0시작하기 전에
0-1이 단원이 다루는 것 — 쉬는 것 · 그만두는 것 · 함께 하는 것
이 단원에는 성격이 다른 두 덩이가 들어 있습니다. 하나는 중개업을 쉬거나 그만두는 일이고, 다른 하나는 법인이 중개업과 함께 다른 일을 하는 것입니다. 두 덩이가 한 단원에 묶인 이유는 둘 다 「등록을 해 놓고 실제로 무엇을 하는가」에 관한 규정이기 때문입니다.
| 절 | 규율 대상 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 1. 휴업·폐업·재개·휴업기간 변경의 신고 | 중개업을 쉬고, 그만두고, 다시 시작할 때의 절차 | 공인중개사법 제21조 제1항 · 시행령 제18조 · 시행규칙 제12조 |
| 2. 휴업의 한도 — 6개월과 부득이한 사유 | 얼마나 오래 쉴 수 있는가 하는 한도 | 공인중개사법 제21조 제2항 · 시행령 제18조 제6항 |
| 3. 폐업하면 무엇이 달라지는가 | 그만둔 뒤에 남는 것과 없어지는 것 | 공인중개사법 제21조의2 · 제40조 · 제10조 제1항 제9호 |
| 4. 법인인 개업공인중개사의 겸업범위 | 중개업과 함께 할 수 있는 업무의 범위 | 공인중개사법 제14조 · 시행령 제17조 제2항 |
이 단원의 의무를 지는 사람은 개업공인중개사 하나입니다. 개업공인중개사는 중개사무소의 개설등록을 한 사람이고(공인중개사법 제2조 제4호), 공인중개사인 개인일 수도 있고 법인일 수도 있습니다. 등록을 하지 않고 개업공인중개사에게 고용된 사람은 소속공인중개사(공인중개사 자격이 있는 사람)와 중개보조원(자격 없이 단순한 업무를 보조하는 사람) 2가지인데, 이 단원의 신고의무도 겸업제한도 그 두 사람에게는 지워지지 않습니다. 네 사람의 구분은 제6단원 「중개업무 일반(인장·고용인·문서)」에서 다뤘습니다.
1절부터 3절까지는 개업공인중개사 전부에게 적용되고, 4절은 법인인 개업공인중개사에게만 적용됩니다. 공인중개사법 제14조 제1항이 「법인인 개업공인중개사는」으로 시작하기 때문입니다. 개인인 개업공인중개사에게는 이 열거가 적용되지 않습니다.
0-2「휴업」과 「폐업」은 무엇이 다른가
두 용어를 먼저 확인합니다. 휴업은 중개업을 잠시 쉬는 것이고 폐업은 그만두는 것입니다. 공인중개사법은 두 용어를 따로 정의하지 않고, 두 경우에 각각 무엇을 해야 하는지만 정합니다. 그래서 차이는 결과로 확인해야 합니다.
| 휴업 | 폐업 | |
|---|---|---|
| 중개사무소 개설등록 | 남아 있다 | 사실상 끝난다 |
| 그 사람의 지위 | 여전히 개업공인중개사다 | 개업공인중개사가 아니게 된다 |
| 중개사무소등록증 | 신고할 때 첨부해 맡겨 둔다 | 신고할 때 첨부해 낸다 |
| 다시 시작하려면 | 재개신고를 하면 등록증을 돌려받는다 | 개설등록을 다시 해야 한다 |
| 사무소의 간판 | 떼지 않아도 된다 | 지체 없이 철거해야 한다 |
| 기간의 한도 | 원칙적으로 6개월을 넘을 수 없다 | 기간이라는 것이 없다 |
- 가장 중요한 차이는 등록이 남아 있는가입니다. 휴업 중에도 등록이 살아 있으므로 그 사람은 개업공인중개사이고, 개업공인중개사에게 적용되는 규정을 그대로 적용받습니다. 2014-12 ④가 「휴업기간 중에 있는 중개업자는 다른 중개업자의 소속공인중개사가 될 수 있다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다. 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 될 수 없고(공인중개사법 제12조 제2항), 휴업 중이라고 해서 달라지지 않습니다. 이 금지 규정 자체는 제3단원 「중개사무소 개설등록과 결격사유」에서 다룹니다.
