0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 9개

0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 9개

이 단원에는 비슷하게 생겼지만 서로 다른 것을 가리키는 용어가 몰려 있습니다. 관청 이름이 3가지, 신고를 하는 절차가 3가지, 사람을 묶는 이름이 4가지입니다. 이것을 먼저 구분해 두지 않으면 조문을 읽어도 무엇이 다른지 알 수 없습니다.

0-1이 단원이 다루는 것

1절부터 5절까지가 신고를 하는 절차 그 자체이고, 6절부터 8절까지가 그 신고가 참인지 확인하고 위반을 제재하는 장치입니다. 9절은 이 전체를 인터넷으로 처리할 때의 특칙입니다.

0-2이 법은 2017년에 이름이 바뀌었습니다

부동산거래신고제도는 원래 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(지금의 공인중개사법) 안에 있었습니다. 2014년 7월 29일에 「부동산 거래신고에 관한 법률」로 떨어져 나왔고, 2017년 1월 20일에 여기에 외국인의 부동산 취득 특례(구 외국인토지법)와 토지거래허가제도(구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)가 합쳐지면서 지금의 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 되었습니다. 법 이름 가운데의 「등」이 그 세 제도가 한 법에 들어와 있다는 표시입니다.

이 단원은 그 가운데 부동산거래신고만 다룹니다. 다만 8절의 벌칙과 과태료 조문은 네 제도가 함께 쓰는 조문이어서, 8절에서는 다른 제도의 위반행위도 함께 나옵니다.

0-3신고관청 · 등록관청 · 허가관청

이 법과 공인중개사법에 나오는 관청 이름이 3가지입니다. 이름은 다르지만 실제 사람은 같은 시장·군수·구청장일 수 있습니다. 어느 이름으로 부르느냐는 무슨 일을 하는 관청인가에 따라 정해지고, 시험은 이 이름을 서로 바꿔 놓습니다.

신고관청은 부동산이 있는 곳의 관청이고 등록관청은 중개사무소가 있는 곳의 관청입니다. 서울에 사무소를 둔 개업공인중개사가 부산의 아파트를 중개했다면 신고서는 부산의 구청장에게 냅니다. 등록관청인 서울의 구청장에게 내는 것이 아닙니다.

신고관청에서 「시장」의 범위가 조문에 괄호로 적혀 있습니다. 법 제3조 제1항은 「시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장」이라고 씁니다. 구가 설치된 시에서는 시장이 아니라 구청장이 신고관청이 되고, 구가 없는 시에서는 시장이 신고관청이 됩니다.

0-4「부동산」과 「부동산등」 · 거래당사자 · 국가등

이 법은 제2조에 정의 조항을 두고 있습니다. 네 용어의 뜻이 조문에 그대로 적혀 있습니다.

분양권·입주권의 매매도 신고 대상입니다. 법 제3조 제1항 제3호가 「공급받는 자로 선정된 지위」와 「입주자로 선정된 지위」의 매매계약을 신고 대상으로 정합니다. 「부동산등」은 같은 항 본문에서 신고관청을 정하는 소재지(「그 권리의 대상인 부동산등」)에 쓰입니다.

「국가등」의 범위는 시행령이 채웁니다. 법이 「국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자」라고만 쓰고 나머지를 넘겼습니다.

지방공사와 지방공단이 여기 들어 있다는 것이 반복해서 출제됩니다. 2019-40 ③은 지방공사를, 2021-34 ㄷ은 지방공단을 등장시켰습니다.

0-5신고 · 허가 · 검인 — 절차의 이름이 다릅니다

이 단원에는 관청에 무엇인가를 내는 절차가 여러 개 나오고, 이름이 다르면 효과가 다릅니다. 시험이 이 이름을 바꿔 놓습니다.

부동산거래신고는 「신고」입니다. 신고를 하지 않아도 매매계약은 유효하고 소유권도 넘어갑니다. 이 점이 허가와 다릅니다.

검인은 「부동산등기 특별조치법」의 제도입니다. 부동산 소유권이전등기를 신청하려면 계약서에 시장·군수·구청장의 검인을 받아야 하는데, 부동산거래신고를 하고 신고필증을 받으면 그 검인을 받은 것으로 봅니다(법 제3조 제6항). 2절에서 다룹니다.

0-6사람을 부르는 이름 4가지

이 단원은 제1단원 「총칙(목적·용어·중개대상물)」에서 배운 사람의 이름을 그대로 씁니다. 신고를 할 수 있는 사람과 할 수 없는 사람이 이 이름으로 정해집니다.

신고의무자가 되는 것과 제출을 대행하는 것은 다릅니다. 신고의무자는 신고를 하지 않으면 과태료를 무는 사람이고, 대행하는 사람은 그 사람을 대신해 서류를 내 주는 사람일 뿐입니다. 2절에서 이 구분을 자세히 봅니다.

0-7기출을 읽을 때 알아 두어야 할 것

아래에서 인용하는 조문은 현행 법령입니다. 출제 당시의 조문이나 기준표를 보여 주는 곳에서는 그 사실을 함께 적었습니다. 그런데 이 단원의 기출에는 지금과 다른 수치와 이름이 남아 있습니다. 3가지입니다.

첫째, 신고기간이 60일에서 30일로 바뀌었습니다. 2020년 2월 21일 시행 개정입니다. 2019년까지의 문항에 「60일」이 옳은 문언으로 나오고, 2020년 이후의 문항에는 「30일」이 옳은 문언으로 나옵니다. 2019-40 ①의 「60일」은 출제 당시 기준으로 옳은 수치였습니다.

둘째, 2016년까지의 문항은 법 이름이 다릅니다. 발문이 「공인중개사법령상」(2013·2014년) 또는 「부동산 거래신고에 관한 법령상」(2015·2016년)으로 되어 있습니다. 2017년부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법령상」입니다.

셋째, 이 단원의 2014년 문항은 개업공인중개사를 「중개업자」라고 부릅니다. 2014년에 바뀐 이름이고 가리키는 사람은 같습니다.

한자로 된 등장인물 기호가 나옵니다. 甲·乙·丙·丁은 갑·을·병·정으로 읽습니다. 기출 원문의 표기이므로 그대로 씁니다.