0시작하기 전에 — 용어 4개

0시작하기 전에 — 용어 4개

이 단원에는 처분의 이름이 4가지 나오고, 그 4가지가 누가 하는가 · 무엇을 빼앗는가 · 반드시 해야 하는가의 세 가지 점에서 서로 다릅니다. 시험이 바꿔 놓는 것이 바로 그 세 가지이므로, 조문을 읽기 전에 네 이름을 먼저 구분해 두어야 합니다.

0-1이 단원이 다루는 것

1절부터 4절까지가 처분 4가지이고, 5절은 그 네 처분을 서로 맞대어 봅니다. 6절은 그 처분이 폐업을 건너 따라오는지를 정하고, 7절과 8절은 이 단원의 나머지입니다.

0-2처분의 이름이 4가지입니다

법이 정한 행정처분은 자격취소 · 자격정지 · 등록취소 · 업무정지 4가지입니다. 이 4가지는 두 가지 물음으로 정리됩니다 — 무엇을 빼앗는가, 그리고 영영 빼앗는가 기간을 정해 멈추는가.

첫째 물음은 「무엇을 빼앗는가」입니다. 공인중개사법에는 서로 다른 두 가지 지위가 있습니다. 하나는 시험에 합격해서 얻는 공인중개사 자격이고, 다른 하나는 등록관청에 신청해서 얻는 중개사무소 개설등록입니다. 자격은 사람에게 붙고 등록은 사무소에 붙습니다. 그래서 자격을 건드리는 처분과 등록을 건드리는 처분이 따로 있고, 처분권자도 다릅니다. 자격은 시·도지사가, 등록과 업무는 등록관청이 처분합니다.

둘째 물음은 「영영 빼앗는가, 기간을 정해 멈추는가」입니다. 취소는 그 지위 자체를 없애는 것이고, 정지는 지위를 남겨 둔 채 일정 기간 쓰지 못하게 하는 것입니다. 그래서 정지에는 기간의 상한이 붙습니다. 자격정지도 업무정지도 6개월입니다.

「등록관청」은 중개사무소 개설등록을 받는 행정청입니다. 법이 「등록관청」이라고 부르는 것은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장입니다(법 제9조 제1항). 제3단원 「중개사무소 개설등록과 결격사유」에서 등록을 신청하는 상대방으로 나온 그 행정청입니다.

0-3「하여야 한다」와 「할 수 있다」

이 단원에서 조문을 읽을 때 가장 먼저 볼 것은 문장의 끝입니다.

같은 「등록취소」라는 이름 안에 이 두 가지가 다 들어 있습니다. 법 제38조는 제1항에 「취소하여야 한다」를, 제2항에 「취소할 수 있다」를 두고 있습니다. 앞의 것을 절대적 등록취소, 뒤의 것을 상대적 등록취소라고 부릅니다. 「필요적 등록취소」와 「임의적 등록취소」라고 부르기도 합니다. 기출의 발문이 이 이름을 쓴 것은 2019-20 하나뿐이고, 나머지 문항은 「취소하여야 하는」·「취소할 수 있는」이라는 조문의 말을 그대로 씁니다.

시험은 이 두 가지를 서로 바꿔 놓습니다. 확정 해설에 「절대적」이라는 말이 나오는 문항이 20문항, 「임의적」이 34문항, 「필요적」이 25문항입니다.

0-4청문 — 처분하기 전에 말할 기회를 줍니다

청문은 행정청이 불리한 처분을 하기 전에 당사자의 의견을 직접 듣는 절차입니다. 「행정절차법」이 정한 절차이고, 공인중개사법은 어느 처분에 청문을 거쳐야 하는지를 조문마다 따로 적어 두었습니다.

취소에는 청문이 있고 정지에는 없습니다. 조문은 지위 자체를 없애는 처분에만 청문을 두었습니다. 다만 등록취소에서 사망과 해산은 예외입니다.