- 폐업은 등록취소와 다릅니다. 폐업은 개업공인중개사가 스스로 그만두는 것이고, 등록취소는 등록관청이 처분으로 등록을 없애는 것입니다. 결과가 비슷해 보이지만 절차도 다르고 이어지는 효과도 다릅니다.
- 재개도 신고 대상입니다. 쉬었다가 다시 시작하는 것은 새로 등록하는 것이 아니라 신고 하나로 끝납니다. 등록이 그대로 남아 있기 때문입니다.
0-3이 단원의 절차는 전부 「신고」다
이 과목에서 가장 자주 나오는 함정은 절차의 이름을 바꾸는 것입니다. 등록·신고·허가·승인은 서로 다른 절차이고, 조문이 어느 이름을 썼는지가 곧 정답입니다. 이 단원의 절차는 4가지 모두 「신고」입니다.
| 무엇을 | 절차의 이름 | 누구에게 | 언제 | 서식 |
|---|---|---|---|---|
| 3개월을 초과하는 휴업 | 신고 | 등록관청 | 미리 | 별지 제13호서식 |
| 폐업 | 신고 | 등록관청 | 미리 | 별지 제13호서식 |
| 3개월을 초과하여 휴업한 중개업의 재개 | 신고 | 등록관청 | 미리 | 별지 제13호서식 |
| 신고한 휴업기간의 변경 | 신고 | 등록관청 | 미리 | 별지 제13호서식 |
- 허가도 승인도 등록도 없습니다. 등록관청이 쉬어도 좋다고 허락해 주는 절차가 아니고, 개업공인중개사가 알리면 그것으로 끝납니다.
- 4가지 신고가 서식 하나를 함께 씁니다. 시행규칙 제12조가 「부동산중개업휴업(폐업·재개·휴업기간변경)신고서」를 별지 제13호서식으로 정하고 있습니다. 이름 하나에 4가지가 괄호로 묶여 있는 것이 그 때문입니다.
- 4가지의 차이는 첨부서류와 신고 방법에서 나타납니다. 어느 것에 중개사무소등록증을 붙이고 어느 것을 전자문서로 할 수 있는지가 1-5에 있습니다.
0-4등록관청과 분사무소 — 앞 단원에서 확인한 것
이 단원의 신고를 받는 곳은 전부 등록관청입니다. 등록관청은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장입니다(공인중개사법 제9조 제1항). 법인인 개업공인중개사의 등록관청은 주된 사무소를 관할하는 곳입니다.
법인인 개업공인중개사는 관할 구역 밖에 분사무소를 둘 수 있습니다(법 제13조 제3항). 분사무소를 설치할 때 등록관청이 교부하는 것은 등록증이 아니라 분사무소설치신고확인서입니다(법 제13조 제4항). 이 단원에서 분사무소가 나오면 첨부하는 서류가 등록증이 아니라 신고확인서로 바뀝니다. 분사무소의 설치와 이 두 서류의 대응은 제4단원 「중개사무소의 설치·이전」에서 다뤘습니다.
0-5읽는 방법 두 가지
첫째, 기출 원문의 「중개업자」는 지금의 「개업공인중개사」입니다. 2014년 7월 29일에 시행된 개정(법률 제12374호)이 명칭을 바꾸었고, 2013년과 2014년의 문항 발문과 선지에는 옛 명칭인 「중개업자」가 그대로 남아 있습니다. 두 말은 같은 사람을 가리킵니다. 아래에서는 현행 명칭을 쓰고, 기출 원문을 그대로 인용할 때만 그 문항의 표기가 나옵니다.
둘째, 이 단원은 조문이 답을 정합니다. 발문에 「다툼이 있으면 판례에 의함」이 붙은 문항이 1문항(2013-22) 있지만, 그 문항이 실제로 묻는 것은 공인중개사법 제14조가 열거한 업무입니다. 24문항의 확정된 해설 어디에도 판례의 사건번호가 나오지 않습니다. 근거는 법률과 시행령과 시행규칙 세 층뿐이고, 이 단원은 시행령이 답을 정하는 곳이 특히 많습니다.