1부동산거래신고의 대상

1부동산거래신고의 대상

1-1왜 대상을 열거해 두었는가

부동산과 관련된 계약은 매매만 있는 것이 아닙니다. 증여도 있고 교환도 있고 임대차도 있습니다. 이 가운데 신고해야 하는 계약은 법이 정합니다. 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 붙으므로(법 제28조 제2항 제1호) 어떤 계약이 대상인지부터 확인합니다.

법 제3조 제1항은 신고해야 하는 계약을 3가지로 열거하고 있습니다. 열거된 것만 신고 대상이고 나머지는 대상이 아닙니다.

1-2근거 조문 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항

이 한 항에 이 단원의 내용이 거의 다 들어 있습니다. 각 호가 1절의 대상이고, 본문의 「30일」과 「신고관청」과 「공동으로」가 2절의 절차이며, 「실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항」이 3절의 신고사항입니다.

1-3대상 3유형

이 3유형이 모두 「매매」이거나 「공급」입니다. 다른 종류의 계약은 들어 있지 않습니다. 이것이 1절의 결론이고, 나머지는 그 3유형의 범위를 확인하는 내용입니다.

②와 ③의 관계를 먼저 정리해 둡시다. 시행사가 아파트를 처음 분양하는 계약이 ②이고, 그 분양을 받은 사람이 입주 전에 그 권리를 남에게 파는 계약이 ③의 가목입니다. 같은 아파트를 두고 두 번의 신고가 일어납니다.

1-4② 공급계약 — 어느 법률에 따른 것인가

제2호는 「「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률」이라고 쓰고 나머지를 시행령에 넘겼습니다. 법만 읽으면 어느 법률이 대상인지 알 수 없습니다.

호의 번호는 제7호까지지만 법률은 8개입니다. 제4호 다음에 제4호의2가 들어 있기 때문입니다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 2018년에 이 목록에 추가되면서 뒤의 번호를 밀지 않고 제4호의2로 끼워 넣은 것입니다.

이 목록 밖의 법률에 따른 공급계약은 신고 대상이 아닙니다. 열거된 8개 법률만 대상이라는 것이 시행령의 방식입니다.

1-5③ 지위의 매매계약 — 2가지

제3호는 「지위」의 매매계약을 대상으로 합니다. 부동산 자체가 아직 없거나 아직 내 것이 아닌데, 장차 그 부동산을 받을 수 있는 자격을 사고파는 것입니다.

가목의 지위는 제2호를 따라갑니다. 8개 법률에 따른 공급계약으로 선정된 지위라야 가목에 해당합니다. 「공공주택 특별법」에 따른 공급계약으로 선정된 지위의 매매도, 「택지개발촉진법」에 따른 공급계약으로 선정된 지위의 매매도 모두 대상입니다.

나목은 정비사업의 조합원이 받는 지위입니다. 재개발·재건축조합의 조합원이 관리처분계획 인가로 취득하는 입주자 지위, 그리고 소규모주택 정비사업에서 사업시행계획인가로 취득하는 입주자 지위 2가지입니다.

4절에서 이 구분이 다시 나옵니다. 신고서의 「종전 부동산」란은 입주권 매매에만 작성하고 분양권 매매에는 작성하지 않습니다. 입주권에는 조합원이 내놓은 종전의 토지와 건축물이 있지만 분양권에는 없기 때문입니다.

1-6대상이 아닌 계약

법이 열거한 3유형에 들어가지 않는 계약은 신고 대상이 아닙니다.

판단의 순서는 「계약의 종류가 먼저」입니다. 매매가 아니면 그 뒤를 볼 필요가 없습니다. 지정된 법률에 따라 공급받은 토지라도 그것을 임대하는 계약은 매매가 아니므로 대상이 아닙니다.

중개대상물이라고 해서 모두 신고 대상이 되는 것도 아닙니다. 공인중개사법의 중개대상물은 토지·건축물·입목·공장재단·광업재단 5종류인데, 이 법의 「부동산」은 토지 또는 건축물 2가지뿐입니다. 입목·공장재단·광업재단의 매매는 중개는 할 수 있어도 부동산거래신고의 대상은 아닙니다.

1-7다른 제도를 거쳤어도 신고합니다

토지거래허가를 받은 토지의 매매계약도 부동산거래신고를 해야 합니다. 허가와 신고는 목적이 다른 별개의 제도입니다. 허가는 그 거래를 할 수 있게 해 주는 것이고, 신고는 그 거래의 내용을 관청에 알리는 것입니다. 허가를 받았다는 사실이 신고의무를 없애지 않습니다.

부동산거래신고를 한 계약은 외국인등의 취득신고를 다시 하지 않습니다. 반대로 이쪽은 중복이 배제됩니다. 법 제8조 제1항이 외국인등의 취득신고 대상에서 「제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다」고 적어 두었기 때문입니다. 외국인이 국내의 토지를 매수하는 계약을 하고 부동산거래신고를 했다면 별도의 토지취득신고를 하지 않아도 됩니다.