0시작하기 전에 — 이 단원의 지도와 용어
0-1이 단원이 묻는 것은 「누가 이기는가」가 아닙니다
여기서 다루는 내용의 상당 부분은 민법 및 민사특별법 과목에도 나옵니다. 주택임대차, 상가건물임대차, 명의신탁, 지상권, 공유, 계약금은 그 과목에서도 출제됩니다. 그런데 두 과목이 묻는 것이 다릅니다.
| 민법 및 민사특별법이 묻는 것 | 이 단원이 묻는 것 | |
|---|---|---|
| 물음의 형태 | 당사자 사이에서 누가 이기는가 | 개업공인중개사가 무엇을 확인하고 설명해야 하는가 |
| 발문의 전형 | 「甲과 乙의 법률관계에 관한 설명으로 옳은 것은?」 | 「개업공인중개사가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?」 |
| 답을 정하는 것 | 권리의 내용과 우열 | 거래 전에 확인할 수 있는 것인지, 확인했다면 무엇을 알려야 하는지 |
59문항 가운데 58문항의 발문이 개업공인중개사(2013·2014년 문항에서는 「중개업자」)가 설명한 내용을 묻습니다. 나머지 하나인 2013-38도 개업공인중개사의 중개로 체결한 임대차를 놓고 이 법의 적용 여부를 묻습니다. 그러므로 이 단원을 공부하는 방향은 하나입니다 — 권리의 내용을 배운 다음, 그 권리를 거래 전에 어떻게 알아볼 수 있는지까지 가는 것입니다. 각 절의 마지막 소절이 그 물음에 답합니다.
같은 내용을 다른 각도에서 더 깊이 보고 싶다면 그 과목의 기본서를 함께 읽으면 됩니다. 민법 및 민사특별법 제17단원 「주택임대차보호법」, 민법 및 민사특별법 제21단원 「상가건물 임대차보호법」, 민법 및 민사특별법 제20단원 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」, 민법 및 민사특별법 제10단원 「용익물권」, 민법 및 민사특별법 제9단원 「소유권」, 민법 및 민사특별법 제15단원 「매매·교환」이 그것입니다.
0-2여섯 법률이 각각 무엇을 정하는지 먼저 봅니다
| 법률 | 무엇을 정하는가 | 이 단원의 절 | 문항 |
|---|---|---|---|
| 주택임대차보호법 | 주거용 건물의 임차인을 보호하는 특칙 | 1절 | 16 |
| 상가건물 임대차보호법 | 사업자등록 대상 건물의 임차인을 보호하는 특칙 | 2절 | 11 |
| 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 | 남의 이름으로 등기하는 것을 금지하고 그 효력을 정함 | 3절 | 10 |
| 장사 등에 관한 법률(이하 장사법) | 묘지를 어디에 얼마나 어떻게 설치할 수 있는지 | 4절 | 14 |
| 민법 | 분묘기지권·지상권·공유·계약금의 바탕이 되는 규정 | 4절·5절 | 5 |
| 농지법 | 농지를 누가 소유하고 임대할 수 있는지 | 6절 | 3 |
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 민법의 임대차 규정에 대한 특칙입니다. 민법에도 임대차 규정이 있지만 임차인을 충분히 보호하지 못한다고 보아, 주거용 건물과 사업용 건물에 대해서만 따로 법을 만들어 최단 존속기간·대항력·우선변제권 같은 장치를 더한 것입니다. 그래서 두 법이 적용되지 않는 임대차에는 민법이 그대로 적용됩니다. 2014-38이 그 대비를 정면으로 물었습니다.
0-3사람을 가리키는 기호
기출 원문은 등장인물을 甲·乙·丙·丁으로 적습니다. 갑·을·병·정으로 읽으면 됩니다. 이 단원의 사례형 24문항 가운데 상당수가 이 기호를 씁니다. 문항마다 누가 甲인지가 다르므로 기호 자체를 외우지 말고, 그 문항에서 甲이 매도인인지 매수인인지 임대인인지를 먼저 확인하는 습관을 들이는 것이 중요합니다.
