1휴업·폐업·재개·휴업기간 변경의 신고

1휴업·폐업·재개·휴업기간 변경의 신고

중개사무소를 열어 놓고 문을 닫아 두면 찾아온 사람은 그 사무소가 없어진 것인지 잠시 쉬는 것인지 알 수 없습니다. 등록관청도 그 사무소가 아직 영업하는 곳인지 알 수 없습니다. 공인중개사법은 그래서 일정 기간 이상 쉬거나 그만두거나 다시 시작할 때 등록관청에 알리게 합니다. 알리는 방법은 신고 하나이고, 신고서도 하나입니다.

이 절의 13문항은 13개년 가운데 12개년에 나왔습니다. 나오지 않은 해는 2022년뿐입니다.

1-1절차의 뼈대 — 무엇을 언제까지 누구에게

조문을 읽기 전에 절차 전체를 먼저 확인합니다. 신고 하나의 절차가 여섯 단계로 되어 있습니다.

이 여섯 단계 가운데 시험이 가장 자주 묻는 것은 ①과 ④입니다. ①은 「3개월을 초과하는」이 어디에 붙고 어디에 붙지 않는지이고, ④는 어느 신고에 등록증을 첨부하고 어느 신고를 전자문서로 할 수 있는지입니다.

1-2근거 조문 — 법 제21조 제1항과 시행령 제18조

법률의 조문은 세 항이고, 그 가운데 이 절에 해당하는 것은 제1항과 제3항입니다.

제3항이 「대통령령으로 정한다」에서 끊고 있습니다. 언제까지 신고해야 하는지, 무엇을 첨부해야 하는지, 전자문서로 할 수 있는지, 분사무소는 어떻게 하는지가 법률에는 없습니다. 그 답은 시행령에 있습니다.

두 조문이 나누어 맡은 것은 다음과 같습니다.

시험이 묻는 것은 시행령 제18조입니다. 이 절의 13문항 가운데 11문항이 제18조의 내용을 담고 있고, 법 제21조 제1항이 직접 답이 되는 것은 신고 대상을 묻는 경우뿐입니다.

1-3무엇이 신고 대상인가 — 4가지

법 제21조 제1항과 시행령 제18조 제1항이 든 4가지입니다.

• 3개월을 「초과」해야 신고 대상입니다. 3개월인 휴업은 3개월을 초과하지 않으므로 신고 의무가 없습니다. 2021-17 ①이 「3개월의 휴업을 하려는 경우 등록관청에 신고해야 한다」로 나와 틀린 선지가 되었고, 2016-12 ①은 「2개월의 휴업을 하는 경우 신고할 의무가 없다」로 나와 옳은 선지가 되었습니다. 정확히 3개월도 신고 대상이 아닙니다.
• 개설등록을 해 놓고 업무를 시작하지 않는 것도 휴업입니다. 법 제21조 제1항 괄호가 「중개사무소의 개설등록 후 업무를 개시하지 아니하는 경우를 포함한다」로 정하고 있습니다. 등록만 해 두고 3개월을 넘도록 아무것도 하지 않았으면 휴업신고를 해야 합니다. 2013-5 ①과 2018-18 ㄱ과 2019-15 ③이 이 내용을 옳은 진술로 냈습니다.
• 재개신고의 대상도 「3개월을 초과하여 휴업한」 중개업입니다. 신고하지 않아도 되는 짧은 휴업이었다면 다시 시작할 때도 신고할 것이 없습니다. 신고를 했던 것을 되돌리는 절차이므로 대상이 서로 맞물려 있습니다. 법 제21조 제1항 본문은 「휴업한 중개업을 재개하고자 하는 때」로 적고, 그 대상을 「3개월을 초과하여 휴업한」 것으로 좁힌 것은 시행령 제18조 제1항 제3호입니다. 2025-9 ④가 시행령의 문언을 그대로 썼습니다.
• 휴업기간의 변경은 「신고한」 휴업기간의 변경입니다. 이미 신고해 둔 기간을 늘리거나 줄일 때 다시 신고하는 것입니다. 2017-17 ㄴ이 이 내용을 옳은 진술로 냈습니다.

1-4언제 신고하는가 — 「미리」

시행령 제18조 제1항이 「등록관청에 미리 신고」라고 정합니다. 4가지 신고가 모두 사전신고입니다.

