1주택임대차보호법

1주택임대차보호법

이 절은 16문항으로 이 단원에서 가장 많이 출제되었습니다. 다루는 물음은 하나로 이어져 있습니다 — 집을 빌린 사람이 그 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계속 살 수 있는가, 보증금을 돌려받을 수 있는가, 기간이 끝나면 어떻게 되는가.

민법에도 임대차 규정이 있지만 임차인을 보호하기에 부족합니다. 민법상 임대차는 등기를 하지 않으면 제3자에게 주장할 수 없고(민법 제621조 제2항), 최단 존속기간에 관한 규정도 없습니다. 임대인이 등기에 협력해 주지 않으면 임차인은 사실상 아무 보호도 받지 못합니다. 주택임대차보호법은 이런 임차인을 보호하기 위해 만든 법입니다.

1-1조문이 정한 것 — 이 법이 적용되는 임대차

어떤 임대차에 이 법이 적용되는지부터 확인합니다. 적용되지 않으면 아래에서 배울 장치가 하나도 작동하지 않고 민법 임대차 규정만 남기 때문입니다.

두 조문에서 세 가지가 나옵니다.

1. 대상은 "주거용 건물"이다 — 전부를 빌리든 일부를 빌리든 적용된다
2. 빌린 부분의 일부를 주거 외의 목적으로 써도 적용된다 (제2조 후단)
3. 등기하지 않은 전세계약에도 준용되고, 전세금을 보증금으로 본다 (제12조)

2번을 정확히 읽어야 합니다. 「주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우」에 적용된다는 것이지, 영업용 건물의 일부를 주거로 쓴다고 해서 적용된다는 뜻이 아닙니다. 2017-10 ②가 이 조항을 뒤집어 「일부를 주거 외 목적으로 사용하면 … 적용되지 않는다」라고 출제했습니다.

3번의 「미등기 전세」는 전세권설정등기를 하지 않은 전세계약을 말합니다. 우리가 흔히 「전세」라고 부르는 것 대부분이 여기에 해당합니다. 등기를 한 전세권은 민법의 전세권이고 이 법의 대상이 아닙니다. 2018-19 ⑤와 2023-37 ㄱ이 이 준용 규정을 옳은 진술로 물었습니다.

1-2판례가 채운 것 — 주거용인지는 무엇으로 판단하는가

제2조는 「주거용 건물」이라고만 정하고 그것이 무엇인지는 정하지 않았습니다. 등기부에 「근린생활시설」이라고 적힌 건물에서 실제로 사람이 살고 있으면 어떻게 되는지, 반대로 「주택」이라고 적힌 곳에서 영업만 하고 있으면 어떻게 되는지가 문제됩니다.

판례는 공부상의 표시가 아니라 실제 용도로 판단한다고 봅니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 여기서 공부는 등기사항증명서·건축물대장처럼 국가가 관리하는 공적 장부를 말합니다. 주거용과 비주거용으로 함께 쓰는 경우에는 임대차의 목적, 건물과 목적물의 구조·형태, 임차인의 이용관계, 그곳에서 일상생활을 하고 있는지를 함께 고려해 판단합니다.

같은 판결이 구체적인 사례도 남겼습니다. 방 2개와 주방이 딸린 다방은 주거용 건물이 아니라고 보았습니다. 방과 주방을 주거 목적에 쓰더라도 그것은 다방 영업에 부수적인 것이므로, 「주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우」에 해당하지 않는다는 것입니다.

2023-37 ㄴ이 이 판례를 정반대로 뒤집어 「공부상의 표시만을 기준으로 정하여야 한다」로 출제했습니다.

1-3조문이 정한 것 — 대항력

집주인이 집을 팔면 임차인은 새 주인에게 계약을 주장할 수 있을까요. 민법의 원칙대로라면 할 수 없습니다. 새 주인은 임대차계약의 당사자가 아니기 때문입니다. 이 법은 그 원칙을 바꿉니다.

