다.

0-1이 단원이 다루는 것 — 그리고 이웃 단원이 다루는 것

중개대상물의 조사·확인이란 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 물건의 상태와 권리관계를 공적 장부와 현장에서 실제로 확인하는 일을 말합니다.

이 일은 세 단원에 나뉘어 있습니다. 어느 것이 어느 단원의 것인지 먼저 정리합니다.

제재는 이 단원에서 다루지 않습니다. 확인·설명을 성실·정확하게 하지 않으면 개업공인중개사는 500만원 이하의 과태료를, 소속공인중개사는 자격정지를 받는다는 것을 제9단원 「개업공인중개사 등의 의무와 금지행위」에서 배웠습니다. 이 단원의 근거가 되는 집합건물법과 공간정보법에는 개업공인중개사를 제재하는 조문이 없습니다.

0-2공적 장부 4가지 — 이름부터 정확히

이 단원이 쓰는 장부는 4가지입니다. 넷 다 누구나 발급받거나 열람할 수 있는 공적 장부이고, 근거 법률이 서로 다릅니다.

• 토지대장과 지적도는 둘 다 「지적공부」입니다. 지적공부란 토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부·지적도·임야도·경계점좌표등록부와 같이 조사된 토지의 표시와 소유자를 기록한 대장 및 도면을 말합니다(공간정보법 제2조 제19호). 이 단원에서는 그중 토지대장과 지적도만 봅니다.
• 「등기부」와 「등기사항증명서」는 같은 것이 아닙니다. 등기부는 등기소가 관리하는 장부 자체이고, 등기사항증명서는 그 내용을 증명해 발급받는 서면입니다. 기출은 두 표기를 모두 씁니다.
• 등기기록은 3부분으로 되어 있습니다 — 부동산의 표시를 기록하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구, 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구입니다(부동산등기법 제15조 제2항).

0-3「토지의 표시」와 「권리관계」 — 이 단원이 쓰는 2가지 구분

토지의 표시란 지적공부에 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표를 등록한 것을 말합니다(공간정보법 제2조 제20호). 물건이 어디에 있고 얼마나 크고 어떤 모양인가를 말하는 것이라, 이 단원에서는 「물리적 현황」이라는 뜻으로 씁니다.

권리관계란 그 물건 위에 누구의 어떤 권리가 있는가를 말합니다. 소유권이 누구에게 있는지, 저당권이나 전세권이 걸려 있는지가 여기 들어갑니다.

이 2가지는 적어 두는 장부가 다릅니다. 표시는 대장과 도면에, 권리는 등기기록에 적습니다. 1절과 2절이 이 구분 위에서 진행됩니다.

표시에 쓰는 용어 3가지를 미리 정리합니다. 셋 다 공간정보법 제2조의 정의입니다.

경계의 정의에 「지적공부에 등록한」이 들어 있다는 것을 확인해 두십시오. 법이 말하는 경계는 땅 위에 있는 담이나 밭두렁이 아니라 도면에 그려 놓은 선입니다. 2절에서 지적도의 경계와 실제 경계가 어긋난 경우를 다루는데, 답이 이 정의에서 나옵니다.

0-4집합건물 · 구분소유권 · 구분소유자

3절부터는 아파트와 상가건물을 다룹니다. 근거 법률의 이름은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이고, 줄여서 집합건물법이라고 합니다.

이 법은 「집합건물」이라는 용어를 따로 정의하지 않습니다. 제2조의 정의 조항에는 구분소유권·구분소유자·전유부분·공용부분·건물의 대지·대지사용권 6가지만 있습니다. 대신 제1조가 어떤 건물이 구분소유의 대상이 되는지를 정하고 있고, 그 요건을 갖춘 건물을 집합건물이라고 부릅니다. 아파트 한 동, 오피스텔 한 동, 구분상가 한 동이 여기 해당합니다.

• 구분소유권이란 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 말합니다(제2조 제1호). 101호의 소유권이 구분소유권입니다.
• 구분소유자란 구분소유권을 가지는 사람을 말합니다(제2조 제2호). 101호의 주인입니다.