출제는 이 「미리」를 사후신고로 바꿉니다. 2014-12 ①이 「재개 후 1주일 이내에 신고해야 한다」로, 2018-18 ㄹ이 「휴업신고는 원칙적으로 휴업개시 후 휴업종료 전에 해야 한다」로 나와 둘 다 틀린 선지가 되었습니다. 없는 기한을 만들어 붙이는 형태입니다.

1-5무엇을 첨부하는가 — 등록증은 휴업과 폐업에만

시행령 제18조 제1항은 첨부와 신고 방법을 괄호 두 개로 정합니다. 「중개사무소등록증을 첨부(제1호 및 제2호의 경우만 해당한다)」와 「미리 신고(제3호 및 제4호에 해당하여 신고하는 경우에는 전자문서에 의한 신고를 포함한다)」입니다. 두 괄호가 가리키는 호가 서로 나뉘어 있습니다.

• 첨부하는 쪽과 전자문서가 되는 쪽이 정확히 반대입니다. 등록증을 첨부하는 제1호·제2호는 전자문서 규정이 없고, 전자문서로 할 수 있는 제3호·제4호는 등록증을 첨부하지 않습니다. 한쪽을 알면 다른 쪽이 따라옵니다.
• 등록증은 첨부해서 맡기는 것입니다. 휴업이나 폐업을 신고하면서 등록증을 내면 등록관청이 그것을 보관합니다. 그래서 재개신고를 받으면 돌려주는 절차가 따로 있습니다(1-8).
• 재개신고와 휴업기간 변경신고에는 낼 종이가 없습니다. 등록증은 이미 등록관청에 있으므로 첨부할 것이 없고, 그래서 전자문서로 할 수 있습니다.

등록증 첨부를 재개·기간변경으로 넓히는 것이 이 단원에서 가장 여러 번 나온 함정입니다. 휴업기간 변경신고서에 등록증을 첨부한다고 한 선지가 4문항(2013-5 ④ · 2018-18 ㅁ · 2021-17 ③ · 2024-3 ②)에 있었고, 재개신고서에 등록증을 첨부한다고 한 선지가 1문항(2025-9 ④)에 있었습니다. 13개년 13문항 가운데 5문항입니다.

1-6분사무소는 분사무소별로 — 첨부는 신고확인서

시행령 제18조 제2항이 법인인 개업공인중개사의 분사무소를 따로 정합니다. 두 가지를 정하고 있습니다.

1. 분사무소별로 신고할 수 있습니다. 주된 사무소는 영업을 계속하면서 특정 분사무소만 휴업하거나 폐업하는 것이 가능합니다. 「할 수 있다」이므로 반드시 분사무소별로 해야 하는 것은 아닙니다.
2. 첨부하는 것은 등록증이 아니라 신고확인서입니다. 분사무소에는 중개사무소등록증이 교부되지 않고 분사무소설치신고확인서가 교부되므로(법 제13조 제4항), 첨부할 것도 그것이 됩니다. 첨부하는 경우가 제1항 제1호와 제2호뿐인 것은 주된 사무소와 같습니다 — 분사무소의 휴업신고와 폐업신고에만 첨부합니다.

분사무소를 주된 사무소와 따로 휴업·폐업할 수 있는가는 세 해에 나왔습니다. 2018-18 ㄷ이 「분사무소는 주된 사무소와 별도로 휴업할 수 없다」로, 2025-9 ③이 「법인인 개업공인중개사는 분사무소를 두었더라도 폐업신고는 분사무소별로 하여서는 아니된다」로 나와 둘 다 틀린 선지가 되었고, 2020-14 ④는 「분사무소는 주된 사무소와 별도로 휴업할 수 있다」로 나와 옳은 선지가 되었습니다.

첨부서류를 등록증으로 바꾼 형태도 나왔습니다. 2020-8 ④가 「분사무소 폐업신고」를 중개사무소등록증이 첨부되는 경우로 내놓아 정답(해당하지 않는 것)이 되었고, 2023-9 ㄱ과 2024-3 ①은 신고확인서를 첨부한다고 하여 옳은 선지가 되었습니다.

