1신고의 대상 — 어떤 임대차계약을 신고하는가
1-1절차의 뼈대 — 무엇을 언제까지 누구에게
조문을 읽기 전에 이 제도 전체가 어떤 순서로 되어 있는지 봅니다. 신고 절차는 6단계로 되어 있고, 이 단원의 1절 · 2절 · 3절 · 5절이 그 6단계를 차례로 다룹니다.
| 무엇 | 답 | 어느 절 | |
|---|---|---|---|
| ① | 무슨 계약을 하면 시작되나 | 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 주택 임대차계약 | 1절 |
| ② | 누가 하나 | 임대차계약당사자가 공동으로 — 예외 2가지 | 2절 |
| ③ | 언제까지 · 누구에게 | 계약 체결일부터 30일 이내 · 신고관청 | 2절 |
| ④ | 무엇을 내나 | 주택 임대차 계약 신고서(별지 제5호의2서식)와 첨부서류 | 2절 |
| ⑤ | 내용이 바뀌거나 계약이 깨지면 | 변경신고 · 해제신고 · 정정신청 | 3절 |
| ⑥ | 안 하면 | 100만원 이하의 과태료 | 5절 |
이 6단계 말고 이 제도에만 있는 규정이 하나 더 있습니다 — 법 제6조의5의 다른 법률에 따른 신고 등의 의제(4절)입니다. 매매의 신고에는 검인 의제가 하나 있지만, 임대차의 신고에는 세 방향의 의제가 있습니다.
1-2근거 조문 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항·제2항
신고 대상은 법과 시행령이 나누어 정합니다. 법이 「주택」과 「30일」과 「신고관청」을 정하고, 얼마를 넘어야 하는지와 어느 지역에 적용하는지는 시행령에 넘겼습니다. 그래서 법만 읽으면 대상을 알 수 없습니다.
제1항의 「대통령령으로 정하는 금액」과 제2항의 「대통령령으로 정하는 지역」이 시행령 제4조의3입니다. 이 시행령 조문은 2개 항뿐이고, 그 2개 항에 이 절의 답이 다 들어 있습니다.
1-3대상이 되려면 관문 3개를 다 지나야 합니다
법 제6조의2 제1항과 시행령 제4조의3의 2개 항을 학습자가 실제로 쓰는 순서로 세우면 관문 3개가 됩니다. 셋을 다 지나야 신고 대상이고, 하나라도 걸리면 신고하지 않아도 됩니다.
| 관문 | 무엇을 묻나 | 근거 |
|---|---|---|
| 첫째 | 주택의 임대차계약인가 | 법 제6조의2 제1항 |
| 둘째 | 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는가 | 시행령 제4조의3 제1항 |
| 셋째 | 그 주택이 시행령이 정한 지역에 있는가 | 시행령 제4조의3 제2항 |
셋을 다 지나도 마지막에 한 가지가 더 남습니다 — 그 계약이 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약이면 대상에서 빠집니다(시행령 제4조의3 제1항 괄호).
1-4첫째 관문 — 주택의 임대차계약인가
대상은 주택뿐입니다. 상가건물의 임대차는 이 신고의 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차에는 이런 신고제도가 없고, 대신 상가건물 임대차보호법이 확정일자와 임차권 등기를 따로 정하고 있습니다.
「주택」의 범위에는 주택을 취득할 수 있는 권리가 포함됩니다(법 제6조의2 제1항 괄호). 분양권이나 입주권처럼 주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약이면, 신고서의 임대차 목적물은 그 권리의 대상인 주택입니다(시행규칙 제6조의2 제1항 제2호).
1-5둘째 관문 — 금액이 기준을 넘는가
4문항 가운데 2문항(2021-35 · 2024-24)이 금액 기준을 판정하게 했습니다. 시행령의 문언은 「보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는」이고, 여기서 읽을 것이 2가지입니다 — 「초과」의 뜻과 「~하거나」의 뜻입니다.
(1) 「초과」이지 「이상」이 아닙니다. 보증금이 정확히 6천만원이면 초과가 아니므로 대상이 아니고, 월 차임이 정확히 30만원이어도 대상이 아닙니다. 2024-24 ①이 이 경계를 물었습니다 — 「보증금이 6천만원이고 월 차임이 30만원」인 계약을 신고 대상이라고 적어 오답을 만들었습니다.