요건은 둘, 효력이 생기는 시점은 그 다음 날입니다.

요건
  1. 주택의 인도 — 실제로 이사해서 점유하는 것
  2. 주민등록  — 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다

효력 발생
  둘을 모두 갖춘 날의 "그 다음 날" 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다

효력 내용
  양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (제4항)

「그 다음 날」은 13개년에 3문항(2014-39 · 2016-33 · 2019-37)이 물었습니다. 인도와 전입신고를 오늘 마쳤다면 대항력은 오늘이 아니라 내일 0시에 생깁니다. 그래서 같은 날 저당권설정등기가 되었다면 저당권이 앞섭니다. 등기는 그날 바로 효력이 생기는데 대항력은 하루 뒤에 생기기 때문입니다. 2014-39 ㄱ이 이 결론을 옳은 진술로 물었고, 2016-33 ⑤와 2019-37은 이 원칙을 흔들어 출제했습니다.

제2항은 예외입니다. 원칙적으로 법인은 이 법의 보호를 받는 임차인이 될 수 없습니다. 법인은 주민등록을 할 수 없기 때문입니다. 그런데 서민 주거안정을 위해 주택을 빌려 다시 빌려주는 법인은 예외적으로 대항력을 인정받습니다. 그 법인이 누구인지는 시행령이 정합니다.

2015-32 ⑤가 「지방공사는 … 대항력이 인정되는 법인이 아니다」로 출제했는데, 시행령 제2조 제2호가 정면으로 정하고 있으므로 틀린 서술입니다.

임대차를 등기했다면 인도와 주민등록이 없어도 대항력이 있습니다. 제3조 제1항은 등기가 없는 임대차에 대항력을 주는 규정입니다. 등기한 임대차는 민법 제621조 제2항이 「부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다」고 정합니다. 2024-29 ②가 등기를 해도 인도와 주민등록을 하지 않으면 「대항력이 인정되지 않는다」고 뒤집어 출제했습니다.

1-4판례가 채운 것 — 주민등록은 누구의 것이고 어디까지 적어야 하는가

제3조 제1항은 「주민등록을 마친 때」라고만 정합니다. 누구의 주민등록이어야 하는지, 주소를 어디까지 적어야 하는지는 정하지 않았습니다. 두 가지 모두 판례가 채웠습니다.

첫째, 임차인 본인의 주민등록이어야 하는 것은 아닙니다. 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건인 주민등록에 포함됩니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결). 같은 판결은 한 걸음 더 나아가, 가족과 함께 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 옮긴 경우에도 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다. 2024-29 ①이 이 법리를 뒤집어 출제했습니다.

둘째, 다세대주택은 동·호수까지 정확히 적어야 합니다. 다세대주택은 각 호실이 독립된 별개의 주거 단위이므로, 지번만 적고 동·호수를 빠뜨리면 어느 세대의 임차인인지 특정되지 않습니다. 그런 주민등록은 대항요건을 갖춘 것으로 인정되지 않습니다. 2015-32 ④가 이 결론을 옳은 진술로 물었고, 2016-33 ③은 정반대로 「지번만 기재하고 동·호수는 기재하지 않더라도 대항력을 인정받는다」로 출제했습니다.

1-5조문이 정한 것 — 우선변제권

대항력이 있으면 새 주인에게 계속 살겠다고 말할 수 있습니다. 그런데 그 집이 경매로 팔리는 경우에는 사정이 다릅니다. 경매대금은 채권자들이 순위에 따라 나누어 가지는데, 임차인이 그 줄에 서려면 별도의 권리가 있어야 합니다. 그것이 우선변제권입니다.

요건이 셋입니다.

1. 주택의 인도  ┐
2. 주민등록　   ┘ = 대항요건 (제3조 제1항)
　　　　　      3. 임대차계약증서상의 확정일자

대항요건만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 확정일자가 반드시 있어야 합니다. 2016-33 ①이 「확정일자를 받지 않더라도 주택의 경매 시 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다」로 출제했는데, 확정일자를 뺀 것이 틀린 이유입니다.