1-7세무서장과의 연계 — 두 방향이 모두 열려 있다

중개업을 그만두면 공인중개사법상의 폐업신고와 「부가가치세법」상의 폐업신고를 둘 다 해야 합니다. 시행령 제18조 제3항과 제4항이 그 두 절차를 이어 놓았습니다. 방향이 둘입니다.

• 제4항이 「제출된 것으로 본다」로 정합니다. 세무서에 낸 것이 등록관청에 낸 것이 되는 것이고, 개업공인중개사가 등록관청에 다시 갈 필요가 없습니다. 2024-3 ③이 이 내용을 옳은 진술로 냈고, 2025-9 ⑤가 「제출된 것으로 보지 않는다」로 뒤집어 틀린 선지가 되었습니다.
• 제3항의 송부 의무는 등록관청에 있습니다. 개업공인중개사가 두 신고서를 함께 내면 등록관청이 세무서장에게 보내 줍니다.

1-8재개신고를 받으면 등록증을 즉시 반환한다

시행령 제18조 제5항이 정합니다. 재개신고를 받은 등록관청은 반납받은 중개사무소등록증 또는 신고확인서를 즉시 반환해야 합니다.

• 「즉시」입니다. 며칠 이내라는 기한이 아니라 그 자리에서 돌려주는 것입니다.
• 분사무소의 재개신고면 신고확인서를 반환합니다. 제5항이 「중개사무소등록증 또는 신고확인서」로 둘을 함께 적고 있습니다.
• 이 규정은 재개신고에만 있습니다. 휴업기간 변경신고를 받았다고 해서 돌려주지 않습니다. 휴업이 끝난 것이 아니기 때문입니다.

2016-12 ⑤ · 2021-17 ⑤ · 2024-3 ⑤가 이 내용을 옳은 진술로 냈고, 2021-17에서는 이것이 정답 선지였습니다.

1-9무엇을 적어 내는가 — 별지 제13호서식

시행규칙 제12조가 서식을 정합니다.

이 서식의 기재사항 가운데 두 가지가 출제되었습니다.

• 서식은 셋째 종별을 「법 제7638호 부칙 제6조제2항에 따른 개업공인중개사」로 적습니다. 여기서 「법 제7638호」는 2005년에 부동산중개업법을 전부개정한 법률 제7638호를 가리킵니다. 공인중개사 자격은 없지만 등록이 되어 있는 사람이고, 제5단원 「명칭·게시·표시광고」에서 사무소 명칭에 「공인중개사사무소」를 쓸 수 없는 사람으로 나왔습니다. 2019-15 ①이 이 세 종별을 서식의 문언 그대로 서술해 옳은 선지가 되었습니다.
• 폐업신고서에 적는 것은 폐업기간이 아니라 폐업일입니다. 폐업은 다시 시작하는 것을 전제하지 않으므로 기간이라는 것이 성립하지 않습니다. 2019-15 ②가 「폐업신고서를 작성하는 경우에는 폐업기간」을 적는다고 하여 그 문항의 정답(틀린 선지)이 되었습니다.

이 4가지 신고에는 수수료가 없습니다. 공인중개사법 제47조 제1항이 수수료를 내야 하는 경우로 든 것은 자격시험 응시 · 자격증 재교부 신청 · 개설등록 신청 · 등록증 재교부 신청 · 분사무소설치 신고 · 분사무소설치신고확인서 재교부 신청 6가지이고, 휴업·폐업·재개·휴업기간 변경의 신고는 그 안에 없습니다. 2020-14 ⑤가 「중개업의 폐업신고는 수수료 납부사항이 아니다」로 나와 옳은 선지가 되었습니다.

1-10안 하면 어떻게 되는가

신고를 하지 않은 것을 사유로 이름을 적은 제재는 과태료 하나입니다. 다만 업무정지 사유인 법 제39조 제1항 제14호(그 밖에 이 법을 위반한 경우)가 사유를 한정하지 않아, 이 위반도 조문상으로는 업무정지 대상이 될 수 있습니다. 시행규칙 별표 4 제2호 거목이 그 호를 근거로 업무정지 1개월을 정합니다. 다만 기출은 이름으로 정해진 제재로 판정합니다 — 제9단원 「개업공인중개사 등의 의무와 금지행위」의 2015-15 ②는 과태료가 정해진 확인·설명 위반을 업무정지 사유로 적어 틀린 선지가 되었습니다.