(2) 「또는」이므로 둘 중 하나만 넘으면 됩니다. 두 기준을 다 넘어야 하는 것이 아닙니다. 2024-24 ②가 이 부분을 물었습니다 — 「보증금이 5천만원이고 월 차임이 40만원」인 계약은 보증금이 기준에 미치지 못하지만 월 차임이 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다.
| 보증금 | 월 차임 | 금액 요건 | 왜 |
|---|---|---|---|
| 6천만원 | 30만원 | 못 갖추었다 | 둘 다 초과가 아니라 기준과 같은 금액이다 — 2024-24 ① |
| 5천만원 | 40만원 | 갖추었다 | 보증금은 미달이지만 월 차임이 초과다 — 2024-24 ② |
| 6천만 1원 | 없음(전세) | 갖추었다 | 보증금이 1원이라도 넘으면 초과다 |
| 3억원 | 없음(전세) | 갖추었다 | 2023-29의 사실관계 |
| 1억원 | 100만원 | 갖추었다 | 둘 다 초과다 — 2024-24 ④의 사실관계 |
| 5천만원 | 30만원 | 못 갖추었다 | 보증금은 미달이고 월 차임도 초과가 아니다 |
금액 요건을 갖추었다고 곧바로 신고 대상이 되는 것은 아닙니다. 지역과 갱신 여부를 더 보아야 합니다. 2024-24 ④의 계약은 보증금 1억원·월 차임 100만원으로 금액 요건을 갖추었지만, 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약이어서 신고 대상이 아닙니다.
- 전세처럼 월 차임이 없는 계약은 보증금만 봅니다. 없는 것을 「30만원을 초과하지 않았다」고 판단하는 것이 아니라, 애초에 따질 항목이 없습니다.
- 보증금과 월 차임을 합산하지 않습니다. 상가건물 임대차보호법의 환산보증금처럼 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더하는 계산을 신고 대상의 금액 기준에는 쓰지 않습니다. 각각 따로 봅니다. 과태료를 매길 때의 계약금액은 이와 달리 월 차임액의 200배를 보증금액에 더합니다(5절).
1-6셋째 관문 — 그 주택이 적용지역에 있는가
시행령 제4조의3 제2항이 지역을 한정합니다. 조문이 나열한 것은 5가지이고, 그 가운데 「군」에만 괄호가 붙어 있습니다.
| 어떤 곳 | 적용되나 | 예 |
|---|---|---|
| 특별자치시 | 적용 | 세종특별자치시 |
| 특별자치도 | 적용 | 제주특별자치도 |
| 시 | 적용 | 도의 관할구역에 있는 시를 포함해 모든 시 |
| 구(자치구) | 적용 | 특별시와 광역시의 자치구 |
| 광역시의 군 | 적용 | 괄호가 광역시를 들어 놓았다 |
| 경기도의 군 | 적용 | 괄호가 경기도를 들어 놓았다 |
| 그 밖의 도의 군 | 적용되지 않는다 | 경상북도의 군 — 2025-30 ① |
결국 빠지는 곳은 한 종류뿐입니다 — 광역시와 경기도가 아닌 도의 관할구역에 있는 군. 나머지는 모두 적용지역입니다.
- 2021-35의 「A도 B시」는 적용지역입니다. 도에 속해 있어도 시이면 괄호와 관계가 없습니다. 괄호는 「군」에만 붙어 있습니다.
- 2024-24 ④의 「C광역시 D군」도 적용지역입니다. 군이지만 광역시의 관할구역이므로 괄호의 한정을 충족합니다.
- 2025-30 ①의 「경상북도의 관할구역에 있는 군」은 적용지역이 아닙니다. 경상북도는 광역시도 경기도도 아니기 때문입니다.
- 강원특별자치도와 전북특별자치도는 설치법이 다른 법령의 「도」에 포함되게 합니다. 「강원특별자치도 설치 등에 관한 특별법」 제10조 제1항과 「전북특별자치도 설치 등에 관한 특별법」 제10조 제1항입니다. 강원특별자치도청의 주택 임대차 신고 안내도 도내 군 지역을 대상에서 뺍니다.
1-7관문을 다 지나도 빠지는 것 — 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약
시행령 제4조의3 제1항의 괄호가 갱신계약 가운데 한 종류를 대상에서 뺐습니다.
빠지려면 조건 2가지를 함께 갖추어야 합니다.
1. 계약을 갱신하는 경우일 것 2. 보증금과 차임의 증감이 없고 기간만 연장할 것
- 갱신이어도 금액이 바뀌면 대상입니다. 보증금을 올렸거나 내렸으면 「증감 없이」가 아니므로 제외되지 않습니다.
- 증감이 없어도 새로 맺는 계약이면 대상입니다. 임차인이 바뀌어 새 계약을 맺는 것은 갱신이 아닙니다.
- 2024-24 ④와 2025-30 ②가 같은 항목을 두 번 물었습니다. 2024-24 ④는 「보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상이 아니다」를 옳은 선지로 냈고, 2025-30 ②는 같은 내용을 「신고를 하여야 한다」로 뒤집어 오답으로 냈습니다.