확정일자는 누가 부여하는지도 출제됩니다.

공증인도 확정일자부여기관입니다(2017-10 ①). 그리고 제3항과 제4항의 동의 요건이 다릅니다. 이미 이해관계가 있는 사람은 동의 없이 정보 제공을 요청할 수 있지만, 아직 계약을 하지 않고 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임차인의 동의가 아닙니다. 2018-19 ③이 이 주체를 바꾸어 출제했습니다.

확정일자는 계약서에 표시하는 방법으로 부여합니다. 주택임대차보호법 시행령 제4조 제2항은 「확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일 및 확정일자부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여한다」고 정합니다. 2015-32 ②가 이 내용을 옳은 진술로 물었습니다.

제3항의 「인도하지 아니하면 … 받을 수 없다」는 선이행 의무가 아닙니다. 판례는 이 문언을 보증금을 받으려면 주택을 넘겨준 사실을 증명해야 한다는 뜻으로 읽고, 인도의무가 보증금반환의무보다 먼저 이행되어야 하는 것은 아니라고 보았습니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결). 두 의무는 동시이행 관계입니다. 2019-37 ④가 이것을 선이행으로 바꾸어 출제했습니다.

제1항은 경매 신청 때의 특례입니다. 원래 강제집행을 시작하려면 자기 채무를 먼저 이행하거나 이행을 제공해야 합니다. 임차인에게 그대로 적용하면 보증금을 받기 위해 집을 먼저 비워 주어야 하는데, 그러면 살 곳을 잃고 돈도 못 받는 일이 생깁니다. 그래서 임차인이 확정판결로 경매를 신청할 때에는 그 요건을 면제합니다(2018-19 ①).

1-6조문이 정한 것 — 최우선변제권

우선변제권은 확정일자의 순위를 따라 배당을 받는 권리입니다. 확정일자가 저당권보다 늦으면 저당권 뒤에 서게 되고, 남는 돈이 없으면 한 푼도 받지 못합니다. 보증금이 적은 임차인에게는 이것이 곧 전 재산을 잃는 일이 됩니다. 그래서 법은 보증금이 일정액 이하인 임차인에게 순위를 따지지 않고 먼저 떼어 주는 몫을 정해 두었습니다.

요건과 한도를 나누어 봅니다.

요건
  1. 보증금이 시행령이 정한 지역별 금액 이하일 것 — 소액임차인일 것
  2. 경매신청의 "등기 전"에 대항요건(인도 + 주민등록)을 갖출 것
  3. 확정일자는 필요 없다

한도
  주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다

확정일자가 필요 없다는 것과 대항요건도 필요 없다는 것은 다릅니다. 최우선변제권은 확정일자 없이도 인정되지만, 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록은 반드시 갖추어야 합니다. 2022-32 ③이 이 요건을 빼고 「대항요건을 갖추지 않은 경우에도」라고 출제했습니다.

한도는 2분의 1입니다. 주택가액에는 대지가액이 포함됩니다. 2014-39 ㄷ이 이 한도를 3분의 1로 낮추어 출제했습니다.

지역별 금액은 시행령이 정하고 개정될 때마다 바뀝니다.

두 시행령 조문은 하는 일이 다릅니다. 제11조는 「누가 소액임차인인가」를 정하고, 제10조는 「그 사람이 얼마를 먼저 받는가」를 정합니다. 2016-33 ②는 대구광역시 소재 주택에 보증금 1억 2천만원인 사례를 주고 최우선변제를 인정할 수 있는지 물었는데, 광역시 기준 상한을 넘어 애초에 소액임차인이 아니므로 제10조의 금액을 따질 것도 없습니다. 금액표를 외우기 전에 상한부터 확인하는 순서가 이 문항이 요구한 것입니다.

