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0-1이 단원이 다루는 것 — 도장·사람·문서
이 단원의 4개 절은 서로 다른 제도이지만 한 가지를 공유합니다. 중개행위를 누가 했는지 확인할 수 있게 만드는 장치라는 점입니다. 도장은 문서 위에 누가 중개했는지를 남기고, 고용신고는 그 사무소에서 누가 일하는지를 등록관청이 알게 하며, 문서 보존은 나중에 분쟁이 생겼을 때 확인할 자료를 남깁니다.
| 절 | 규율 대상 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 1. 인장등록 | 중개행위에 사용할 도장 | 공인중개사법 제16조 · 시행규칙 제9조 |
| 2. 고용인의 고용·종료 신고 | 사무소에서 일하는 사람 | 공인중개사법 제15조 제1항·제3항 · 시행규칙 제8조 |
| 3. 고용인의 지위와 책임 | 그 사람이 한 행위의 효과 | 공인중개사법 제15조 제2항 · 제30조 · 제50조 |
| 4. 중개 관련 문서의 보존의무 | 중개가 끝나고 만든 문서 | 공인중개사법 제25조 제3항 · 제26조 제1항 |
2절과 3절은 같은 조문에서 나뉩니다. 공인중개사법 제15조는 제1항에서 신고의무를 지우고 제2항에서 그 고용인이 한 행위의 효과를 정합니다. 앞의 것은 절차이고 뒤의 것은 책임이어서 성격이 다르므로 절을 나누어 다룹니다.
0-2이 단원에 나오는 사람 4가지
이 단원의 의무는 누가 지는가에 따라 내용이 달라집니다. 그래서 사람의 구분을 먼저 확인합니다. 네 사람의 정의는 공인중개사법 제2조에 있습니다.
네 사람을 나누는 기준은 자격 · 등록 · 고용 세 가지입니다.
| 사람 | 자격 | 등록 | 고용 | 이 단원에서 |
|---|---|---|---|---|
| 공인중개사 | 있다 | — | — | 자격만으로는 이 단원의 의무가 없다 |
| 개업공인중개사 | 있다(법인은 예외) | 했다 | 고용하는 쪽 | 신고의무·보존의무를 지는 사람 |
| 소속공인중개사 | 있다 | 안 했다 | 고용된다 | 중개업무를 수행하므로 인장등록의무가 있다 |
| 중개보조원 | 없다 | 안 했다 | 고용된다 | 단순한 업무만 보조하므로 인장등록의무가 없다 |
- 소속공인중개사와 중개보조원을 나누는 것은 공인중개사 자격입니다. 자격이 있으면 소속공인중개사이고, 자격 없이 고용되어 현장안내와 일반서무를 돕는 사람이 중개보조원입니다. 이 차이가 이 단원의 세 곳에서 결과를 바꿉니다 — 인장등록의무(1절), 고용 전에 받아야 하는 교육의 종류(2절), 확인·설명서에 서명·날인할 의무(3절)입니다.
- 개업공인중개사는 법인일 수 있습니다. 법인인 개업공인중개사에는 대표자가 있고, 등록관청의 관할 구역 밖에 분사무소를 둘 수 있으며 그 분사무소에는 책임자가 있습니다(제4단원 「중개사무소의 설치·이전」). 인장의 종류와 등록 장소가 법인이면 달라집니다.
- 의무를 지는 사람과 규정에 이름이 나오는 사람은 다릅니다. 고용신고의 의무자는 언제나 개업공인중개사이고, 소속공인중개사와 중개보조원은 신고의 대상입니다.
등록관청은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장입니다(법 제9조 제1항). 이 단원의 인장등록과 고용신고를 받는 곳이 모두 등록관청입니다. 공인중개사 자격에 관한 일은 자격증을 발급한 시·도지사가 맡으므로, 이 단원에서 두 기관이 함께 나오면 어느 쪽의 일인지를 확인해야 합니다.
0-3「등록」과 「신고」와 「보존」 — 이름이 곧 답이다
이 단원의 세 제도는 절차의 이름이 서로 다릅니다. 공인중개사법은 절차마다 이름을 정해 두었고, 시험은 그 이름을 바꿔 놓습니다.
| 무엇을 | 절차의 이름 | 누구에게 | 언제까지 | 서식 |
|---|---|---|---|---|
| 중개행위에 사용할 인장 | 등록 | 등록관청 | 업무개시 전 | 별지 제11호의2 서식 |
| 인장을 바꾼 것 | 등록(다시) | 등록관청 | 변경일부터 7일 이내 | 별지 제11호의2 서식 |
| 소속공인중개사·중개보조원의 고용 | 신고 | 등록관청 | 업무개시 전 | 별지 제11호서식 |
| 그 고용관계의 종료 | 신고 | 등록관청 | 종료일부터 10일 이내 | 별지 제11호서식 |
| 확인·설명서와 거래계약서 | 보존 | (제출하지 않는다) | 3년 · 5년 | — |
- 인장은 등록하고 사람은 신고합니다. 인장을 「신고」한다고 쓰거나 고용을 「등록」한다고 쓰면 조문과 다릅니다.
- 문서 보존에는 상대방이 없습니다. 등록도 신고도 아니고, 개업공인중개사가 스스로 보관하는 것입니다. 그래서 4절에는 「누구에게」에 해당하는 것이 없습니다.
- 별지 서식의 번호가 인장과 고용인에서 이어져 있습니다. 고용·고용관계종료 신고가 별지 제11호서식이고 인장등록이 별지 제11호의2 서식이어서, 두 절차를 한꺼번에 할 수 있게 되어 있습니다. 그 근거는 1-3에서 봅니다.
0-4「본다」와 「추정한다」는 다르다
3절에서 쓰는 용어를 먼저 확인합니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 고용인의 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 「본다」고 정하고 있습니다.
| 법률 용어 | 뜻 | 반대 증거를 대면 |
|---|---|---|
| 본다(간주) | 사실이 어떻든 법이 그렇다고 정해 버리는 것 | 뒤집을 수 없다 |
| 추정한다 | 일단 그런 것으로 보되, 다르다는 증거가 있으면 그에 따르는 것 | 뒤집을 수 있다 |
이 구별이 결과를 바꿉니다. 「본다」이므로 개업공인중개사는 고용인을 잘 감독했다는 것을 증명해도 그 행위가 자기 행위로 귀속되는 것 자체를 벗어나지 못합니다. 「추정한다」였다면 감독에 잘못이 없었음을 증명해 귀속을 벗어날 수 있습니다.
0-5읽는 방법 두 가지
첫째, 기출 원문의 「중개업자」는 지금의 「개업공인중개사」입니다. 2014년 7월 29일에 시행된 개정(법률 제12374호)이 명칭을 바꾸었고, 2013년과 2014년의 문항 발문과 선지에는 옛 명칭인 「중개업자」가 그대로 남아 있습니다. 두 말은 같은 사람을 가리킵니다. 아래에서는 현행 명칭을 쓰고, 기출 원문을 그대로 인용할 때만 그 문항의 표기가 나옵니다.
둘째, 발문에 「다툼이 있으면 판례에 따름」이 붙은 문항이 이 단원에 2문항(2015-8 · 2019-10) 있지만, 두 문항이 실제로 묻는 것은 조문이 정한 내용입니다. 고용신고의 시기, 교육의 종류, 「본다」와 「추정한다」의 구별, 고용인 본인의 배상책임은 모두 공인중개사법과 민법의 조문에서 나옵니다. 이 단원은 조문이 답을 정합니다.