이 단원에서 되풀이해 나오는 사람은 다음과 같습니다.
| 용어 | 뜻 |
|---|---|
| 임대인 | 목적물을 빌려주고 차임을 받는 사람. 대개 소유자입니다 |
| 임차인 | 목적물을 빌려 쓰고 차임을 내는 사람 |
| 양수인 | 목적물의 소유권을 넘겨받은 사람. 매수인과 경매의 매수인이 모두 들어갑니다 |
| 명의신탁자 | 실제 권리자이면서 등기는 남의 이름으로 해 둔 사람 |
| 명의수탁자 | 등기 명의만 빌려준 사람 |
| 연고자 | 사망한 사람의 배우자·자녀 등 분묘를 관리할 지위에 있는 사람 |
0-4이 단원에서 처음 쓰는 용어
절에 들어가기 전에 세 가지 용어를 먼저 확인합니다. 1절부터 되풀이해 나오는 용어입니다.
대항력은 당사자가 아닌 제3자에게도 자기 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 임대차는 원래 임대인과 임차인 사이의 계약이므로, 임대인이 집을 팔아 버리면 새 소유자는 그 계약의 당사자가 아닙니다. 대항력이 있으면 임차인은 새 소유자에게도 「나는 임차인입니다. 계약 기간까지 살겠습니다」라고 말할 수 있습니다.
우선변제권은 경매나 공매로 그 부동산이 팔렸을 때, 그 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력이 「계속 살 수 있는 힘」이라면 우선변제권은 「돈을 먼저 받는 힘」입니다. 둘은 별개이고 요건도 다릅니다.
확정일자는 그 계약서가 그날 존재했다는 것을 공적으로 증명해 주는 날짜 도장입니다. 우선변제권의 순위를 정하는 기준일이 되므로, 확정일자를 언제 받았는지가 배당 순서를 결정합니다.
0-5이 단원과 다른 단원의 경계
공인중개사법 제25조는 세 단원에 걸쳐 있습니다. 같은 조문을 나누어 다루므로 어느 물음이 어느 단원의 것인지 밝혀 둡니다.
| 물음 | 어느 단원에서 다루나 |
|---|---|
| 확인·설명 의무를 누가 지고, 위반하면 어떤 제재를 받는가 | 제9단원 「개업공인중개사 등의 의무와 금지행위」 |
| 무엇을 어느 장부에서 확인하는가 | 제19단원 「중개대상물 조사·확인」 |
| 확인한 결과를 어느 서식에 어떻게 적는가 | 제20단원 「거래계약서 작성과 계약 후 절차」 |
| 확인·설명해야 할 내용 자체 — 임대차·명의신탁·분묘·농지 | 이 단원 |
경매 절차 자체는 제22단원 「부동산 경매·공매와 매수신청대리」의 몫입니다. 이 단원에서 경매가 나오는 것은 「경매가 진행되면 임차권이 어떻게 되는가」를 설명하기 위해서이고, 매각 절차와 매수신청대리는 다루지 않습니다.
0-6판례를 적는 방식
이 단원에는 판례가 답을 정하는 부분이 많습니다. 59문항 가운데 31문항의 발문에 「다툼이 있으면 판례에 따름」이 붙어 있고, 확정 해설이 사건번호를 적은 판례가 32건입니다.
아래에 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고, 외울 필요는 없습니다. 기출 520문항의 발문과 선지 어디에도 사건번호가 나온 적이 없습니다. 시험이 묻는 것은 판례의 결론입니다. 사건번호는 각 법리를 처음 설명할 때 괄호로 한 번만 적고, 같은 절에서 다시 언급할 때에는 붙이지 않습니다.
또 하나 구별해 둘 것이 있습니다. 「조문은 ~라고 정한다」와 「판례는 ~라고 본다」는 다른 말입니다. 앞의 것은 법률에 쓰여 있는 내용이고, 뒤의 것은 법률에 쓰여 있지 않아 법원이 채운 내용입니다. 시험은 근거가 조문인지 판례인지를 묻지는 않지만, 근거가 무엇인지를 알아야 조문을 확인해서 답할 수 있는지 판례를 기억해야 답할 수 있는지가 구분됩니다.