한 가지가 더 있습니다. 최우선변제권이 있어도 배당요구는 따로 해야 합니다. 판례는 소액임차인의 소액보증금반환채권이 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다고 보았습니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결). 확정일자가 필요 없다는 것과 배당요구가 필요 없다는 것은 별개입니다. 2023-37 ㄷ이 이 둘을 섞어 출제했습니다.

1-7조문이 정한 것 — 경매가 진행되면 임차권은 어떻게 되는가

대항력과 우선변제권을 배웠으니 이제 실제로 경매가 진행되었을 때 임차권이 살아남는지를 확인합니다.

원칙은 소멸이고, 예외가 하나입니다.

원칙  경매로 팔리면 임차권은 소멸한다
예외  ① 대항력이 있고, 그리고
　　  ② 보증금이 모두 변제되지 않았으면 소멸하지 않는다

예외는 두 요건을 모두 갖추어야 합니다. 대항력이 있어도 보증금을 전부 배당받았으면 임차권은 소멸합니다. 더 받을 것이 없으므로 계속 살게 할 이유가 없기 때문입니다. 반대로 보증금을 못 받았더라도 대항력이 없으면 역시 소멸합니다. 2025-40 ㄷ이 「대항력이 없는 임차권은 … 경락되면 소멸한다」를 옳은 진술로 물었습니다.

최우선변제권이 있다고 해서 임차권이 살아남는 것은 아닙니다. 최우선변제권은 배당 순서에 관한 권리일 뿐이고, 임차권이 소멸하는지는 대항력이 정합니다. 선순위 저당권이 실행되면 그보다 뒤에 대항요건을 갖춘 임차인의 임차권은 소액임차인이라도 소멸합니다. 2024-29 ④가 이 결론을 옳은 진술로 물었습니다.

경매를 신청한 채권자가 후순위라도 결과는 같습니다. 매각이 되면 그 부동산 위의 저당권은 순위를 가리지 않고 모두 소멸하고(민사집행법 제91조 제2항), 그 저당권보다 뒤에 있는 임차권도 함께 소멸합니다. 2024-29 ⑤가 이것을 「소멸하지 않는다」로 뒤집었습니다.

1-8사례로 확인하기 — 2019-37

앞에서 배운 대항력·우선변제권·임차권 소멸이 한 문항에 모여 있습니다. 날짜와 시각이 결론을 정하는 문항이므로 시간 순서부터 확인합니다.

[사실관계]

甲 = X주택의 소유자(임대인)              乙 = 임차인   丙·丁 = 甲의 채권자

① 2019. 6. 3. 10:00 이전　　　　　　　　 乙이 X주택을 인도받았다(날짜 미상)
② 2019. 6. 3. 10:00　　　　　　　　　　  乙이 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다
③ 2019. 6. 3. 16:00　　　　　　　　　　  丙이 근저당권설정등기를 마쳤다
④ 2019. 6. 4. 16:00　　　　　　　　　　  丁이 근저당권설정등기를 마쳤다

[관계도]

[순위 판정]

乙의 대항력과 우선변제권은 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날 0시에 생깁니다. 확정일자를 몇 시에 받았는지는 순위를 앞당기지 못합니다. 그러므로 —

배당 순서는 丙 → 乙 → 丁입니다. 그리고 乙의 대항력은 1순위인 丙의 근저당권보다 늦으므로, 누가 경매를 신청하든 매각이 되면 丙의 근저당권이 소멸하면서 그보다 뒤인 乙의 임차권도 함께 소멸합니다.

[선지 판정]

[한 칸이 바뀌면]

1-9조문이 정한 것 — 임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 이사를 가면 어떻게 될까요. 인도와 주민등록을 잃으므로 대항력과 우선변제권이 그대로 사라집니다. 그렇다고 보증금을 받을 때까지 이사를 못 가는 것도 부당합니다. 그 문제를 풀기 위한 제도가 임차권등기명령입니다.

제도를 여섯 항목으로 정리합니다.

