1공인중개사 자격의 취소

1공인중개사 자격의 취소

1-1왜 이 제도가 있는가

공인중개사 자격은 시험에 합격하면 얻고, 한 번 얻으면 기간의 제한 없이 유지됩니다. 자격증을 반납할 일도 없고 갱신할 일도 없습니다. 그런데 자격을 그대로 두어서는 안 되는 경우가 있습니다. 애초에 시험을 정당하게 통과한 것이 아니거나, 자격을 남에게 빌려주어 자격증 제도 자체를 무너뜨린 경우입니다.

그런 경우에 자격 자체를 없애는 것이 자격취소입니다. 이 단원의 네 처분 가운데 가장 무겁고, 사유가 4가지로 한정되어 있습니다. 다른 세 처분은 사유가 7가지·9가지·11가지·13가지로 많은데 자격취소만 4가지입니다.

1-2근거 조문 — 공인중개사법 제35조

제1항이 「취소하여야 한다」로 끝납니다. 이 4가지 가운데 하나에 해당하면 시·도지사에게 취소하지 않을 재량이 없습니다. 2016-3 ⑤와 2022-21 ⑤가 이 점을 옳은 진술로 물었습니다.

1-3취소사유 4가지

첫째, 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우입니다(제1호). 시험에서 부정행위를 하거나 합격자 명단을 조작한 것처럼, 자격을 얻는 과정 자체에 흠이 있는 경우입니다. 자격을 준 근거가 없어진 것이므로 그 자격을 그대로 둘 수 없습니다. 2021-23 ㄱ과 2022-21 ⑤가 이 사유를 옳은 진술로 물었습니다.

둘째, 자기 성명을 사용하게 하거나 자격증을 양도·대여한 경우입니다(제2호). 제2단원 「공인중개사 제도」에서 배운 법 제7조 제1항의 금지를 어긴 것입니다. 자격은 시험에 합격한 그 사람에게만 주어진 것이므로, 남이 그 이름으로 중개업무를 하게 하면 자격 제도가 뜻을 잃습니다.

셋째, 자격정지처분을 받고 그 정지기간 중에 중개업무를 한 경우입니다(제3호). 자격정지는 2절에서 봅니다. 이 호에는 괄호가 붙어 있습니다.

이 호의 괄호는 「다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원·임원이 되는 경우를 포함한다」고 적고 있습니다. 즉 직접 중개를 하지 않고 그런 곳에 취업하기만 해도 「중개업무를 행한 경우」에 들어갑니다.

이 호는 5문항에서 옳은 진술로 나왔고, 그중 4문항이 괄호 부분을 물었습니다 — 2013-14 ⑤(다른 중개업자의 소속공인중개사가 된 경우) · 2016-26 ⑤(다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 된 경우) · 2021-23 ㄷ(정지기간 중 중개업무를 행한 경우) · 2023-24 ②(법인인 개업공인중개사의 임원이 되는 경우) · 2025-16 ①②③(중개업무를 한 경우 · 소속공인중개사가 되는 경우 · 법인의 임원이 되는 경우를 한 문항에 나란히 놓았습니다).

넷째, 이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 「형법」의 6개 조를 위반해 금고 이상의 형을 선고받은 경우입니다(제4호). 조문이 죄명을 6가지로 한정하고 있습니다.

이 호의 요건은 조문에 적힌 그대로입니다 — 「이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여」 「형법」의 위 6개 조를 위반하여 금고 이상의 형(집행유예를 포함한다)을 선고받은 경우입니다.

시험은 형의 종류를 바꿔 놓습니다. 2022-21 ①이 「이 법을 위반하여 300만원 이상 벌금형의 선고를 받은 경우」로, 2025-16 ④가 「직무와 관련하여 벌금형을 선고받은 경우」로 나와 둘 다 정답 선지가 되었습니다. 벌금형은 금고보다 가벼운 형이므로 「금고 이상」에 들어가지 않습니다.

출제 당시와 현행법이 다른 부분이 바로 이 제4호입니다. 2013-14가 출제된 때의 제4호는 「이 법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우」였습니다. 지금은 이 법 위반이 아니어도 직무와 관련된 6개 죄로 금고 이상의 형을 받으면 취소사유가 되고, 집행유예도 포함됩니다.

2013-14 ①은 「폭행죄로 징역형을 선고받은 경우」였는데, 폭행죄는 이 법 위반도 아니고 위 6개 죄에도 들지 않으므로 출제 당시 기준으로도 현행 기준으로도 자격취소 사유가 아닙니다.

1-4누가 처분하는가 — 자격증을 교부한 시·도지사

법 제35조 제1항의 주어는 「시·도지사」입니다. 어느 시·도지사인지는 시행령이 정합니다.

제1항이 처분권자를 정하고 제2항이 예외 상황의 절차를 정합니다. 두 항이 서로 다른 것을 정하고 있는데 시험은 이 둘을 뒤섞습니다.

처분은 교부한 쪽이 하고, 조사·청문 같은 절차는 소재지 쪽이 합니다. 서울에서 자격증을 받은 사람이 부산에서 중개업무를 한다면, 부산이 절차를 마친 뒤 서울에 통보하고 서울이 처분합니다.

