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이 단원은 서면과 서식의 단원입니다. 앞의 단원들이 「무엇을 해야 하는가」를 다루었다면 여기서는 「그것을 어디에 어떻게 적는가」를 다룹니다. 그래서 근거가 법률만으로 끝나지 않고 법 · 시행령 · 시행규칙 3층을 오갑니다. 법이 「대통령령으로 정한다」로 끝나면 답은 시행령에 있고, 「국토교통부령으로 정한다」로 끝나면 답은 시행규칙과 그 별지 서식에 있습니다.

0-1이 단원이 다루는 것 — 그리고 이웃 단원이 다루는 것

공인중개사법 제25조와 제26조는 중개가 끝난 뒤 개업공인중개사가 해야 할 일을 정한 조문입니다. 그런데 이 두 조문의 내용이 세 단원에 나뉘어 있습니다. 어느 물음이 어느 단원의 것인지 먼저 정리합니다.

• 확인·설명 의무 자체는 이 단원에서 다시 가르치지 않습니다. 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 한다는 것, 그것을 어기면 개업공인중개사는 500만원 이하의 과태료를 소속공인중개사는 자격정지를 받는다는 것은 제9단원 「개업공인중개사 등의 의무와 금지행위」에서 배웠습니다. 이 단원은 그 의무를 이행한 결과를 서면에 남기는 부분만 봅니다.
• 판례도 이 단원에서 다시 쓰지 않습니다. 근저당권이 설정된 물건에서 채권최고액까지만 조사하면 된다는 판례와, 중개대상물의 범위 밖의 물건을 중개할 때도 선량한 관리자의 주의를 다해야 한다는 판례는 제9단원 「개업공인중개사 등의 의무와 금지행위」가 판결요지 원문까지 인용해 다루었습니다. 중개행위인지를 객관적으로 판단한다는 판례는 제1단원 「총칙(목적·용어·중개대상물)」의 것입니다.
• 제재의 종류와 그 사유를 통째로 모아 놓은 것은 제13·14단원의 몫입니다. 이 단원에서는 이 단원의 의무를 어겼을 때 어디로 가는지만 절마다 표로 정리합니다.

0-2서면 2가지 — 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서

중개가 완성되면 개업공인중개사는 서면 2가지를 만듭니다. 이름이 비슷하지 않은데도 시험이 이 둘의 규정을 서로 바꿔 놓으므로, 무엇이 어떻게 다른지부터 확인합니다.

• 보존기간 5년과 3년을 서로 바꾼 함정이 13개년에 5문항입니다. 1절에서 조문과 함께 다시 확인합니다.
• 법정 서식의 유무를 뒤집은 함정이 6문항입니다. 확인·설명서에는 시행규칙이 정한 서식이 있고 거래계약서에는 없습니다. 시험은 이 둘을 뒤집어 「거래계약서의 표준서식이 시행규칙에 정해져 있다」로 냅니다.
• 두 서면은 같은 때에 만들어집니다. 확인·설명서를 작성하는 시기가 「중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때」이기 때문입니다(법 제25조 제3항). 그래서 거래계약서에 확인·설명서를 언제 교부했는지를 적는 칸이 있습니다.

두 서면을 만드는 것으로 일이 끝나지는 않습니다. 계약이 성립한 날부터 매수인 앞으로 등기가 될 때까지 해야 할 일이 더 있고, 이 단원의 이름에 붙은 「계약 후 절차」가 그것입니다. 전체를 먼저 정리해 둡시다.

이 단원이 서면의 작성과 검인·등기 신청, 곧 처음과 마지막 단계를 함께 다룹니다. 가운데의 부동산거래신고만 제15단원의 몫이고, 그 신고가 검인을 대신한다는 연결이 5절에서 다시 나옵니다.

0-3서명하고 날인하는 사람 — 사람 4종

이 단원은 「누가 서명 및 날인하는가」를 반복해서 묻습니다. 그러므로 사람을 부르는 이름 4가지를 먼저 확인합니다. 정의는 모두 공인중개사법 제2조의 것이고, 자세한 내용은 제1단원 「총칙(목적·용어·중개대상물)」에서 다루었습니다.

• 서명 및 날인을 하는 사람은 앞의 둘뿐입니다. 개업공인중개사는 언제나 하고, 소속공인중개사는 그 중개행위를 직접 한 경우에만 함께 합니다. 중개보조원은 하지 않습니다.
• 법인인 개업공인중개사는 대표자가, 분사무소가 설치되어 있으면 그 분사무소의 책임자가 합니다(법 제25조 제4항 괄호). 이 괄호가 2014-30과 2016-15의 정답이 되었습니다.

0-4이 단원에서 처음 나오는 용어

0-5이 단원의 의무를 어기면 어디로 가는가

이 단원이 정하는 의무는 서면을 만들고 · 주고 · 보관하고 · 서명 및 날인하는 것입니다. 어겼을 때 어떤 제재를 받는지를 먼저 한 표에 모아 둡시다. 각 절에서 다시 그 절의 것만 확인합니다.

• 행정형벌은 없습니다. 거래계약서를 거짓으로 기재하거나 이중계약서를 만들어도 징역이나 벌금에 처하는 조문이 없습니다. 2014-30이 이것을 「1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금」으로 바꿔 냈습니다.
• 「반드시 취소」와 「취소할 수 있다」를 구별해야 합니다. 이 단원에서 나오는 등록취소는 전부 임의적 등록취소입니다. 법 제38조 제1항의 필요적 등록취소 사유에는 이 단원의 의무 위반이 하나도 들어 있지 않습니다.
• 자격은 시·도지사가, 등록과 업무는 등록관청이 다룹니다. 2022-12가 「시·도지사가 자격을 취소해야 한다」와 「시·도지사가 업무를 정지해야 한다」로 처분권자를 둘 다 바꿔 냈습니다.

0-6기출 원문을 읽을 때

기출은 13개년에 걸쳐 있어서 지금 쓰지 않는 표기가 남아 있습니다. 아래에서 쓰는 명칭은 모두 현행 법령의 것이고, 기출을 인용한 곳에만 그때의 표기가 그대로 남아 있습니다.

• 확인·설명서 서식은 여러 번 개정되었습니다. 주거용 건축물 서식은 2024년 7월 2일 개정(같은 해 7월 10일 시행)으로 임대차 확인사항이 넓어졌습니다. 아래에서 다루는 서식은 현행 서식이고, 기출의 정답이 그 개정으로 달라지는 항목은 해당 소절에서 함께 밝힙니다.
• 2013-31의 선지 하나는 지금은 없는 법률을 근거로 합니다. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 2016년에 「공인중개사법」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 나뉘었기 때문입니다.