1. 언제　　  임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 — 제1항
2. 어디에　  임차주택 소재지의 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원 — 제1항
3. 무엇을　  신청 취지와 이유를 적고, 이유와 원인 사실을 "소명"한다 — 제2항
4. 기각되면  임차인은 항고할 수 있다 — 제4항
5. 효력　　  이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고,
   　　　　  등기 후에는 대항요건을 잃어도 상실하지 않는다 — 제5항
6. 비용　　  신청 비용과 등기 비용을 "모두" 임대인에게 청구할 수 있다 — 제8항

제5항이 이 제도를 만든 이유입니다. 임차인은 등기를 마친 뒤 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 2020-33 ③은 「대항력을 유지하지만 우선변제권은 유지하지 못한다」로, ④는 「주민등록을 서울특별시로 이전한 경우 대항력을 상실한다」로 출제했습니다. 2022-32 ⑤와 2024-34 ㄷ은 같은 내용을 옳은 진술로 물었습니다.

제6항은 그 뒤에 들어온 임차인에 대한 것입니다. 임차권등기가 되어 있는 주택을 그 후에 임차한 사람은 최우선변제를 받지 못합니다. 등기부에 임차권등기가 있다는 것은 앞선 임차인이 보증금을 못 받았다는 뜻이고, 그것을 보고도 들어온 사람까지 앞세워 줄 이유가 없기 때문입니다. 2018-19 ②·2020-33 ⑤·2024-34 ㄴ이 모두 이 조항을 물었습니다.

제8항은 「신청」과 「등기」 양쪽 비용을 모두 청구할 수 있다고 정합니다. 2020-33 ②가 둘을 나누어 등기 비용은 청구할 수 있으나 신청 비용은 청구할 수 없다고 출제했습니다.

1-10판례가 채운 것 — 보증금 반환과 등기 말소, 어느 것이 먼저인가

보증금을 돌려받으면 임차인은 임차권등기를 말소해 주어야 합니다. 두 의무가 동시에 이행되어야 하는지, 아니면 어느 하나가 먼저인지는 조문에 없습니다.

판례는 임대인의 보증금반환의무가 먼저 이행되어야 한다고 봅니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 임차권등기는 임대인이 이미 보증금을 돌려주지 않아 이행지체에 빠진 상태에서 하는 것이고, 그 등기는 임차인의 기존 권리를 유지시켜 주는 담보 기능을 목적으로 하므로 두 의무를 동시이행 관계로 볼 것이 아니라는 것입니다. 2024-34 ㄹ이 이 결론을 옳은 진술로 물었습니다.

1-5에서 본 「인도와 보증금 수령은 동시이행」과 헷갈리지 않아야 합니다. 둘은 다른 장면입니다.

1-11조문이 정한 것 — 존속기간

제1항 단서를 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐입니다. 1년으로 약정했다면 원칙적으로 2년으로 보지만, 임차인이 1년으로 하겠다고 하면 그 기간이 유효합니다. 임대인은 그렇게 주장할 수 없습니다. 이 법이 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정이기 때문입니다. 2014-38 ④가 이 결론을 옳은 진술로 물었고, 2021-22 ①은 정반대로 유효함을 주장할 수 없다고 출제했습니다.

제2항은 기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 이어진다고 정합니다. 계약이 끝났다는 이유로 임차인을 내보내고 보증금은 나중에 주는 일을 막기 위한 것입니다(2014-38 ③).

민법 임대차와 대비되는 지점이 여기입니다.

민법 제635조의 6월과 1월을 통고한 사람으로 나누어 외웁니다.

2014-38 ⑤가 임차인이 통고한 경우인데 6월이라고 적어 틀렸습니다. 통고한 사람이 누구인지를 먼저 보고 숫자를 고르는 순서를 기억하면 됩니다.

1-12조문이 정한 것 — 묵시적 갱신

기간이 끝나가는데 두 사람 모두 아무 말이 없으면 계약은 어떻게 될까요.

통지기한이 임대인과 임차인에게 다릅니다.

