0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 10개

0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 10개

이 단원의 조문은 짧습니다. 법이 4개 조문, 시행령이 1개 조문, 시행규칙이 4개 조문뿐입니다. 그런데 그 안에 다른 법에서 빌려 온 용어가 몰려 있습니다. 「주택」의 뜻은 주택임대차보호법이 정하고, 「전입신고」는 주민등록법이, 「확정일자」는 다시 주택임대차보호법이 정합니다. 이 용어들을 먼저 정리해 두지 않으면 조문의 마지막 절인 의제 규정이 무엇을 말하는지 알 수 없습니다.

0-1이 단원이 다루는 것

1절부터 3절까지가 신고를 하는 절차 그 자체이고, 4절이 이 제도에만 있는 특칙, 5절이 위반에 대한 제재입니다.

0-2매매의 신고와 임대차의 신고 — 무엇이 다른가

두 신고는 같은 법 안에 나란히 있고 조문의 생김새도 닮았습니다. 그래서 앞 단원에서 배운 것을 그대로 옮겨 놓으면 틀립니다. 실제로 2024-24 ⑤가 그렇게 해서 오답이 되었습니다.

다른 것은 근거 조문 · 신고하는 계약 · 신고의무자 · 금액 기준 · 지역 제한 · 과태료 상한이고, 표에 없는 의제 규정도 다릅니다(4절). 같은 것은 기간(30일)과 상대방(신고관청)뿐입니다.

0-3임대차계약당사자 — 이 신고를 해야 하는 사람

법은 이 신고를 해야 하는 사람을 「임대차계약당사자」라는 하나의 용어로 부릅니다.

• 임대인은 빌려주는 사람, 임차인은 빌리는 사람입니다. 주택의 소유자가 임대인인 것이 보통이지만 조문은 소유 여부를 묻지 않습니다.
• 외국인도 임대차계약당사자입니다. 법 제2조 제4호의 「외국인등」이 여기에 포함된다고 적혀 있습니다.
• 매매를 신고할 때의 「거래당사자」와 이름이 다릅니다. 같은 조문의 제3호가 거래당사자를 「매수인과 매도인」으로 정하고, 제3호의2가 임대차계약당사자를 따로 두었습니다.

0-4국가등 — 이 사람이 끼면 신고의 방식이 달라집니다

「국가등」은 이 법이 만든 묶음 이름이고, 임대차계약당사자 가운데 한쪽이 여기에 해당하면 그쪽이 혼자 신고합니다. 정의는 매매의 신고를 정한 조문에 있습니다.

국가등은 4가지입니다 — 국가 · 지방자치단체 · 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 · 지방공기업법에 따른 지방직영기업과 지방공사와 지방공단.

• 2024-24 ③이 「지방공사」를 골라 냈습니다. 지방공사는 지방공기업법에 따른 기관이므로 국가등이고, 그 계약은 공동신고가 아니라 지방공사의 단독신고입니다.
• 국가등이 임차인일 수도 있고 임대인일 수도 있습니다. 조문은 「일방이」라고만 적고 어느 쪽인지를 묻지 않습니다.

0-5신고관청 — 시장·군수·구청장입니다

신고를 받는 관청의 이름도 매매의 신고를 정한 조문이 정해 두었습니다.

• 신고관청은 주택이 있는 곳의 시장·군수·구청장입니다. 임대인이 사는 곳도 임차인이 사는 곳도 아닙니다.
• 중개사무소의 개설등록을 받는 등록관청과 이름이 비슷하지만 다른 관청입니다. 등록관청은 제3단원 「중개사무소 개설등록과 결격사유」에서 본 대로 중개사무소를 두려는 곳의 시장·군수·구청장이고, 신고관청은 부동산이 있는 곳의 시장·군수·구청장입니다. 두 관청은 같은 사람일 수도 있고 다른 사람일 수도 있습니다.
• 신고관청은 이 사무의 일부를 읍·면·동장이나 출장소장에게 맡길 수 있습니다(법 제6조의2 제5항). 맡기는 범위는 그 지방자치단체의 조례로 정합니다.