「소유자」가 아니라 「구분소유자」라고 부르는 이유가 있습니다. 아파트 한 동 전체를 한 사람이 소유하고 있으면 그 사람은 그냥 소유자이고 집합건물법이 적용되지 않습니다. 여러 사람이 호실별로 나누어 가질 때 비로소 이 법의 문제가 됩니다.

0-5전유부분 · 공용부분 · 일부공용부분

집합건물의 건물부분은 2가지로 나뉩니다. 정의는 집합건물법 제2조에 있습니다.

• 정의가 서로를 가리키고 있습니다. 전유부분을 먼저 정하고, 그 나머지가 공용부분입니다. 그래서 「이것은 전유부분인가」를 먼저 판단하면 공용부분인지가 함께 정해집니다.
• 일부공용부분이란 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분을 말합니다(제10조 제1항 단서). 3층에만 있는 계단을 3층 사람들만 쓰는 경우가 그렇습니다. 이 이름은 제10조 제1항 단서가 괄호 안에서 직접 붙인 것입니다.

0-6건물의 대지 · 대지사용권 · 대지권

건물은 땅 위에 있습니다. 아파트를 사면 그 땅에 대한 권리도 함께 옵니다. 그 권리를 부르는 이름이 4절의 주제입니다.

• 대지사용권은 「소유권」이 아닙니다. 대지에 대해 가지는 권리이면 되므로 소유권일 수도 있고 지상권·전세권·임차권일 수도 있습니다. 대지사용권이 소유권인 경우에는 그 토지 전체가 아니라 공유지분이 각 구분소유자의 대지사용권이 됩니다.
• 「대지권」은 등기부에 적히는 이름입니다. 대지사용권 가운데 분리처분이 금지된 것을 등기관이 등기기록에 기록할 때 그렇게 부릅니다. 등기사항증명서 표제부에 「대지권의 표시」가 있으면 그 아파트에는 대지사용권이 있고 분리처분이 금지되어 있다는 뜻입니다.

0-7규약 · 공정증서 · 관리단집회

집합건물에서는 구분소유자들이 스스로 정하는 규칙이 조문의 원칙을 바꿀 수 있습니다. 그 규칙과 그것을 정하는 방법을 부르는 이름이 3가지입니다.

• 규약은 구분소유자들이 건물과 대지의 관리·사용에 관해 정한 자치규범입니다. 집합건물법은 여러 조문에서 「규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다」라고 하여 원칙을 규약으로 바꿀 수 있게 하고 있습니다.
• 공정증서는 공증인이 작성한 증서입니다. 건물을 지어 아직 분양하지 않은 사람처럼 구분소유자가 한 사람뿐이어서 규약을 만들 수 없는 경우에, 그 사람이 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있습니다(제3조 제3항).
• 관리단집회는 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 의사결정 회의이고, 거기서 한 결정을 집회결의라고 합니다. 3절에서 일부공용부분의 관리를 누가 결정하는지가 집회결의의 문제입니다.

규약과 관리단의 세부 규정은 이 단원의 출제 범위가 아닙니다. 관리인을 어떻게 뽑고 관리위원회가 무엇을 하는지는 민법 및 민사특별법 제18단원 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 다룹니다.

0-8특별승계인 · 시가 — 조문이 쓰는 두 용어

• 특별승계인이란 매매·증여처럼 개별적인 원인으로 어떤 권리나 지위를 이어받은 사람을 말합니다. 101호를 산 사람이 앞 소유자의 특별승계인입니다. 상속처럼 지위 전부를 한꺼번에 이어받는 포괄승계인과 구별하는 말입니다.
• 시가(時價)란 그때그때의 거래되는 값을 말합니다. 집합건물법 제7조가 매도청구권의 값을 정하면서 이 말을 씁니다.

0-9판례의 사건번호는 외우지 않습니다

이 단원에는 판례가 나옵니다. 문장 끝의 괄호에 「대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결」처럼 사건번호를 적어 둔 것은 그 내용의 근거를 밝히려는 것이고, 외울 필요는 없습니다. 13개년 5문항의 발문과 선지 어디에도 사건번호가 나오지 않습니다. 시험이 묻는 것은 판례가 내린 결론입니다.