0-5지도·감독 — 처분에 앞서 사실을 확인합니다

이 단원의 이름은 「지도·감독과 행정처분」입니다. 뒤의 「행정처분」이 1절부터 6절까지이고, 앞의 「지도·감독」은 그 처분을 하기 전에 행정청이 사실을 확인하는 권한입니다.

국토교통부장관 · 시·도지사 · 등록관청 셋 다 이 권한을 가집니다. 처분권자가 아닌 국토교통부장관도 보고를 받고 조사·검사를 할 수 있습니다. 제1항 제4호가 「행정처분을 위하여 필요한 경우」를 들고 있으므로, 이 조문은 1절부터 4절까지의 처분으로 이어지는 앞 단계입니다.

이 명령을 따르지 않으면 그것 자체가 업무정지 사유가 됩니다(법 제39조 제1항 제10호). 4절에서 다시 봅니다.

0-6행정처분 · 행정형벌 · 과태료는 서로 다른 것입니다

1절부터 4절까지의 「[이 절의 제재]」 표에는 행 7개가 있습니다. 앞의 5개가 이 단원에서 다루는 행정처분이고, 뒤의 2개는 성질이 다릅니다.

셋은 서로를 배제하지 않습니다. 자격증을 빌려준 공인중개사는 자격을 잃고(법 제35조 제1항 제2호) 동시에 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다(법 제49조 제1항 제1호). 하나를 받았다고 다른 하나가 면제되지 않습니다.

행정형벌과 과태료는 둘 다 돈을 물리는 것처럼 보이지만 다릅니다. 벌금은 형벌이라 법원이 재판으로 정하고 전과가 되지만, 과태료는 행정청이 부과하는 질서벌이라 전과가 되지 않습니다.

이 단원에서 과태료는 두 가지로 나옵니다. 하나는 반납 의무를 어긴 경우입니다. 자격증을 반납하지 않거나 사유서를 제출하지 않거나 거짓으로 제출하면 시·도지사가(1절), 등록증을 반납하지 않으면 등록관청이(3절) 100만원 이하의 과태료를 부과합니다. 근거는 법 제51조 제3항 제6호·제7호와 같은 조 제5항입니다. 다른 하나는 처분을 몇 번 받았는가를 세는 요건입니다 — ㉠ 3절의 상대적 등록취소 요건(1년에 업무정지·과태료 3회) ㉡ 4절의 업무정지 요건(1년에 2회 이상 뒤 다시 과태료 행위) ㉢ 6절의 승계(과태료처분의 효과도 승계된다). 그 밖에 어느 위반에 얼마의 과태료가 붙는지는 제14단원 「벌칙(행정형벌·과태료)」에서 다룹니다.

0-7기출이 쓰는 옛 이름과 옛 문언

2013년과 2014년의 발문과 선지는 개업공인중개사를 「중개업자」라고 부릅니다. 공인중개사법의 옛 제명인 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 쓰던 용어입니다. 2014년 7월 29일에 시행된 개정(법률 제12374호)이 제명을 「공인중개사법」으로 바꾸면서 이 용어도 「개업공인중개사」로 고쳤습니다. 이 단원의 본문은 현행 명칭으로 쓰고, 기출 원문을 그대로 옮길 때만 「중개업자」를 둡니다.

조문의 문언도 두 곳에서 바뀌었습니다. 결론은 그대로이지만 기출과 현행법의 표현이 다르므로 미리 밝혀 둡니다.

앞의 것은 상대방도 기한(5일)도 그대로이므로 답이 달라지지 않습니다. 뒤의 것은 사유의 범위가 넓어진 것이어서 1절에서 따로 봅니다.

조문이 쓰는 「6월」은 6개월을 뜻합니다. 법 제36조·제38조·제39조는 「6개월」로 쓰는데 시행규칙 제22조와 별표 3에는 「6월」이 남아 있습니다. 두 표기는 같은 기간이고, 이 단원의 본문은 「6개월」로 씁니다.