임대인  끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 통지하지 않으면
임차인  끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면
　　　  - 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다
　　　  - 존속기간은 2년으로 본다

배제　  2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 임차인

갱신된 뒤의 해지통지는 임차인만 할 수 있습니다. 임대인은 할 수 없습니다. 묵시적 갱신은 임차인을 위한 제도이므로, 임대인이 갱신되게 해 놓고 마음이 바뀌어 나가라고 할 수는 없다는 것입니다. 그리고 통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 2014-39 ㄹ과 2017-10 ③이 이 주체를 임대인으로 바꾸어 출제했고, 2021-22 ③은 같은 내용을 옳은 진술로 물었습니다.

1-13조문이 정한 것 — 계약갱신요구권

묵시적 갱신은 두 사람이 아무 말도 하지 않을 때 일어납니다. 임차인이 적극적으로 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리는 따로 있습니다.

네 가지를 확인합니다.

누가   임차인만. 임대인에게는 갱신요구권이 없다        (제1항)
언제   끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에         (제1항)
몇 번  1회에 한하여, 갱신 존속기간은 2년              (제2항)
조건   전 임대차와 동일. 다만 차임·보증금은 증감 가능  (제3항)

갱신된 뒤의 해지는 묵시적 갱신 규정을 준용합니다. 그러므로 임차인은 갱신 후 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2024-37 ③과 2021-22 ⑤가 이 결론을 옳은 진술로 물었습니다.

제1항 각 호는 임대인이 거절할 수 있는 사유입니다. 거절하지 못한다는 원칙의 예외이므로 각 호에 해당하면 거절할 수 있습니다. 2025-40 ㄱ이 제2호(거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우)를 거절할 수 없다고 뒤집어 출제했습니다.

제1항 제1호의 연체 기수는 2기입니다. 상가건물임대차의 3기와 다릅니다. 2절에서 나란히 놓고 다시 보겠습니다.

1-14조문이 정한 것 — 차임의 증액과 감액

제한은 증액에만 걸립니다.

감액청구에는 20분의 1 한도도 1년 제한도 적용되지 않습니다. 2017-10 ⑤가 20분의 1의 금액을 초과하여 감액을 청구할 수 있다는 것을 옳은 진술로 물었습니다.

증액 한도는 계약이 존속하는 동안의 증액에만 적용됩니다. 계약이 끝난 뒤 두 사람이 새로 재계약을 맺는 경우에는 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 2015-32 ①이 이 결론을 옳은 진술로 물었습니다.

제2항 단서는 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다. 시·도마다 다를 수 있으므로, 20분의 1이 전국에서 언제나 같은 숫자라고 단정하지 않는 것이 정확합니다.

저당권이 설정된 뒤에 늘린 보증금은 경락인에게 주장하지 못합니다. 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 뒤에 임대인과 보증금을 증액하기로 한 합의는 저당권자에게 대항할 수 없어, 그 저당권에 기한 경매로 주택을 산 소유자에게는 증액 전 보증금의 범위에서만 대항할 수 있습니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결). 2016-33 ④가 이 결론을 옳은 진술로 물었습니다.

1-15개업공인중개사는 무엇을 확인·설명해야 하는가

주택임대차를 중개할 때 확인해야 할 것과 설명해야 할 것을 한 표에 모읍니다.

그리고 계약 전에 확정일자 정보를 확인하는 방법을 알려 주어야 합니다. 2023. 10. 19.부터 공인중개사법 제25조의3이 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 설명하도록 정한 사항입니다. 계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항). 앞선 임차인의 보증금이 얼마인지 확인할 수 있는 방법입니다. 공인중개사법 제25조의3 제2호는 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항도 설명하게 합니다. 두 사항과 확인·설명서의 임대차 확인사항은 제20단원 「거래계약서 작성과 계약 후 절차」에서 다룹니다.

계약을 마친 뒤에는 세 가지를 그날 안에 하도록 안내합니다. 이사(인도)와 전입신고와 확정일자입니다. 셋 중 하나라도 늦어지면 그만큼 순위가 뒤로 밀립니다.