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이 단원에는 계산이 있습니다. 계산에 쓰는 용어를 먼저 정확히 나누지 않으면 조문을 읽어도 무엇을 무엇에 곱하는지 알 수 없습니다. 그리고 금액을 정하는 주체가 법률·국토교통부령·시·도 조례 세 곳으로 나뉘어 있어, 어느 층이 무엇을 정하는지가 그대로 출제됩니다.

0-1이 단원이 다루는 것

1절은 돈을 받을 수 있는가를 정하고, 2절은 얼마인가를 정하며, 3절은 그것을 계산합니다. 3절에 새로운 규정은 없고 1·2절의 규정을 그대로 씁니다.

0-2중개보수와 실비 — 서로 다른 돈입니다

개업공인중개사가 중개의뢰인에게서 받는 돈은 2가지입니다.

• 중개보수 — 중개업무를 수행한 대가입니다. 일을 해 준 값입니다.
• 실비 — 그 일을 하면서 실제로 지출한 비용입니다. 등기사항증명서를 떼는 데 든 수수료처럼 개업공인중개사가 자기 돈을 먼저 쓴 것을 돌려받는 것입니다.

2가지는 별개이므로 실비를 받는다고 해서 보수가 줄어들지 않고, 보수를 받는다고 해서 실비를 못 받는 것도 아닙니다. 이 관계를 뒤집어 「실비를 받을 수 없다」로 만든 선지가 2017-35 ④와 2022-17 ②·③으로 나왔습니다.

2가지 모두 한도가 있고, 한도를 넘겨 받으면 금지행위입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호가 「제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위」를 금지하는데, 보수와 실비를 나란히 적고 있습니다.

0-3요율 · 한도액 · 거래금액 — 계산에 쓰는 용어 3가지

3절의 계산은 이 3가지 용어로 이루어집니다.

셋의 관계는 이렇습니다.

거래금액 × 상한요율 = 계산액
계산액과 한도액 중 작은 쪽 = 받을 수 있는 최고한도액

「1천분의 9」와 「0.9%」는 같은 수입니다. 법령은 「1천분의 9」로 적고 기출의 조건박스는 「0.9%」로 적는 일이 많습니다.

여기서 나온 금액은 모두 「일방으로부터」 받을 수 있는 금액입니다. 개업공인중개사는 거래의 양쪽 당사자 모두에게서 각각 받을 수 있으므로, 한 건의 중개에서 받는 총액은 이 금액의 두 배가 될 수 있습니다. 계산형 문항이 묻는 것도 한 사람에게서 받을 수 있는 금액입니다.

0-4금액을 정하는 층이 셋입니다

이 단원에서 반복해 출제되는 것은 누가 무엇을 정하는가입니다.

주택과 주택 외가 다릅니다. 주택은 국토교통부령의 범위 안에서 시·도 조례가 정하고, 주택 외 중개대상물은 국토교통부령이 정합니다. 이 한 문장을 뒤집은 선지가 13개년 동안 5문항에서 나왔습니다.

시·도 조례의 요율은 시·도마다 다릅니다. 그래서 주택을 다루는 계산형 문항은 조례의 요율표를 조건박스로 제시합니다. 3절에서 볼 계산형 5문항 가운데 4문항이 그렇습니다.

0-5기출을 읽을 때 알아 두어야 할 것

첫째, 2013년과 2014년 문항의 발문은 「중개업자」·「중개수수료」로 되어 있습니다. 현행법의 용어는 「개업공인중개사」·「중개보수」입니다. 아래에서 쓰는 용어는 모두 현행법의 것이고, 구법의 표기는 기출의 발문과 선지를 그대로 옮길 때만 나옵니다. 2013-30과 2014-32 두 문항이 그렇습니다.

둘째, 甲·乙·丙은 「갑·을·병」으로 읽습니다. 기출이 등장인물을 이 한자로 적으므로 그대로 씁니다. 이 단원에서는 매도인·매수인·임대인·임차인·개업공인중개사가 이 기호로 나옵니다.

셋째, 아래에 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고 외울 필요는 없습니다. 13개년 520문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다. 시험은 판례의 결론을 묻지 사건번호를 묻지 않습니다.