이 부분이 이 절에서 가장 여러 번 바뀌어 나온 부분입니다. 처분권자를 다른 행정청으로 옮겨 놓은 선지가 4문항에 있습니다 — 2015-26 ①(중개사무소 소재지 관할 시·도지사) · 2019-24 ①(현주소지 관할 시장·군수·구청장) · 2017-28 ①(국토교통부장관) · 2023-24 ①(개설등록증을 교부한 시·도지사). 넷 다 틀린 선지가 되었습니다.

2023-24 ①은 한 단어만 바꾼 형태입니다. 「자격증을 교부한 시·도지사」를 「개설등록증을 교부한 시·도지사」로 바꾸었습니다. 개설등록증을 교부하는 것은 시·도지사가 아니라 등록관청이므로 이 선지는 두 번 어긋난 셈입니다.

절차 이행 주체를 뒤집은 선지도 2문항 있습니다 — 2016-26 ④와 2018-14 ⑤가 「교부한 시·도지사가 절차를 모두 이행한다」로 나와 둘 다 틀린 선지가 되었습니다. 조문은 그 반대입니다.

1-5처분한 뒤 — 5일 이내에 통보합니다

받는 곳이 둘입니다 — 국토교통부장관과 다른 시·도지사. 자격은 한 시·도에서 받아도 전국에서 쓰이므로, 다른 시·도지사에게도 취소 사실을 알리게 한 것으로 보입니다.

이 규정은 자격취소에만 있습니다. 자격정지에는 대응하는 규정이 없습니다. 2015-13 ③이 「시·도지사가 자격정지처분을 한 경우에 다른 시·도지사에게 통지해야 하는 규정이 없다」로 나와 옳은 선지가 되었고, 2014-20 ④는 반대로 자격취소와 자격정지를 묶어 보고 대상으로 서술해 정답(틀린 것) 선지가 되었습니다.

기한 5일을 7일로 바꿔 놓은 선지가 1문항 있습니다(2016-26 ③). 반대로 5일을 그대로 물어 옳은 선지가 된 것이 5문항입니다 — 2015-26 ③ · 2018-14 ④ · 2019-24 ② · 2022-21 ③ · 2023-24 ④.

§0-7에서 밝힌 대로, 기출은 이 규정을 「국토교통부장관에게 보고하고 다른 시·도지사에게 통지」로 적고 있습니다. 2023년 11월 16일에 시행된 개정으로 「국토교통부장관과 다른 시·도지사에게 통보」로 바뀌었습니다. 받는 곳도 기한도 그대로여서 답이 달라지지 않습니다.

1-6자격증을 반납합니다 — 7일 이내

법이 반납을 명하고 기한은 국토교통부령이 정합니다.

3가지가 한 문장에 들어 있습니다 — 기산점은 자격취소처분을 받은 날, 기간은 7일, 반납처는 자격증을 교부한 시·도지사입니다.

분실 등으로 반납할 수 없으면 사유서를 제출합니다(법 제35조 제4항). 자격증을 다시 발급받아 반납하는 것이 아니라, 그 이유를 적은 사유서를 내면 반납을 대신할 수 있습니다.

한국산업인력공단은 공인중개사자격시험의 시행을 위탁받는 기관입니다(법 제45조 · 시행령 제36조 제2항). 시험 시행 업무를 위탁하는 규정은 제11단원 「교육·업무위탁·포상금」에서 보았습니다. 자격증을 반납받는 곳이 아닙니다.

1-7이 절의 기간

1-8자격이 취소되면 3년 동안 남습니다

공인중개사가 될 수 없다는 것은 다시 시험에 합격해도 자격을 얻지 못한다는 뜻입니다. 2016-3 ②가 이 내용을 옳은 선지로 물었습니다.

소속공인중개사나 중개보조원도 될 수 없습니다. 법 제10조 제1항 제6호가 자격취소 후 3년이 지나지 않은 자를 개설등록의 결격사유로 정하고, 같은 조 제2항이 그 결격을 소속공인중개사·중개보조원에게까지 넓히고 있기 때문입니다. 2020-5 ①이 이 내용을 옳은 선지로 물었습니다.

자격정지는 다릅니다. 자격정지는 기간이 지나면 그대로 풀리고 뒤에 남는 것이 없습니다. 법 제10조 제1항 제7호가 결격사유로 든 것은 「자격정지기간중에 있는 자」이므로, 기간이 끝나면 결격에서 벗어납니다. 2020-5 ③이 「자격정지처분을 받은 날부터 6월이 경과한 공인중개사는 법인인 개업공인중개사의 임원이 될 수 있다」로 나와 옳은 선지가 되었습니다.

1-9안 지키면 어떻게 되는가

자격증을 빌려주면 자격취소이고, 등록증을 빌려주면 등록취소입니다. 2015-9 ④가 「개업공인중개사가 등록증을 타인에게 대여한 경우 공인중개사 자격의 취소사유가 된다」로 나와 정답(틀린 것) 선지가 되었습니다. 무엇을 빌려주었는지에 따라 무엇을 빼앗는지가 정해집니다.