0-6주택 — 무엇을 빌려주는 계약인가

이 신고의 대상은 「주택」의 임대차계약뿐입니다. 상가나 사무실을 빌려주는 계약은 대상이 아닙니다. 그리고 그 「주택」이 무엇인지는 이 법이 정하지 않고 주택임대차보호법에서 빌려 옵니다.

이 법이 정한 주택은 「주거용 건물」이고, 그 건물의 전부를 빌리든 일부를 빌리든 적용됩니다. 무엇이 주거용 건물인지는 민법 및 민사특별법 제17단원 「주택임대차보호법」에서 다룹니다.

• 「주택을 취득할 수 있는 권리」도 포함됩니다. 분양권이나 입주권처럼 주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약도 대상이고, 이때 임대차 목적물은 그 권리의 대상인 주택입니다.

0-7보증금과 월 차임 — 금액 기준을 읽는 데 쓰는 두 용어

• 보증금은 임차인이 임대인에게 맡기는 돈입니다. 계약이 끝나면 돌려받습니다.
• 월 차임은 매달 내는 사용료입니다. 흔히 「월세」라고 부르는 것이 이것입니다.
• 전세는 보증금만 있고 월 차임이 없는 계약이고, 월세는 보증금과 월 차임이 함께 있는 계약입니다. 이 단원의 금액 기준은 두 가지를 각각 따집니다.

0-8갱신계약 — 신고 대상에서 빠지는 계약의 이름

계약 기간이 끝날 때가 되어 같은 임대인과 임차인이 계약을 이어 가는 것이 갱신입니다. 시행령은 갱신계약 가운데 한 종류를 신고 대상에서 빼 두었습니다. 어떤 갱신계약이 빠지는지는 1절에서 조문으로 확인합니다.

0-9의제 · 전입신고 · 확정일자 — 4절에서 쓰는 세 용어

「의제」는 법이 「A를 B로 본다」고 정해 두는 것입니다. 실제로는 A만 했는데 법이 B도 한 것으로 인정해 주는 장치이고, 조문에서는 「…한 것으로 본다」로 적힙니다. 「추정한다」와 다릅니다 — 추정은 반대 사실을 증명하면 뒤집히지만, 의제는 뒤집을 수 없습니다.

• 전입신고는 주민등록법에 따라 새 거주지로 옮겼다는 사실을 관청에 알리는 것입니다. 그 신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 해야 합니다(주민등록법 제16조 제1항).
• 확정일자는 계약서에 「이 문서가 이 날짜에 존재했다」는 것을 관청이 찍어 주는 것입니다. 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 이 내용도 민법 및 민사특별법 제17단원 「주택임대차보호법」에서 다룹니다.

이 단원에서 확정일자가 나오는 이유는 하나입니다 — 주택 임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받지 않아도 받은 것으로 보아 주기 때문입니다.

0-10기출을 읽을 때 알아 두어야 할 것

• 기출은 등장인물을 한자 甲·乙·丙으로 적습니다. 각각 갑·을·병으로 읽습니다. 이 단원의 4문항이 모두 이 표기를 씁니다(2024-24는 선지 ③에서).
• 이 제도는 2021년 6월 1일에 시행되었습니다(법률 제17483호 부칙 제1조). 그래서 2020년 이전의 기출에는 이 제도가 나오지 않습니다.
• 4문항 모두 발문에 조건이 붙어 있습니다 — 「甲과 乙은 자연인임」(2023-29 · 2025-30), 「X주택은 「주택임대차보호법」의 적용대상이며, 乙과 丙은 자연인임」(2021-35), 「다른 법률에 따른 신고의 의제는 고려하지 않음」(2024-24). 자연인이라는 조건은 국가등이 아니라는 뜻이고, 의제를 고려하지 않는다는 조건은 4절의 특칙을 빼고 풀라는 뜻입니다.